Hải Phát Invest: “Lùm xùm” tại dự án Thanh Hà Cienco 5, lợi nhuận sụt giảm 35% sau 9 tháng

Lãi quý 3 tăng mạnh nhưng lãi luỹ kế 9 tháng giảm 35%

CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã CK: HPX) vừa công bố BCTC hợp nhất quý III/2022 với doanh thu thuần đạt gần 726 tỷ đồng, gấp 2,8 lần cùng kỳ. Trong đó, doanh thu bất động sản tăng mạnh từ gần 191 tỷ lên 683 tỷ. Đồng thời cũng kéo theo chi phí giá vốn tăng mạnh lên hơn 445 tỷ đồng.

Trong kỳ, doanh thu tài chính giảm 50%, chỉ còn hơn 5 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí tài chính tăng vọt 9 lần lên 99 tỷ đồng, chiếm phần lớn trong đó là chi phí lãi vay với 95 tỷ đồng. Ngược lại, các chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp đều ở mức thấp và được tiết giảm.

Kết quả, Hải Phát Invest ghi nhận lợi nhuận trước thuế tăng mạnh gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt 130 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 93 tỷ đồng, gấp 2,6 lần cùng kỳ năm trước. Trong đó, LNST của cổ đông công ty mẹ gần 93 tỷ đồng, gấp 3,1 lần cùng kỳ.

Luỹ kế 9 tháng, Hải Phát Invest ghi nhận doanh thu thuần tăng 30% so với cùng kỳ năm trước, đạt 1.308 tỷ đồng; lợi nhuận gộp tăng 51%, đạt 526 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp được cải thiện từ 34,7% lên 40,2%.

Trong 9 tháng, doanh thu hoạt động tài chính giảm mạnh 86%, còn 16 tỷ đồng; trong khi đó chi phí tài chính lại tăng mạnh 2,6 lần lên 296 tỷ đồng (chi phí lãi vay là 283 tỷ đồng). Dù Hải Phát Invest đã tiết giảm các loại chi phí khác (chi phí bán hàng và chi phí quản lý giảm 31%, còn 67 tỷ đồng) nhưng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn giảm 30%, còn 179 tỷ đồng.

Kết quả sau 9 tháng, lợi nhuận sau thuế của Hải Phát Invest đạt 123 tỷ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ năm trước. Năm 2022, doanh nghiệp này đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất tối thiểu đạt 2.700 tỷ đồng và LNST hợp nhất tối thiểu đạt 450 tỷ đồng, lần lượt tăng 94% và 37% so với kết quả thực hiện năm 2021. Như vậy, sau 9 tháng công ty vẫn còn cách rất xa mục tiêu doanh thu và lợi nhuận cả năm.

Về tài sản, tại ngày 30/9/2022, tổng tài sản của Hải Phát Invest gần 10.286 tỷ đồng, tăng nhẹ 7%, tương ứng tăng thêm hơn 700 tỷ đồng so với đầu năm. Chủ yếu khoản phải thu dài hạn tăng từ gần 563 tỷ lên gần 1.318 tỷ (hợp đồng hợp tác đầu tư với đối tác). Ngoài ra, doanh nghiệp còn có khoản phải thu ngắn hạn khác trị giá 1.475 tỷ đồng, bao gồm tiền tạm ứng và các khoản đặt cọc theo hợp đồng nhận chuyển nhượng cổ phần, dự án giữa công ty và một số đối tác.

Trong cơ cấu tổng tài sản, tiền và tương đương tiền của Hải Phát Invest sụt giảm mạnh, từ 635 tỷ đồng về chỉ còn 68 tỷ đồng. Đáng chú ý là các khoản phải thu tăng mạnh 54% so với đầu năm, đạt 3.741 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của doanh nghiệp cuối quý 3 đạt 3.807 tỷ đồng, không có nhiều biến động, chủ yếu là các bất động sản để bán đã hoàn thành. Dù vậy, tổng giá trị hàng tồn kho và các khoản phải thu của Hải Phát Invest đạt 7.548 tỷ đồng, chiếm tới 73% tổng tài sản - mức đáng quan ngại về chất lượng tài sản.

