Dự án The Holiday Ha Long: Hạn sử dụng chỉ còn 32 năm?

Được giao đất 50 năm, hạn sử dụng chỉ còn 32 năm?

Thời gian gầy đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang nóng dần lên khi hàng loạt dự án mới “ra hàng” với kỳ vọng “đón sóng” phục hồi cuối năm. Nhiều doanh nghiệp đã rất rỗ lực “làm nóng” dự án bằng những chính sách bán hàng hấp dẫn như cam kết lợi nhuận, chia sẻ doanh thu, chiết khấu cao…

Các nhà đầu tư vì thế có nhiều lựa chọn hơn khi tìm hiểu cơ hội đầu tư đối với loại hình sản phẩm này. Bất động sản nghỉ dưỡng hiện có nhiều dự án pháp lý là đất thương mại, dịch vụ có hạn sử dụng thông thường từ 50 - 70 năm.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án triển khai không thuận lợi theo kế hoạch ban đầu, chậm trễ kéo dài dẫn khiến “hạn sử dụng”, thời gian hoạt động của dự án giảm đi hàng chục năm. Khi chính thức đưa vào vận hành, nhiều dự án có thời gian hoạt động chỉ còn 30 – 40 năm. Đây là một trong những điểm trừ khá lớn khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc này.

Điển hình như dự án The Holiday Ha Long do Công ty Cổ phần Khách sạn vịnh Hạ Long (thành viên của Công ty Cổ phần Du lịch Việt Nam – Hà Nội (VTH) làm chủ đầu tư.

Theo tìm hiểu, The Holiday Ha Long là dự án Khách sạn, dịch vụ, căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp 5 sao vịnh Hạ Long tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 4528/QĐ-UBND ngày 5/11/2018. Theo quy hoạch, dự án có tổng diện tích 4.139 m2.

Được biết, khu đất này được UBND tỉnh Hạ Long cho VTH thuê đất từ năm 2004 tại Quyết định số 957/QĐ-UB, trong đó cho biết thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm.

Đến ngày 26/2/2019, UBND tỉnh thu hồi 4.139 m2 đất của VTH cho CTCP Khách sạn Vịnh Hạ Long tiếp tục thuê theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm để sử dụng vào mục đích xây dựng khách sạn, kinh doanh dịch vụ. Quyết định nêu rõ thời hạn thuê đất thực hiện dự án trên chỉ là 35 năm bởi đất đã được giao từ năm 2004. Hết hạn thuê đất vào ngày 29/3/2054 (thời gian còn lại của quyết định giao đất số 957/QĐ-UB ngày 29/3/2004).

Đáng chú ý, trong quyết định phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 của dự án có nêu rõ, về tiến độ, chủ đầu tư phải hoàn thiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư như quy hoạch, thiết kế dự án, đánh giá tác động môi trường, giấy phép xây dựng… để khởi công dự án chậm nhất trước ngày 30/4/2019.

Thời gian hoàn thành dự án và đi vào hoạt động chậm nhất trước ngày 30/6/2022, sau đó được điều chỉnh đến cuối năm 2022.

Như vậy, nếu dự án hoàn thành đúng tiến độ theo yêu cầu của UBND tỉnh Quảng Ninh thì đến năm 2022 dự án sẽ đi vào hoạt động, và hạn sử dụng đến năm 2054 thì khách hàng mua bất động sản tại dự án này chỉ được sử dụng, khai thác trong thời hạn 32 năm.

Tiếp đó, đến ngày 30/7/2019, UBND tỉnh Quảng Ninh có văn bản quyết định số 3116/QĐ-UBND về việc điều chỉnh thời gian thuê đất, chuyển hình thức thuê đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án.

Theo quyết định số 3116/QĐ-UBND, sẽ điều chỉnh thời hạn thuê đất từ 35 năm theo Quyết định 703/QĐ-UBND sang thời gian thuê đất 50 năm, chuyển hình thức thuê đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê: 50 năm kể từ ngày 26/4/2019 đến ngày 26/4/2069. Trên thực tế, dự án có thể gặp trục trặc, sự cố ảnh hưởng đến tiến độ, qua trình triển khai càng kéo dài thì thời gian hoạt động của dự án sẽ càng giảm xuống.

Có thể nói đây là một trong những “điểm trừ” lớn nhất của dự án The Holiday Hạ Long, khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc, thậm chí “chùn chân” khi tìm hiểu và muốn tham gia đầu tư dự án này.

Chủ đầu tư ráo riết huy động vốn

Theo quy hoạch, dự án The Holiday Ha Long có quy mô gồm 1 tòa tháp cao 39 tầng, dự kiến cung cấp ra thị trường 156 phòng khách sạn và 510 căn hộ condotel, bao gồm các loại hình: căn hộ studio, căn hộ 1 – 2 phòng ngủ, căn hộ duplex.

Ngày 26/4/2019, UBND tỉnh Quảng Ninh có Quyết định chấp thuận CTCP Khách sạn vịnh Hạ Long làm chủ đầu tư dự án. Đến ngày 25/3/2020 UBND tỉnh tiếp tục ban hành quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án. Theo đó, dự án được điều chỉnh tổng diện tích lên 5.502 m2, trong đó phần diện tích giao thêm 1.363 m2 để làm cây xanh, tiểu cảnh sau đó bàn giao lại cho TP.Hạ Long quản lý.

