Tham vọng lớn ở mảng bất động sản công nghiệp, Sơn Hà có đi vào 'vết xe đổ' quá khứ?

Bài học “cay đắng” trong quá khứ và tham vọng dẫn đầu mảng BĐS công nghiệp

Công ty Cổ phần Quốc tế Sơn Hà (Mã CK: SHI) được biết đến là tập đoàn kinh doanh đa ngành, với các lĩnh vực gồm sản phẩm dân dụng và công nghiệp, nước sạch, năng lượng tái tạo… đặc biệt ở mảng kinh doanh cốt lõi là sản xuất, kinh doanh sản phẩm gia dụng và công nghiệp từ vật liệu thép không gỉ, Quốc tế Sơn Hà là một “ông lớn”, khẳng định được tên tuổi và chỗ đứng trên thị trường.

Thời gian gần đây, Sơn  Hà gây nhiều chú ý khi có những động thái cho thấy tham vọng lấn sân sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp và đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực này. Nội dung này đã được Sơn Hà nhắc đến trong danh mục lĩnh vực kinh doanh của công ty tại Báo cáo thường niên năm 2020.

Cụ thể, với lĩnh vực hạ tầng công nghiệp và bất động sản, tại dự án Khu công nghiệp Tam Dương, Quốc tế Sơn Hà nuôi tham vọng sẽ dẫn đầu lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong vòng 5 năm tới.

Dự án Khu công nghiệp Tam Dương được thực hiện tại xã Hướng Đạo, xã Đạo Tú và thị trấn Hợp Hòa, huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc với quy mô sử dụng đất 162,33 ha. Trong đó, phần đất xây dựng hạ tầng khu công nghiệp là 156,76 ha.

Liên quan đến dự án này, theo tìm hiểu mới đây HĐQT Công ty cổ phần quốc tế Sơn Hà đã thông qua điều chỉnh một số nội dung của dự án. Cụ thể, sau điều chỉnh, tổng mức đầu tư của dự án là hơn 1.576 tỷ đồng.

Trong đó, vốn góp của Sơn Hà để thực hiện dự án gần 524 tỷ đồng bằng tiền, chiếm 33,2% tổng vốn và vốn vay ngân hàng và vốn huy động hợp pháp khác để dự hiện dự án hơn 1.050 tỷ đồng, chiếm 66,8% tổng vốn. Tiến độ huy động vốn góp thực hiện từ 2021-2022.

Được biết, Sơn Hà đã xúc tiến ba dự án đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp tại Vĩnh Phúc, Hà Nội và Quảng Ninh. Hiện thủ tục pháp lý của dự án tại Tam Dương cơ bản đã hoàn thành. Theo kế hoạch, Công ty dự kiến phát triển khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lân cận thủ đô Hà Nội.

Theo tìm hiểu, bất động sản không phải là lĩnh vực kinh doanh mới đối với Sơn Hà. Trong quá khứ, doanh nghiệp đã từng đầu tư vào mảng với số vốn bỏ ra không nhỏ nhưng không thành công, thậm chí phải nhận lại bài học “cay đắng” với khoản thua lỗ đáng kể.

Vào năm 2009, khi các doanh nghiệp “đổ xô” đầu tư vào thị trường bất động sản, Sơn Hà cũng từng góp vốn với một số doanh nghiệp để phát triển dự án. Tuy nhiên sau đó thị trường khủng hoảng, giá nhà đất giảm sâu, Sơn Hà gặp rất nhiều khó khăn nên đã chấp nhận lỗ 600 tỷ đồng để rút chân khỏi lĩnh vực này.

Sau “thất bại” này, ông Lê Vĩnh Sơn - Chủ tịch Tập đoàn Sơn Hà đã hứa với các cổ đông là trong 5 năm, doanh nghiệp sẽ không làm bất động sản.

Về quyết định trở lại với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, đại diện Quốc tế Sơn Hà cho biết, doanh nghiệp không đi theo vết xe cũ, mà đi một con đường mới với tâm thế hoàn toàn khác. “Chúng tôi đã có sự chuẩn bị kỹ càng về mọi mặt, nhận biết thời cơ và đón nhận nó một cách chủ động”.

Con đường mới mà doanh nghiệp đề cập là lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Còn thời cơ mới chính là xu hướng chuyển dịch của dòng vốn đầu tư vào Việt Nam do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại và đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, để triển khai những kế hoạch này đòi hỏi nguồn vốn đầu tư khá lớn. Vậy Sơn Hà đã chuẩn bị những gì để phục vụ tham vọng đối với bất động sản công nghiệp và vươn lên dẫn đầu ở mảng này?

Bức tranh tài chính “kém sáng”

Quyết định lấn sân sang bất động sản công nghiệp với tham vọng rất lớn, nhưng bức tranh tài chính của Sơn Hà khiến nhiều người lo ngại, nhất là khi doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn với số nợ phải trả ở mức cao, dòng tiền kinh doanh âm và lợi nhuận èo uột…

Cụ thể, theo báo cáo tài chính hợp nhất nửa đầu năm 2021 soát xét của Quốc tế Sơn Hà, doanh thu thuần doanh nghiệp đạt 3.375 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế ghi nhận hơn 81 tỷ đồng.

So với cùng kỳ năm trước, doanh thu và lợi nhuận của Sơn Hà có sự tăng trưởng mạnh, dù vậy, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng doanh thu thuần ngày càng “co lại” trong những năm trở lại đây. Với kết quả đạt được nửa đầu năm 2021, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế của Sơn Hà chỉ đạt 2,4 % so với doanh thu của doanh nghiệp. Trong khi năm 2016, tỷ lệ này là hơn 4%, năm 2018 giảm còn 2,9%...

