Cạnh tranh bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang ở mức cao và gay gắt

Thị trường bất động sản công nghiệp 3 miền đạt mức cạnh tranh cao

Nhằm tăng cường rà soát, giám sát cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp theo quy định của pháp luật cạnh tranh Việt Nam, mới đây Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Cục CT&BVNTD) đã thực hiện “Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam”.

Theo đó, báo cáo đã chỉ ra rằng, chỉ số CR và HHI (các chỉ số cơ bản để đánh giá mức độ tập trung của thị trường, bao gồm thị phần, mức độ tích tụ thị trường) tại 3 miền Bắc, Trung, Nam đang ở mức thấp.

Cụ thể, tại khu vực miền Bắc, chỉ số CR1 ở dưới 10%, chỉ số CR3 (3 khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) đang ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%. Ngoài ra chỉ số CR5 (gồm Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ cũng chỉ xấp xỉ gần 22%.

Thông qua các chỉ số này cho thấy, hiện trên thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi mà các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.

Chỉ số HHI cũng thể hiện tương tự với chỉ số CR, mức HHI trên thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay đang ở mức 164 nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng 1.800 (ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao) đã cho thấy chính xác thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có khu công nghiệp nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường.

Giống với thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt, khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, Top 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và Top 5 chiếm ở ngưỡng 20%.

Do vậy, thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp. Chỉ số HHI cũng thể hiện rằng, thị trường bất động sản miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có khu công nghiệp nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.

Riêng khu vực miền Trung, chỉ số CR và HHI có phần cao hơn so với khu vực miền Bắc nhưng nhìn chung cấu trúc thị trường ở cả hai khu vực cũng không có nhiều điểm khác biệt.

Chỉ số CR và HHI đều ở mức thấp so với ngưỡng gây hạn chế cho thấy thị trường đang có mức độ cạnh tranh cao, mức tập trung thị trường thấp, chưa có khu công nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và các khu công nghiệp đều có mức thị phần phân bổ đồng đều.

Kỳ vọng phát triển trong năm 2022

Nhìn chung bất động sản công nghiệp tại cả 3 miền đang khá sôi động khi mức độ cạnh tranh trên thị trường đạt ngưỡng cao. Kể cả trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp năm 2021, nhiều thị trường vẫn ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ như thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, miền Trung với tỷ lệ lấp đầy tốt và thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. Nổi bật là khu vực miền Bắc khi sở hữu nhiều thị trường như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh... thu hút lượng lớn vốn FDI đổ về.

Đánh giá triển vọng năm 2022, nhiều đơn vị cho rằng, bất động sản công nghiệp tiếp tục phát triển theo chiều hướng tích cực, “vùng trũng” cho các nhà đầu tư tên tuổi nhảy vào.

Cụ thể, theo đại diện Collier Việt Nam, năm 2022, nhiều khả năng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tỏa sáng khi sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) đã ký kết, làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước, thu hút không chỉ nhu cầu nội địa, mà còn là thỏi nam châm hút vốn các nhà sản xuất nước ngoài. Bên cạnh đó, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn trong 12 tháng tới.

Dữ liệu của Collier cho thấy, trong năm 2022, TP.HCM dự kiến có thêm 5 khu công nghiệp mới tham gia vào thị trường, cung cấp hơn 4.200 héc-ta vào quỹ đất công nghiệp, trong đó, 4 khu công nghiệp tọa lạc tại huyện Bình Chánh. Sự tăng trưởng nguồn cung này nhằm đáp ứng nguồn cầu thuê đất, nhà xưởng công nghiệp rất lớn trên địa bàn thành phố trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại đô thị này đang cạn dần.

Trong khi đó, Bình Dương cũng hứa hẹn sẽ là điểm nóng khi địa phương này lần lượt thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều ông lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD.

Các thủ phủ công nghiệp khác ở phía Nam như Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ là tâm điểm của thị trường này nhờ giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh.

Nhiều đơn vị tư vấn cũng đánh giá tích cực về cơ hội bùng nổ của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp năm 2022. Công ty Chứng khoán SSI đánh giá, triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp tươi sáng trong năm Nhâm Dần. Đơn vị này nhận định nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng mạnh trong năm 2022.

Giá thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn 20 - 33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.

Với giá thuê khu công nghiệp đang ở mức cạnh tranh trong khu vực và sức hút dịch chuyển sản xuất ngày càng lớn, dư địa tăng giá thuê trong thời gian tới khá cao. SSI dự báo, năm 2022, lợi nhuận ròng của khu công nghiệp ước tính tăng 18 - 26% theo năm./.