Tính đến 30/9, Hải Phát có 509 tỷ đồng tiền trả trước của người mua, tăng mạnh so với con số 28 tỷ đồng đầu năm. Ngoài ra, doanh nghiệp còn có khoản bất động sản đầu tư trị giá hơn 984 tỷ đồng cùng với 91 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, chủ yếu tại các dự án như Tân Tây Đô, dự án Đồng Quang, dự án Bình An – Cần Thơ, dự án Tây Nam An Khánh,…

Hải Phát Invest cũng đang ghi nhận khoản đặt cọc 334 tỷ đồng cho một đối tác để đầu tư vào dự án Trung tâm dịch vụ du lịch Hàm Tiến, Mũi Né, Bình Thuận.

Khoản nợ trái phiếu hơn 3.500 tỷ đồng

Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 30/9/2022, tăng 10%, tương ứng tăng gần 400 tỷ so với đầu năm, đạt 6.651 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Công ty ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng mạnh 18 lần, đạt 509 tỷ đồng. Tổng dư nợ vay tăng thêm 62 tỷ đồng so với đầu năm, đạt 4.754 tỷ đồng, chiếm 46% tổng nguồn vốn.

Trong đó, riêng các khoản vay trái phiếu bao gồm cả ngắn hạn và dài hạn chiếm hơn 3.572 tỷ đồng, giảm hơn 600 tỷ so với cuối quý II (gần 4.200 tỷ) và giảm khoảng 7% so với đầu năm (hơn 3.860 tỷ đồng). Lãi suất các lô trái phiếu của Hải Phát Invest dao động từ 8,8% - 11%/năm, kỳ hạn trả lãi 3 – 6 tháng/lần.

Tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu này chủ yếu là các cổ phần công ty con của HPX, cổ phiếu HPX thuộc sở hữu của một số cá nhân, các dự án/tài sản phát sinh từ dự án như Kalong Riverside (TP. Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh), dự án Roman Plaza (TP. Hà Nội), dự án The Pride (TP. Hà Nội), dự án HP Intermix Bắc Giang (TP. Bắc Giang), lô đất thương mại dịch vụ dự án Cồn Tân Lập, Khu dân cư Cồn Tân Lập (TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Nguồn tiền từ việc huy động trái phiếu được kỳ vọng sẽ giúp HPX tăng quy mô vốn hoạt động, đầu tư/phát triển các dự án mới trong tương lai….; Bên cạnh đó, còn có mục đích quan trọng là đảo nợ. Đơn cử, lô trái phiếu 250 tỷ đồng mã HPXH2123008 phát hành ngày 28/10/2021 nhằm mục đích cơ cấu lại lô trái phiếu 200 tỷ đồng (kèm lãi 22 tỷ đồng) kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 1/12/2022.

Liên quan đến nợ trái phiếu và hoạt động phát hành trái phiếu của Hải Phát Invest, vào tháng 9 vừa qua, doanh nghiệp cho biết hai lô trái phiếu tổng giá trị 800 tỷ đồng đáo hạn vào cuối năm nay và đầu năm năm 2023 đã được doanh nghiệp và các nhà đầu tư ký các văn bản thỏa thuận về việc gia hạn kỳ hạn thêm 12 tháng.

Cụ thể, lô trái phiếu có mã HPXH2123011 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 450 tỷ đồng, ngày phát hành 24/12/2021, ngày hoàn tất 12/1/2022; và lô có mã HPXH2224001 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 350 tỷ đồng, ngày phát hành 12/1/2022, ngày hoàn tất 10/2/2022. Trước đó, vào tháng 7/2022, các trái chủ đã chấp thuận gia hạn kỳ hạn 2 lô trái phiếu trên từ 12 tháng lên 24 tháng.

