Bức tranh tổng thể thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm 2023

Thị trường bán lẻ khởi sắc

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý IV/2023, thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận nguồn cung 1,78 triệu m2 ổn định theo quý và tăng 3% theo năm nhờ sự gia nhập của Lotte Mall West Lake. Tăng trưởng nguồn cung đạt trung 2% trong năm vừa qua.

Các trung tâm mua sắm chiếm 63% tỷ trọng nguồn cung, tương đương 1,1 triệu m2, trong khi khối đế thương mại chiếm 17% và trung tâm bách hóa chiếm 3%. Kể từ năm 2019, nguồn cung cửa hàng bách hóa vẫn giữ ở mức ổn định, trong khi trung tâm mua sắm tăng 2% mỗi năm. Khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất trung bình 7%/năm.

Giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo quý và 15% theo năm lên 1.169.000 VNĐ/m2/tháng. Giá thuê tầng trệt tại khu trung tâm đạt 3,2 triệu VNĐ/m2/tháng, cao hơn 79% so với khu vực ngoài trung tâm nơi giá thuê chỉ đạt mức 1,1 triệu VNĐ/m2/tháng. Các dự án áp dụng cơ chế chia sẻ doanh thu và lưu lượng khách cao như Lotte Center Hà Nội có giá thuê gia tăng có thể lên tới 14%.

Công suất thuê tăng 2 điểm % theo quý nhưng giảm 3 điểm % theo năm xuống còn 88%. Khối đế bán lẻ tăng cao nhất 4 điểm %, theo sau là trung tâm mua sắm với mức tăng 2 điểm %. Khu vực “khác” có diện tích thuê thêm lớn nhất 8.400m2. Trung tâm mua sắm có diện tích cho thuê thêm lớn nhất, đồng thời chiếm tỷ trọng cao nhất.

Lợi nhuận của các nhà phân phối hàng xa xỉ của Việt Nam đạt 3,8 nghìn tỷ VNĐ (156,6 triệu USD) trong năm 2022, tăng 270% so với cùng kỳ năm trước. Giá trị thị trường bán lẻ cao cấp tại Việt Nam đạt 957 triệu USD, với tăng trưởng hàng năm được dự báo ở mức 3,2% đến năm 2028; thời trang là phân khúc lớn nhất với giá trị thị trường dự kiến đạt 298,6 triệu USD vào năm 2024.

Tuy nhiên, không gian bán lẻ phù hợp cho các thương hiệu cao cấp đang khan hiếm và nguồn cầu đang vượt quá nguồn cung. Nguồn cung bán lẻ cao cấp từ nay đến 2025 sẽ chủ yếu đến từ các dự án như The Grand Hà Nội, Fairmont Hotel và Four Seasons. Một số dự án cũng sẽ được cải tạo và tái định vị thường hiệu để phục vụ bán lẻ cao cấp.

Từ năm 2024 đến năm 2026, bốn trung tâm mua sắm và 11 khối đế bán lẻ sẽ cung cấp thêm 250.000m2. Phía Tây sẽ có nguồn cung lớn nhất 145.500m2, theo sau là khu vực nội thành và khu vực “khác”. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 67% thị phần nguồn cung tương lai và khối đế bán lẻ sẽ chiếm 33%. Các trung tâm mua sắm hiện đại đang thu hút khách hàng nhờ các trải nghiệm giải trí, ăn uống và mua sắm tích hợp, đồng thời rời xa các mô hình thuần mua sắm truyền thống.

Thị trường văn phòng, giá thuê duy trì ổn định

Nguồn cung đạt 2,13 triệu m2 trong quý IV, giảm 1% theo quý và 1% theo năm, sau khi một dự án tại quận Hai Bà Trưng chuyển đổi diện tích văn phòng thành khối đế thương mại dịch vụ.

Kể từ năm 2019, nguồn cung hạng A và B đã tăng trung bình 4% mỗi năm và hạng C tăng 1%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 1,04 triệu m2 sàn, tương ứng 49% thị phần. Khu vực phía Tây cung cấp diện tích sàn lớn nhất với 41% thị phần hay 875.840m2 sàn.

