Hà Nội: Nguồn cung nhà ở sụt giảm mạnh, giá bán sơ cấp giảm 4%

Nguồn cung nhà ở sụt giảm mạnh

CBRE vừa công bố báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2020. Theo báo cáo của đơn vị này, thị trường BĐS Hà Nội ghi ngận nguồn cung sụt giảm mạnh ở một số phân khúc và có dấu hiệu đi xuống.

Cụ thể, đối với phân khúc chung cư, trong chín tháng đầu năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận 10.700 căn mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý 3/2020 ghi nhận 3.500 căn mở bán mới.

Trong quý này, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc trung cấp và bình dân mở bán với số lượng tương đối cân bằng, chiếm lần lượt 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý 3 là các dự án nhỏ và vừa, và nằm ngoài đường vành đai 3.

Đáng chú ý, giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý 3/2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.325 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), giảm 4% theo năm.

Trong năm 2020, nguồn cung chào bán mới dự kiến dao động trong khoảng từ 14.000 – 16.000 căn, mức giá sơ cấp được dự báo sẽ ổn định trong quý cuối năm do nguồn cung từ phân khúc trung cấp vẫn thống lĩnh thị trường và mức cạnh tranh cao hơn ở phân khúc này.

Về phân khúc nhà ở gắn liền với đất, thị trường cũng chỉ ghi nhận 45 căn mở bán mới trong quí 3. Trong 9 tháng đầu năm, chỉ có 326 căn được mở bán mới, giảm 92% so với cùng kì. CBRE đánh giá, mặc dù nguồn cung sụt giảm, song nhu cầu mua bất động sản của nhà đầu tư đối với hai phân khúc này vẫn duy trì ở ngưỡng rất cao.

Cụ thể, phân khúc nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm bán ra 570 căn, cao hơn gần 30% so với số lượng mở bán mới trong kỳ. Điều này kéo theo mức giá biệt thự, nhà liền kề ngày càng tăng.

Tuy nhiên, do không có nhiều nguồn cung mở bán mới, sự chú ý của thị trường tập trung vào các dự án hiện hữu nên mức giá bán thứ cấp cho biệt thự và liền kề tăng lần lượt ở mức 2% và 7,2% so với năm trước. Dự kiến nguồn cung mở bán mới trên thị trường nhà ở gắn liền với đất sẽ chỉ ở mức hạn chế từ 500 – 600 căn trong cả năm 2020.

Phân khúc nào có nguy cơ bong bóng?

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, trong quý 3/2020, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón khoảng 93.000 m2 nguồn cung mới, dự kiến trong quí 4/2020 sẽ tiếp tục đón thêm khoảng hơn 50.000 m2 NLA và hơn 220.000 m2 NLA trong năm 2021.

CBRE nhận định, tình hình hoạt động của thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục gặp khó khăn từ làn sóng covid – 19 lần thứ hai, do một số khách thuê tiếp tục thu hẹp diện tích văn phòng. Tổng diện tích hấp thụ của văn phòng Hà Nội trong quý 3/2020 đạt - 6.500 m2.

Dịch covid – 19 và nguồn cung lớn khiến tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng mạnh lên mức 24,1%, hạng B tăng lên mức 11,5%.

Về giá thuê, thị trường chứng kiến các thay đổi trái chiều từ thị trường Hạng A và Hạng B. Trong khi giá thuê Hạng B giảm 2,7% so với quý trước, xuống 13,8 USD/m2/tháng, giá thuê Hạng A tăng 2,2% so với quý trước, lên mức 26,7 USD/m2/tháng do giá chào thuê cao của dự án Hạng A mới.

Đối với thị trường cho thuê bán lẻ, dù không ghi nhận dự án mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm, tuy nhiên do ảnh hưởng của dịch covid - 19, tỉ lệ trống tăng cao khiến giá thuê bị giảm. Cùng với đó, thị trường bất động sản vẫn duy trì ở mức ổn định.

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2020.

Trong Quý 3, thị trường cũng chứng kiến một số biến động về giá chào thuê và tỷ lệ trống do sự ảnh hưởng từ đại dịch. Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một tại khu vực Trung tâm ghi nhận giảm 0,13% theo quý, đạt 98,62 USD/m2/tháng.

Quý cuối cùng của năm 2020 dự kiến sẽ có khoảng 54.000 m2 NLA diện tích bán lẻ đi vào hoạt động tại Hà Nội. Sau năm 2020, dự kiến sẽ có tổng cộng 300.000m2 của các dự án Bán lẻ đã biết sẽ gia nhập thị trường Hà Nội. Mặc dù điều này cho thấy BĐS bán lẻ Hà Nội còn nhiều tiềm năng nhờ vào nhu cầu từ dân số trẻ và thu nhập tăng, các chủ nhà bán lẻ hơn bao giờ hết cần phải cung cấp sự linh hoạt về các kênh bán hàng và các biện pháp an toàn và sức khỏe.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội 9 tháng đầu năm 2020 chứng kiến sự sụt giảm mạnh nguồn cung ở một số phân khúc và sự đi xuống của thị trường.

Chuyên gia CBRE cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ khó có khả năng tăng giá mạnh trong năm nay, nhưng một vài khu vực vẫn có dấu hiệu hình thành bong bóng.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội nhận định, những phân khúc như chung cư, văn phòng, cho thuê bán lẻ hay bất động sản công nghiệp đều không có khả năng xảy ra hiện tượng bong bóng.

Riêng đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, có dấu hiệu của bong bóng tại phân khúc này. Tuy nhiên khả năng rất thấp do nguồn cung biệt thự, nhà liền kề sụt giảm mạnh trong khi nhu cầu của người mua vẫn ở mức rất cao.