Tín dụng kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh

Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

NHNN cho biết, dư nợ cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hiện vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tín dụng. Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung của toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.

Tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng (tăng khoảng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỷ đồng cuối năm 2024), tương đương 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản – tức là nguồn vốn dành cho các doanh nghiệp hay các dự án vay, chiếm tới 44,2% dư nợ. Do đó, các ngân hàng đang phải thận trọng hơn khi cho vay lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản.

Ở một diễn biến khác, trong báo cáo ngành ngân hàng mới công bố, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đã cập nhật nhiều thông tin đáng chú ý về tín dụng bất động sản. 

Đến hết tháng 8/2025, dư nợ tín dụng liên quan tới bất động sản (vay mua nhà + kinh doanh) đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

VCBS cho biết, dư nợ cho vay mua nhà vào cuối tháng 8/2025 đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% kể từ đầu năm, chiếm 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế. Nhóm phân tích cho rằng cho vay mua nhà là động lực tăng trưởng chính của tín dụng bán lẻ trong thời gian qua trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư ở mức cao.

Bên cạnh đó, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024, chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản (tăng 39,88% so với cuối năm 2024), đã vượt qua nhóm khách hàng cá nhân (vay xây dựng, sửa chữa để bán,…).

Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ bất động sản và xây dựng trên hệ thống đạt 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 17% dư nợ hệ thống, con số cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Các ngân hàng đã rót bao nhiêu tiền cho vay kinh doanh bất động sản?

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 của một số ngân hàng có diễn giải chi tiết về dư nợ theo ngành nghề kinh doanh cho thấy, tính đến 30/9/2025 số dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản phần lớn đều tăng trưởng so với cuối năm 2024.

Xét về tốc độ tăng trưởng, ngân hàng VIB dẫn đầu khi ghi nhận mức tăng mạnh nhất với 189%. Tính đến 30/9/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản ở mức 16.496 tỷ đồng, cao gấp gần ba lần so với con số 5.696 tỷ đồng vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, chỉ chiếm đến 4,43% tổng dư nợ cho vay.

Nhiều ngân hàng có dư nợ kinh doanh bất động sản lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng cao. Đơn cử ngân hàng MB tăng 51%, từ 64.141 tỷ đồng lên 97.021 tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ cho vay; TPBank tăng gần 38%, từ 21.355 tỷ đồng lên 29.414 tỷ đồng, chiếm gần 10% tổng dư nợ; ngân hàng MSB tăng 17,5% với hơn 20.000 tỷ đồng; PGBank cũng tăng trưởng 2 con số, từ 3.539 tỷ đồng lên gần 4.000 tỷ đồng, tương đương tăng hơn 11%.

Theo báo cáo của VCBS, tính đến cuối quý III/2025, nhiều ngân hàng ghi nhận tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản + xây dựng lớn. Đơn cử VietBank khoảng  26% tổng dư nợ; PGBank và OCB lần lượt quanh 22% và 21%, trong khi Nam A Bank, MSB và TPBank dao động từ 18–19%. Nhóm ngân hàng quốc doanh và ngân hàng bán lẻ có tỷ trọng thấp hơn đáng kể, với Vietcombank và VIB cùng khoảng 6%, ngân hàng ACB và VietinBank chỉ quanh 5%.

Nhóm phân tích VCBS cho rằng trong giai đoạn tới, dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản, qua đó tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

NHNN yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản không tăng vượt quá room chung của chính tổ chức tín dụng

Ngày 31/12/2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã ban hành văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026 với mục tiêu định hướng toàn hệ thống tăng khoảng 15%.

Theo đó, NHNN đã ban hành công thức giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của tổ chức tín dụng (TCTD) căn cứ kết quả chấm điểm xếp hạng năm 2024 nhân với hệ số áp dụng chung cho các tổ chức tín dụng. 

Dư nợ tín dụng tối đa đến ngày 31/12/2026 = Dư nợ tín dụng ngày 31/12/2025 + [(Điểm xếp hạng năm 2024 × 2,6%) × (Dư nợ tín dụng ngày 31/12/2025 – Dư nợ tín dụng vượt chỉ tiêu TTTD NHNN thông báo năm 2025 (nếu có))]. Các khoản bán dư nợ tín dụng thực hiện bán trong năm 2026 và chưa thu tiền đến thời điểm tính dư nợ tín dụng (nếu có).

Nhà điều hành yêu cầu các TCTD kiểm soát tăng trưởng không vượt quá hạn mức nêu trên trong suốt cả năm 2026. Đồng thời, kiểm soát tốc độ tăng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.

Đặc biệt, TCTD cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó.

NHNN cho biết sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và tăng trưởng tín dụng lĩnh vực BĐS của TCTD trong năm 2026 và sẽ xem xét giảm trừ room tín dụng nếu TCTD không tuân thủ.