Giá thuê gộp đạt 513.000 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý và theo năm. Giá thuê hạng A duy trì ở mức 829.000 VNĐ/m2/tháng như quý trước và giá thuê hạng C cũng không thay đổi ở mức 308.000VNĐ/m2/tháng. Hạng B giảm 1% theo quý xuống 442.000 VNĐ/m2/tháng.

Công suất ổn định theo quý nhưng giảm 1 điểm % theo năm xuống 87%. Hạng C có công suất cao nhất ở mức 92%. Trong khi đó, hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất, đạt 19.440m2 trong quý IV/2023.

Vào năm 2023, hoạt động cho thuê của nhóm ngành sản xuất gia tăng đáng kể nhờ vào dòng vốn FDI. Các khách thuê nhóm ngành sản xuất có tổng diện tích cho thuê lớn nhất, theo sau là khách thuê thuộc ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và giáo dục. Các dự án có chứng chỉ xanh như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall, đặc biệt phổ biến với các khách thuê và có nhiều giao dịch nhất trong năm 2023.

Dự báo giá thuê trong thời gian tới, số lượng dự án lớn ra mắt từ nay đến 2026 có thể sẽ gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt là ở các djw án hạng A. Công suất thuê hạng A và B có thể giảm xuống mức 80% vào năm 2026. Trong bối cảnh dự báo tăng trưởng kinh tế và hiệu quả hoạt động của các nhóm ngành trong ba năm tới, giá thuê sẽ tương đối ổn định.

Từ nay đến năm 2026, 15 dự án mới sẽ cung cấp hơn 389.770m2 diện tích văn phòng. Văn phòng hạng A dự kiến chiếm 86% nguồn cung trong tương lai. Diện tích văn phòng xanh sẽ chiếm 18% lượng sàn văn phòng tương lai, Savills Việt Nam cho biết.

Thị trường khách sạn đạt hiệu suất tốt

Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung 11.226 phòng từ 70 dự án, tăng 2% theo quý sau khi L7 West Lake chính thức được xếp hạng 5 sao. Nguồn cung tăng 10% theo năm từ hai dự án được cấp hạng 4 sao và bốn dự án được cấp hạng 5 sao trong 2023.

Trong quý IV/2023, công suất thuê đạt tới 64%, tăng 3 điểm % theo quý và 15 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình 2,9 triệu VNĐ/phòng/đêm tăng 8% theo quý và 16% theo năm.

Trong năm 2023, công suất thuê tăng 21 điểm % theo năm đạt mức 60%, và giá thuê trung bình 2,7 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 28% theo năm. Tình hình hoạt động cải thiện từ các dự án 5 sao như InterContinental Hà Nội Westlake và Sofitel Metropole củng cố cho các sự gia tăng.

Trong năm 2023, Việt Nam đón 120,6 triệu lượt khách du lịch, tăng 19% theo năm. Lượng khách quốc tế đạt 12,6 triệu lượt, tăng 3 lần so với 2022 và đã vượt mục tiêu của năm 2023 là 8 triệu lượt. Tuy nhiên, vẫn còn cơ hội để phát triển khi con số này mới chỉ bằng 70% so với số liệu năm 2019.

Khách Hàn Quốc chiếm chủ đạo với 3,6 triệu khách du lịch; theo sau đó là khách Trung Quốc với 1,7 triệu lượt và Đài Loan với 851 nghìn lượt. Các thị trường đáng chú ý khác bao gồm Mỹ, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia, Campuchia, Úc và Ấn Độ.

Du lịch Hà Nội đón 24 triệu lượt khách du lịch, tăng 28% theo năm. Lượng khách quốc tế đạt 4 triệu lượt, tăng 167% theo năm. Lượng khách nội địa đạt 20 triệu, tăng 16% theo năm. Doanh thu từ hoạt động lưu trú tại Hà Nội đạt 10 nghìn tỷ VNĐ trong năm 2023, tăng 106% theo năm và gần đạt mức 11 nghìn tỷ VNĐ trong 2019.

