Cần sửa đổi, bổ sung một số quy định loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp

Theo Công văn số 72/2024/CV-HoREA, Hiệp hội đề xuất sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 5 dự thảo Nghị định quy định về “đất ở tại nông thôn”, đó là: Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất rừng tự nhiên, đất rừng sản xuất, đất có mặt biển, đất có mặt nước tự nhiên, đất chưa sử dụng, đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã.

Trong đó, bổ sung “đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất rừng tự nhiên, đất rừng sản xuất, đất có mặt biển, đất có mặt nước tự nhiên, đất chưa sử dụng” vào điểm a khoản 1 Điều 5 dự thảo Nghị định thuộc trường hợp loại trừ ngoài “đất ở tại nông thôn”, bởi lẽ trên địa bàn cấp xã thường bao gồm 02 khu vực gồm: Khu dân cư nông thôn đã được thể hiện tại Mục 2.4 Phần IV Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Và khu vực sản xuất nông nghiệp gồm: Đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất hoặc một số xã miền núi, trung du, Tây Nguyên hoặc ven biển còn có đất lâm nghiệp, đất rừng tự nhiên, đất có mặt biển, đất có mặt nước tự nhiên, đất chưa sử dụng đều không phải là đất ở nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 5 dự thảo Nghị định quy định về “đất ở tại đô thị”, như sau: “Đất ở tại đô thị” là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn hoặc thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định, hội đủ điều kiện thì được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.

Hiệp hội đề xuất như vậy là do tại các đô thị hiện nay vẫn đang có nhiều “thửa đất nông nghiệp” đã có nhà ở, nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định, mà “thửa đất nông nghiệp” này hoàn toàn không còn chức năng sản xuất nông nghiệp, nhưng trên sổ bộ địa chính thì vẫn được quản lý theo đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.

Như trường hợp “thửa đất nông nghiệp” có diện tích khuôn viên 1.100m2 tại phường Đông Hưng Thuận, quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc khu dân cư ổn định, trên thửa đất đó có nhà ở với diện tích xây dựng 500m2 và sân xi măng 600m2 được xây dựng trước năm 1975 đã được UBND quận 12 cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu nhà trên diện tích đất xây dựng 500m2, còn lại 600m2 sân xi măng thì được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì các trường hợp đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu đô thị ổn định, hội đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Cho nên, việc bổ sung trường hợp thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định, hội đủ điều kiện thì được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng vào điểm b khoản 1 Điều 5 dự thảo Nghị định là phù hợp.

Đồng thời, căn cứ quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích tại Điều 218 Luật Đất đai 2024, HoREA đề nghị bổ sung điểm d1 (sau điểm d) khoản 5 Điều 5 dự thảo Nghị định quy định về đất làng nghề vừa sử dụng để ở vừa để sản xuất, kinh doanh vào nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định đất chưa giao sử dụng vào tiêu đề Điều 6 dự thảo Nghị định và bổ sung khoản 5 (mới) Điều 6 dự thảo Nghị định quy định “đất có mặt biển, đất có mặt nước, đất rừng tự nhiên, đất rừng phòng hộ chưa giao sử dụng” để quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất chưa sử dụng hoặc chưa giao sử dụng, nhằm quy định chi tiết Điều 221 Luật Đất đai 2024 về quản lý đất chưa sử dụng bao gồm đất chưa sử dụng hoặc đất chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao sử dụng...