Tổng mức đầu tư dự án là 1.475 tỉ đồng, trong đó 20% vốn của nhà đầu tư và 80% vốn vay và huy động hợp pháp. Dự án dự kiến khởi công vào tháng 5/2021, hoàn thiện và bàn giao trong quý 4/2022. Như vậy, số vốn vay và huy động để triển khai dự án lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Vì vậy, chủ đầu đã đẩy mạnh các hoạt động huy động vốn, trong đó trái phiếu là một trong những kênh được doanh nghiệp tìm đến. Cụ thể, vào ngày 9/8 mới đây, CTCP Khách sạn Vịnh Hạ Long đã chào bán thành công 2.500 trái phiếu có kỳ hạn 4 năm, tương ứng 250 tỷ đồng cho một nhà đầu tư trong nước.

Lô trái phiếu có lãi suất cho hai kỳ đầu tiên (một năm đầu) là 11%/năm, các kỳ tiếp theo được tính bằng bình quân lãi suất gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng cộng với biên độ 3,8%/năm.

Mục đích của đợt phát hành được nêu rõ là sử dụng số tiền thu được để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư của doanh nghiệp, cụ thể là bổ sung vốn để đầu tư dự án Khách sạn dịch vụ cao cấp 5 sao Vịnh Hạ Long tại phường Bãi Cháy, TP Hạ Long – dự án The Holiday Hạ Long.

Trước đó, vào cuối năm 2020, CTCP Khách sạn Vịnh Hạ Long cũng đã thế chấp toàn bộ quyền tài sản phát sinh tại dự án The Holiday Hạ Long tại SeABank cho khoản vay 250 tỷ đồng.

Thời gian gần đây, chủ đầu tư và các đơn vị phát triển dự án cũng đang huy động vốn từ khách hàng khi rầm rộ rao bán các sản phẩm tại dự án. Trên thị trường, các căn hộ condotel tại The Holiday Ha Long đang được rao bán với giá từ 1,2 tỷ đồng đến khoảng 3,2 tỷ đồng với các căn hộ có diện tích từ 35m2 – 70m2.

Theo các thông tin giới thiệu, Vietnamtourism Hanoi và CTCP Tư Vấn Đầu Tư Tài Chính Toàn Cầu (Global Invest) là nhà phát triển của The Holiday Hạ Long. Trong đó, Global Invest được biết đến là chủ đầu tư của khu căn hộ, văn phòng cao cấp Tplace thuộc Dự án xây dựng lại khu tập thể 30A Lý Thường Kiệt và tòa nhà văn phòng 43 Tràng Tiền.

Thời điểm bắt đầu triển khai vào năm 2018, dự án Khu tập thể 30A Lý Thường Kiệt “gây choáng” trên thị trường bất động sản Hà Nội khi được rao bán với giá khoảng 25 tỷ đồng/căn hộ, có căn cao nhất lên đến gần 40 tỷ đồng – là căn hộ đắt đỏ nhất trên thị trường Hà Nội thời điểm đó.

Bất động sản có hạn sử dụng mất lòng nhà đầu tư

Bất động sản có “hạn sử dụng” thường là những dự án có pháp lý là đất thương mại, dịch vụ có thời gian hoạt động khoảng 50 - 70 năm. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã không còn mặn mà với loại hình sản phẩm này (thường là condotel, officetel, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) bởi họ cảm thấy đây là thời gian khá ngắn trong khi số tiền bỏ ra lại không nhỏ. Trong khi nhà đầu tư lại gặp nhiều rủi ro với cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra.

Bên cạnh đó là những lo ngại sau khi dự án hết hạn sử dụng, người mua sẽ mất quyền sử dụng hoặc quyền khai thác, kinh doanh. Thậm chí nhiều người còn cảm thấy bất động sản này không thực sự là tài sản của mình bởi hết thời gian hoạt động sẽ phải trả lại nếu không thể tiếp tục gia hạn dự án…

Ngoài ra, phải nói đến tâm lý thích sở hữu bất động sản lâu dài, vĩnh viễn của người Việt Nam. Từ trước đến nay, sản phẩm được thị trường đón nhận tích cực đều là sở hữu lâu dài, vĩnh viễn, là tài sản tích lũy để dành, có thể để lại cho con cháu…

Một vấn đề quan trọng nữa khiến nhiều người e ngại những yếu tố phức tạp về pháp lý, và tâm lý “lo xa” khi dự án hết hạn có được kéo dài thời gian sở hữu thêm không, có thể kéo dài bao lâu, nếu gia hạn thì thủ tục có phức tạp không, phải tốn thêm bao nhiêu chi phí?… Đây là những vấn đề khiến nhà đầu tư lấn cấn.

Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mặc dù có “hạn sử dụng” nhưng giá bán khá cao. Riêng phân khúc condotel đã được nhiều chuyên gia phân tích, các chủ đầu tư dự án đạt được lợi nhuận rất lớn do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung, cao cấp, trong khi giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng.

Mặt khác, dòng sản phẩm có thời hạn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, trong đó việc vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị quản lý vận hành không tốt, ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư tính toán khi sở hữu một bất động sản có thời hạn, lợi nhuận trong quá trình khai thác liệu có được như kỳ vọng bởi vận hành loại hình này thường tốn rất nhiều chi phí. Trong tương lai, nếu dự án được gia hạn sử dụng, nhà đầu tư sẽ tiếp tục phải tốn thêm một khoản phí để xin gia hạn…

Vì vậy, những nhà đầu tư thận trọng thường không có nhiều hứng thú với những dự án có thời hạn sử dụng, cho dù là 40 năm, 50 năm hay 70 năm. Chứ chưa kể đến những “điểm trừ” của những dự án này như chậm tiến độ khiến hạn sử dụng dự án giảm, vị trí không thuận lợi hay giá bán quá cao…