Trong 2024-2026, dự kiến có 13 dự án với 2.746 phòng đi vào hoạt động. Năm 2024 sẽ có ba dự án gia nhập thị trường, bao gồm: Dusit Hà Nội – Từ Hoa Palace với 207 phòng, Fusion Suites với 238 phòng và Mỹ Đình Pearl giai đoạn 2 với 500 phòng. Các đơn vị vận hành nội địa dự kiến sẽ chiếm 70% nguồn cung tương lai, với 1.919 phòng từ bảy dự án mới. Trong đó, 74% sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành. Các đơn vị vận hành quốc tế sẽ mở sáu dự án mới tương đương 827 phòng, chiếm 30% nguồn cung tương lai. Khoảng 62% tổng nguồn cung quốc tế nằm trong khu vực Nội thành.

Dòng vốn FDI tiếp tục tạo ra nguồn cầu vững chắc

Trong quý IV/2023, nguồn cung 6.078 căn từ 63 dự án giảm 1% theo quý, do Dolphin Plaza (hạng B) ngừng triển khai căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, nguồn cung tăng 2% theo năm do sự gia nhập từ nửa cuối 2023 của 2 dự án hạng A: Lancaster Luminaire và L7 West Lake. Tỷ lệ lấp đầy đạt 83%, tăng 2 điểm % theo quý và theo năm. Căn hộ dịch vụ hạng A có mức tăng trưởng lớn nhất với 4 điểm % theo quý, đạt mức 81%. Giá thuê đạt 580.000 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 1% theo năm.

Trong năm 2023, vốn FDI đăng ký vào Hà Nội đạt mức cao nhất trong vòng ba năm qua với 2,9 tỷ USD, tăng 70% theo năm. Hà Nội thuộc top 5 điểm thu hút FDI hàng đầu cả nước.

Hoạt động góp vốn và mua cổ phần có mức tăng lớn nhất đạt 248% theo năm và chiếm tỷ trọng lớn nhất với 2,1 tỷ USD, tương đương 75% tổng vốn FDI đăng ký vào Hà Nội. Dự án lớn nhất là thương vụ sáp nhập của Sumitomo (Nhật Bản) trị giá 1,5 tỷ USD. Nhật Bản chiếm 60% tổng vốn đăng ký đầu tư tại các khu công nghiệp Hà Nội, giúp Nhật Bản trở thành nhóm khách thuê tiềm năng.

Vốn đăng ký mới tăng 89% theo năm lên 441 triệu USD và các dự án mới tăng 12% theo năm lên 408 dự án. Hà Nội đặt mục tiêu phát triển các khu, cụm công nghiệp như Khu công nghệ cao Hòa Lạc, đồng thời thành phố sẽ tập trung phát triển cơ sở hạ tầng điện, viễn thông, thông tin để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhận định về nguồn cung tương lai, Savills Việt Nam cho biết, sẽ có 3.821 căn được ghi nhận trong tương lai. Năm 2024 dự kiến có hai dự án gồm Parkroyal Serviced Suites Hà Nội (hạng A) với 261 căn và Fusion Suites (hạng B) với 193 căn. Năm 2025, 1.905 căn của Tây Hồ View Complex sẽ làm gia tăng nguồn cung hạng A lên 61% so với năm 2023.

Tây Hồ sẽ chiếm 63% nguồn cung tương lai với 2.423 căn. Đây là khu vực phổ biến với người nước ngoài nhờ các tiện ích ăn uống, giải trí, trường học quốc tế, bệnh viện và công viên. Các đơn vị vận hành quốc tế sẽ chiếm 87% nguồn cung tương lai với 3.309 căn từ chín dự án. Bảy nhà vận hành nội địa dự kiến sẽ cung cấp 521 căn từ bảy dự án.

Thị trường căn hộ được cải thiện

Về nguồn cung mới trong quý IV/2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới (Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria). Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Savill Việt Nam cũng cho biết, số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.

Giá sơ cấp đạt 58 triệu VNĐ/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm. Giá sơ ấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Các căn hộ có giá từ 51-70 triệu VNĐ/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm.