Hà Nội đề xuất cấm bán lại nhà ở thương mại trong 3 năm

Hà Nội đang xây dựng Đề án phát triển các khu đô thị đa mục tiêu với quy mô lớn, hướng tới giải quyết đồng thời nhiều bài toán cấp bách của Thủ đô như thiếu hụt nhà ở xã hội, nhà tái định cư, áp lực giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm và tình trạng giá bất động sản liên tục tăng cao trong nhiều năm qua.

Theo nội dung đề án, các khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phát triển đồng đều theo 8 hướng không gian của thành phố, gắn với 9 trục động lực phát triển đã được xác định trong Quy hoạch Thủ đô. Mô hình này không chỉ đơn thuần là các khu nhà ở mà được định hướng trở thành những đô thị hoàn chỉnh, tích hợp đầy đủ chức năng sinh sống, làm việc, học tập, chăm sóc sức khỏe, thương mại, dịch vụ và giải trí.

Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của đề án là chủ động hình thành quỹ nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội quy mô lớn thay vì triển khai manh mún theo từng dự án riêng lẻ như hiện nay. Thành phố kỳ vọng việc chuẩn bị sẵn nguồn nhà ở sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng các công trình trọng điểm, giảm chi phí tạm cư, hạn chế khiếu kiện và tạo sự đồng thuận của người dân trong quá trình thu hồi đất.

Đáng chú ý, Hà Nội đặt kỳ vọng việc gia tăng mạnh nguồn cung nhà ở sẽ góp phần bình ổn thị trường bất động sản và từng bước kéo giảm mặt bằng giá nhà. Theo tính toán của thành phố, tổng nhu cầu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 195-255 triệu m² sàn. Sau khi trừ nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở do người dân tự xây dựng, vẫn còn khoảng 132-192 triệu m² sàn cần được phát triển thông qua các dự án khu đô thị đa mục tiêu.

Các khu đô thị này sẽ có quy mô tối thiểu từ 150 ha trở lên, được quy hoạch theo mô hình đô thị nén, đa chức năng và gắn với các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn. Trong cơ cấu sử dụng đất, khoảng 30-35% diện tích dành cho nhà ở; 15-30% cho cây xanh, mặt nước và không gian công cộng; 20-25% cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật; phần còn lại dành cho trường học, cơ sở y tế, dịch vụ thương mại và các công trình công cộng khác.

Điểm khác biệt của mô hình này là các loại hình nhà ở sẽ được bố trí đan xen trong cùng một khu đô thị. Thay vì tách biệt thành những khu vực riêng cho người thu nhập thấp hay tái định cư, đề án yêu cầu nhà ở xã hội, nhà tái định cư và nhà ở thương mại cùng được hưởng hệ thống hạ tầng, tiện ích và môi trường sống đồng bộ. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp giảm khoảng cách về điều kiện sống giữa các nhóm dân cư và hạn chế tình trạng phân hóa không gian đô thị.

Theo định hướng cơ cấu nhà ở, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà công vụ sẽ chiếm khoảng 40-50% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. Nhà ở xã hội chiếm khoảng 20%, trong khi nhà ở thương mại chiếm từ 30-40%.

Để tránh lãng phí nguồn lực, thành phố cũng đề xuất cơ chế điều chỉnh linh hoạt giữa các loại hình nhà ở. Trong trường hợp căn hộ tái định cư không được sử dụng sau 12 tháng kể từ khi công trình được đưa vào vận hành, chủ đầu tư có thể đề xuất chuyển đổi sang nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê. Nếu sau 5 năm vẫn không phát sinh nhu cầu sử dụng, phần quỹ nhà còn dư có thể được xem xét chuyển sang nhà ở thương mại, song phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Một nội dung đáng chú ý khác là cơ chế kiểm soát lợi nhuận của nhà đầu tư. Theo đề xuất, lợi nhuận tối đa đối với nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Đối với nhà ở thương mại, mức lợi nhuận tối đa là 15%.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn phải trích thêm khoảng 10% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại để hỗ trợ giảm giá thành nhà ở xã hội, nhà tái định cư và đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Khoản chi này được hạch toán riêng và không được tính vào phần lợi nhuận 15% được hưởng.

Thành phố cũng đưa ra nhiều cơ chế nhằm kiểm soát giá bán. Các chi phí đầu tư phải được kiểm toán độc lập hoặc kiểm toán nhà nước. Giá bán nhà ở thương mại phải được xây dựng trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí hợp pháp, công khai và gửi cơ quan quản lý thẩm tra trước khi triển khai. Toàn bộ thông tin về giá bán sẽ được công khai trên cổng thông tin điện tử của thành phố và cơ quan chuyên môn nhằm bảo đảm minh bạch.

Đáng chú ý, đề án đề xuất áp dụng cơ chế hạn chế chuyển nhượng đối với nhà ở thương mại trong thời hạn 3 năm kể từ khi người mua thanh toán đủ tiền. Trong thời gian này, nếu có nhu cầu bán lại, người mua chỉ được chuyển nhượng cho chủ đầu tư với mức giá không vượt quá giá mua ban đầu. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng và góp phần ổn định thị trường.

Cùng với phát triển nhà ở, Hà Nội định hướng xây dựng các khu đô thị theo mô hình đô thị thông minh. Tất cả dự án phải đáp ứng tiêu chí đô thị thông minh, tích hợp hạ tầng số, dữ liệu đô thị, nền tảng quản lý và các dịch vụ điều hành hiện đại. Hệ thống giao thông, năng lượng, cấp thoát nước, chiếu sáng, an ninh, môi trường đều được vận hành trên nền tảng công nghệ số, hướng tới mục tiêu giảm phát thải carbon và sử dụng hiệu quả tài nguyên.

Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình khu đô thị đa mục tiêu không chỉ giúp Hà Nội giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng mà còn tạo nền tảng cho quá trình giãn dân nội đô, thúc đẩy phát triển các cực tăng trưởng mới, đồng thời hướng tới mục tiêu xây dựng một đô thị hiện đại, thông minh và phát triển bền vững trong dài hạn.