Diễn biến trái chiều giá nhà thời covid – 19: Một nửa "cắt lỗ" thoát hàng, một bên còn "neo" giá bán

Thị trường sơ cấp không nhiều biến động, khó giảm giá

Khi đợt dịch covid – 19 lần thứ 2 bùng phát, nhiều người đang có tâm lý chờ giá bất động sản giảm, thậm chí nuôi hi vọng thị trường “chạm đáy” rồi mới quyết định “xuống tiền”.

Tuy nhiên, trên thực tế thị trường nhà đất 9 tháng qua chỉ ghi nhận giảm nguồn cung và lượng giao dịch, còn giá bất động sản không nhiều biến động, nhiều chuyên gia còn cho rằng thời gian tới, bất động sản rất khó giảm giá. Thậm chí, nhiều nghiên cứu chỉ ra giá bất động sản lại có xu hướng gia tăng.

Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I/2020.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quý I/2020.

Đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019.

Lý giải về tình trạng này, Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE cho rằng, vấn đề chính nằm ở nguồn cung. Theo ông Kiệt, nguồn cung thị trường từ năm 2019 đã giảm mạnh nhưng nhu cầu thị trường vẫn tăng. Bước sang đầu năm 2020 xu hướng nguồn cung vẫn giảm do các dự án bị kẹt pháp lý, tuy nhiên, nhu cầu thị trường cao.

Khi dịch bệnh diễn ra khiến nhiều dự án không triển khai được, ít dự án được mở bán. Nhưng nhu cầu nhà ở luôn cao nên các chủ đầu tư vẫn tin tưởng vào sức hấp dẫn và mức độ hấp thụ cao của thị trường nên duy trì giá bán ở mức cao, khó có xu hướng giảm.

Mặt khác, giá đất bình quân chung không giảm nên các chủ đầu tư phát triển dự án với các chi phí không giảm thì khi đưa ra giá bán, xu hướng giảm là không thể. Mặc dù dịch bệnh kéo dài, nhưng các dự án vẫn có mức độ hấp thụ cao. “Chúng tôi nhận thấy khả năng bán hết căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên vẫn đạt mức hơn 75%, nhu cầu thị trường cao là yếu tố thúc đẩy thị trường phát triển”, ông Kiệt lý giải.

Chính vì vậy, ông Kiệt cho rằng, ở thị trường sơ cấp khó có việc giảm giá mạnh, trong thời gian tới xu hướng vẫn có thể tăng nhưng mức độ tăng có thể điều chỉnh thấp hơn so với các năm trước. Ít nhất 6 tháng đến 1 năm tới, bất động sản không có chuyện giảm giá.

Cũng nói về nguyên nhân của việc giá bất động sản sơ cấp khó giảm, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills Hà Nội cho rằng, thị trường nhà ở tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn được đánh giá có nhiều triển vọng bởi nguồn cầu lớn.

Trong khi đó, quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu về nhà ở. Riêng thị trường nhà ở tại Hà Nội, tốc độ đô thị hóa chậm cho thấy tiềm năng lớn cho sự phát triển của tương lai.

Nguyên nhân thứ hai theo ông Thêm là do nguồn cung dự án bất động sản trên thị trường hiện nay đang rất hạn chế do những vướng mắc về pháp lý từ năm 2019.

Về nguồn cung nhà ở, theo thống kê của Savills, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong hai quý đầu năm khoảng 29.400 căn hộ, tăng 28% theo quý nhưng giảm 6% theo năm. Thị trường nhà ở đang chứng kiến sự sụt giảm nguồn cầu trong ngắn hạn do dịch bệnh diễn biến phức tạp và những vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án.

Thị trường thứ cấp giảm giá do làn sóng cắt lỗ

Mặc dù 2 đợt dịch Covid-19 không có nhiều tác động đến giá bất động sản sơ cấp. Song giá thứ cấp trên thị trường lại đang có xu hướng giảm do làn sóng “cắt lỗ” từ các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, xu hướng giảm này không mạnh như dự đoán hay kỳ vọng của nhiều người mua nhà. Theo các chuyên gia, động thái rao bán hiện nay của nhà đầu tư thứ cấp vẫn chủ yếu là cắt lời chứ không bán lỗ. Bởi nhà đất vẫn luôn được coi là kênh trú ẩn an toàn và kênh đầu tư được ưu tiên. Vậy nên dù thị trường thứ cấp có xuất hiện việc giảm giá cũng rất khó xảy ra hiện tượng giảm mạnh.

Các chuyên gia đánh giá, hiện mức giảm trên thị trường thứ cấp bình quân 5-10% nhưng được cho là cá biệt, không đại diện cho toàn thị trường.

Theo đó, với tác động của dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính do làm ăn thua lỗ hoặc chịu áp lực trả lãi ngân hàng đã buộc phải thanh lý sản phẩm bất động sản.

Đặc biệt, với những người đầu tư BĐS theo kiểu "lướt sóng", có ít vốn, tình trạng đua nhau hạ giá bán, mong nhanh chóng đẩy hàng còn khốc liệt hơn nhằm cạnh tranh với chính chủ đầu tư, khi các chủ đầu tư đều áp dụng chiết khấu lớn cùng nhiều ưu đãi để thu hút sự quan tâm của người mua nhà.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa thì làn sóng thứ hai của dịch COVID-19 sẽ ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là những nhà đầu cơ, buộc họ phải bán sản phẩm ra.

Đối với nhóm nhà đầu tư có BĐS giá trị lớn như nhà phố trên 20 tỉ đồng, đất nền trên 10 tỉ đồng có thể sẽ bán ra khoảng 20% số lượng BĐS họ đang nắm giữ. Thứ hai là nhóm đầu cơ có tiềm lực tài chính hạn chế phải vay ngân hàng trên 70% giá trị BĐS thì sẽ bán ra 40% số lượng nhà, đất họ đang nắm.

Ông Quang đánh giá, với tình hình hiện nay vẫn chưa xuất hiện giảm giá mạnh mà chỉ là giảm “hữu nghị”, dân trong nghề gọi là giảm giá kỹ thuật.

Ví dụ, chủ nhà rao bán giá không giảm nhưng nếu gặp khách thiện chí muốn mua thì có thể chủ động giảm 1%-2%. Giá nhà, đất không giảm nhưng nhà đầu tư có thể chi trả phí môi giới cao hơn. Bình thường là 2% nhưng giờ có thể cho môi giới tới 4% để bán được nhanh hơn.

“Đối với bán căn hộ, hiện nay có xu hướng nhà đầu tư tự bỏ thêm khoảng 200 triệu đồng để hoàn thiện nội thất nhưng vẫn bán theo giá bình thường. Chủ nhà chấp nhận lỗ khoản đầu tư nội thất để dễ thu hút khách hơn” - ông Quang nói.

Dù nhận định giá nhà đất sẽ hiệu chỉnh sụt giảm ở thị trường thứ cấp nhưng các chuyên gia cho rằng quy mô sẽ không lớn. Trong bối cảnh giá vàng biến động khó lường, tỷ giá, lãi suất không còn hấp dẫn, BĐS vẫn là kênh an toàn để lựa chọn thời điểm này.

Bên cạnh đó, đối với những sản phẩm đảm bảo chắc chắn về pháp lý, có tính thanh khoản cao và do những nhà phát triển BĐS có uy tín cung cấp sẽ vẫn chiếm ưu thế nhất định trên thị trường.