Một điều đáng lo ngại, Sơn Hà đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn với tỷ lệ nợ phải trả gấp 2,5 lần vốn chủ sở hữu. Tại ngày 31/6/2021, vốn chủ sở hữu của Sơn Hà là 1.395 tỷ đồng, trong khi đó nợ phải trả là 3.405 tỷ đồng, tăng thêm 7% so với đầu năm 2021.

Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn đã lên 2.178 tỷ đồng, số tiền này cũng đã lớn gấp gần 1,6 lần vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, công ty cũng còn có 215 tỷ đồng vay và nợ thuê tài chính dài hạn. Do đó, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của Sơn Hà xấp xỉ 174%, cao hơn 3 năm liền trước.

Tính đến cuối tháng 6/2021, tổng tài sản của Sơn Hà đạt 4.800 tỷ đồng, tăng 6,6% so với hồi đầu năm. Tuy nhiên, “kho tiền mặt” của doanh nghiệp giảm mạnh, chỉ còn 107 tỷ đồng, giảm 41,5% so với con số đầu năm. Bên cạnh đó, khoản mục đầu tư tài chính ngắn hạn cũng giảm, chỉ còn 134 tỷ đồng, tương ứng giảm 32,6% so với đầu năm.

Đáng chú ý, báo cáo tài chính của Sơn Hà cũng cho thấy Công ty đang gặp khó về dòng tiền, trong nửa đầu năm 2021 dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp ghi nhận âm đến 284 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước dương 5,5 tỷ đồng.

Với bức tranh tài chính không mấy sáng sủa, Sơn Hà lại đang nuôi tham vọng rất lớn khi quyết tâm lấn sân sang mảng bất động sản công nghiệp, vốn cần đến nguồn tài chính lớn, điều này sẽ đặt doanh nghiệp trước không ít khó khăn và thách thức trên con đường hiện thực hoá “giấc mơ” dẫn đầu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Sơn Hà sẽ "hiện thực hoá" tham vọng hay đi vào "vết xe đổ" quá khứ?

Vài năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp là lĩnh vực hấp dẫn với không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà thu hút cả những doanh nghiệp “ngoại đạo” ở những lĩnh vực khác cũng bắt đầu chuyển hướng đầu tư sang mảng này.

Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có nhiều cơ hội nhất để trở thành trung tâm sản xuất mới của thế giới. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trở nên sôi động. Báo cáo của nhiều tổ chức bất động sản công bố cho thấy, liên tục từ đầu năm 2020 đến nay với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã đưa ra cảnh báo nếu ồ ạt “nhảy” vào sẽ gặp nhiều hệ luỵ, không cẩn thận lại phải “giải cứu”.

Bất động sản công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm/khu công nghiệp, khu chế xuất/sản xuất hoặc kinh doanh tập trung khác. Đây là loại hình bất động sản có tiềm năng sinh lời hấp dẫn, đồng thời cũng ẩn chứa không ít rủi ro, được đánh giá là “miếng bánh” khó nhằn đối với tất cả các doanh nghiệp muốn lấn sân sang lĩnh vực này.

Trong dó, Luật đất đai 2014 quy định, thời hạn sử dụng BĐS công nghiệp không quá 70 năm. Nếu thời hạn đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của khu đất thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan chức năng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật nếu được cho phép tiếp tục sử dụng đất.

Ngoài ra, theo đánh giá của CBRE Việt Nam, sự phát triển đất công nghiệp tại những khu vực công nghiệp mới diễn ra chậm do kết nối hạ tầng đến các cảng biển, cảng sông và các thị trường tiêu thụ lớn còn hạn chế. Sẽ mất ít nhất 2 năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất tại các khu công nghiệp hiện hữu. Còn việc phát triển khu công nghiệp mới cần nhiều thời gian hơn.

Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hao tổn nhiều thời gian, chi phí cho cơ sở hạ tầng.

Đặc biệt đối với Sơn Hà - một doanh nghiệp với bức tranh tài chính “kém sáng”, chuẩn bị bước chân vào một lĩnh vực mới hoàn toàn cũng sẽ đặt doanh nghiệp đứng trước không ít thách thức và đối diện với nhiều rủi ro.

Bản thân doanh nghiệp cũng nhận thức những khó khăn khi tham gia vào lĩnh vực mới. Cụ thể, trong Báo cáo thường niên năm 2020 của Sơn Hà đã nhận định “Công ty đang đầu tư vào các ngành mới như cung cấp và xử lý nước, năng lượng và hạ tầng công nghiệp. Mặc dù đây là những ngành được đánh giá tiềm năng, tuy nhiên Công ty chưa có nhiều kinh nghiệm hoạt động trong những ngành này so với các đối thủ cạnh tranh đã có vị thế nhất định trong ngành”.

Mặc khác, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như đã đề cập trên có thể làm hạn chế khả năng huy động nguồn vốn của Sơn Hà, trong khi bất động sản công nghiệp là lĩnh vực đòi hỏi nhu cầu vốn rất lớn.

Vì vậy, Sơn Hà sẽ giải bài toán nguồn vốn ra sao và “hiện thực hoá” tham vọng bằng cách nào khi “sức khoẻ” tài chính không mấy khả quan là vấn đề đang được các cổ đông và nhà đầu tư quan tâm. Thậm chí nhiều người lo ngại, công ty sẽ đi vào vết xe đổ quá khứ, chấp nhận thua lỗ để “rút chân” khi gặp phải những khó khăn, bất lợi từ thị trường và bản thân doanh nghiệp…