Giá bất động sản khó giảm sâu và không còn dư địa tăng nóng

Nguồn cung gia tăng nhưng lệch pha, giá vẫn ở mức cao

Đánh giá về diễn biến thị trường hiện nay, VARS cho biết nguồn cung bất động sản mới đã có dấu hiệu phục hồi rõ nét so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối khi phần lớn sản phẩm tập trung vào phân khúc cao cấp, biệt thự, liền kề, trong khi nhóm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân vẫn thiếu hụt.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE), tỷ trọng căn hộ có giá cao đang chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn cung, với khoảng một phần tư số sản phẩm trên thị trường có mức giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Điều này khiến người mua ở thực, đặc biệt là nhóm người trẻ và người có thu nhập trung bình, gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Thực tế cho thấy, dù nguồn cung tăng, giá bất động sản vẫn được duy trì ở mức cao và thiết lập mặt bằng mới tại nhiều khu vực, nhất là những nơi có hạ tầng phát triển mạnh hoặc được hưởng lợi từ quy hoạch. Nhiều dự án mới mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt, phản ánh nhu cầu mua nhà vẫn tồn tại, nhưng tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và phục vụ nhu cầu ở thực.

VARS cũng chỉ ra rằng thanh khoản thị trường không còn dàn trải như trước mà có xu hướng tập trung vào các dự án đáp ứng tốt tiêu chí về chất lượng, tiến độ và giá trị sử dụng. Điều này buộc cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ tư duy "bán nhanh, lướt sóng" sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Giá không tăng nóng nhưng khó giảm sâu trong ngắn hạn

Ở góc độ tổng thể, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định thị trường hiện nay đã bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên kỳ vọng và dòng tiền đầu cơ. Thay vào đó, thị trường đang dần vận hành theo các yếu tố nền tảng như thu nhập thực của người dân, nhu cầu ở thật và khả năng hấp thụ của nền kinh tế.

Theo VARS, việc giá bất động sản khó giảm sâu trong thời gian tới xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, cùng với chi phí đầu vào ngày càng tăng. Giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và các yêu cầu pháp lý mới đều tạo áp lực khiến doanh nghiệp khó có thể giảm mạnh giá bán.

Bên cạnh đó, làn sóng đầu tư hạ tầng trên phạm vi cả nước, đặc biệt là các dự án giao thông trọng điểm, tiếp tục tạo động lực cho bất động sản tại nhiều địa phương. Việc mở rộng không gian đô thị và kết nối vùng khiến mặt bằng giá ở các khu vực mới có xu hướng thiết lập mức cao hơn so với trước đây.

Tuy nhiên, VARS cũng lưu ý rằng trong bối cảnh lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ gặp nhiều rủi ro hơn. Hoạt động đầu cơ ngắn hạn khó đạt hiệu quả như giai đoạn trước, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn và ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và thanh khoản ổn định.

Từ góc độ thị trường, VARS cho rằng giai đoạn tới sẽ là quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, khi bất động sản dần quay về đúng vai trò là tài sản phục vụ nhu cầu ở và nhu cầu kinh doanh, thay vì kênh đầu tư lướt sóng. Để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát tốt chi phí đầu vào, nhằm tạo ra nguồn cung phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.