Một điểm đáng chú ý khác là dòng tiền kinh doanh 9 tháng của Hải Phát Invest âm 146 tỷ đồng, do tăng các khoản phải thu (719 tỷ đồng) và tăng tiền lãi vay đã trả (261 tỷ đồng). Con số này đã cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái âm hơn 2.611 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng âm 470 tỷ. Trong kỳ, công ty đi vay 1.374 tỷ đồng và trả nợ gốc vay 1.324 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động tài chính không đủ bù đắp khiến dòng tiền thuần trong kỳ âm hơn 566 tỷ đồng.

Hải Phát Invest đóng vai trò gì tại dự án Thanh Hà Cienco 5

Thời gian gần đây, dự án Thanh Hà Cienco 5 gây nhiều chú ý khi nhiều người mua đất tại dự án này liên tục xuống đường, tập trung căng băng rôn, biểu ngữ đòi quyền lợi do đã mua đất trong nhiều năm, thậm chí hàng chục năm nhưng đến nay vẫn không được xây dựng nhà ở và tiền tỷ đang chị “chôn” tại dự án này trong suốt những năm qua...

Ban đầu, chủ sử dụng đất dự án này là Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land). Sau đó, Cienco 5 Land đã được Tập đoàn Mường Thanh mua lại và đã triển khai xây dựng khu đô thị Thanh Hà Cienco 5.

Tháng 11/2020, ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội lúc bấy giờ đã ký Quyết định số 5269/QĐ-UBND, trong đó cho biết, tên người sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 được chuyển Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 – CTCP (Cienco 5).

Theo đó, Quyết định này của Hà Nội đã chuyển chủ đầu tư từ Tập đoàn Mường Thanh sang Cienco 5. Đáng chú ý, Cienco 5 là đơn vị có liên quan mật thiết đến Hải Phát Invest.

Theo tìm hiểu,  Cienco 5 được thành lập năm 1995, vốn điều lệ cập nhật đến tháng 9/2022 là 596 tỷ đồng tỷ đồng, ông Nguyễn Văn Phương là Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật. Đáng chú ý, ông Nguyễn Văn Phương giữ chức vụ Phó Chủ tịch tại CTCP Đầu tư Hải Phát.

Về cơ cấu cổ đông Cienco 5, tháng 3/2020, khi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội phát đi thông báo về việc Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước SCIC sẽ đưa 17,56 triệu cổ phần Cienco 5 (tương đương 40% số cổ phần) ra bán đấu giá trọn lô thì Bản Công bố thông tin đã hé lộ nhóm cổ đông đang nắm quyền chi phối tại Cienco 5.

Theo đó, Cienco 5 còn 2 cổ đông lớn khác thuộc nhóm Hải Phát là Hải Phát Invest (sở hữu 16.980.500 cổ phần tương ứng 38,68% vốn điều lệ) và CTCP Đầu tư Hải Phát Thủ Đô (sở hữu hơn 6,8 triệu cổ phần tương ứng tỷ lệ 15,5%). Khi đó, Hải Phát Invest đang sở hữu 13,76% vốn tại Hải Phát Thủ Đô.

Sau đó, với việc trúng đấu giá trọn lô 17,56 triệu cổ phần vốn nhà nước tại Cienco 5, nhóm Hải Phát đã nâng tỷ lệ sở hữu lên tới 94,18% cổ phần Cienco 5. Trong đó, riêng tỷ lệ sở hữu của Hải Phát Thủ Đô là 55,5%. Đặc biệt trong năm 2020 có 23,18% cổ phần Cienco 5 đã được chuyển cho Hải Phát Thủ Đô.

Đến cuối quý 3/2022, theo BCTC của Hải Phát Invest, tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp tại Cienco 5 tính đến ngày 30/9/2022 là 15,5%; tỷ lệ đầu tư góp vốn của Hải Phát Invest vào Hải Phát Thủ Đô vào cuối quý 3/2022 được ghi nhận là 190 tỷ đồng (giá trị gốc), tương ứng tỷ lệ sở hữu 19%, tăng so với tỷ lệ sở hữu dưới 14% ghi nhận trước đó. Tính đến cuối năm 2021, riêng ông Đỗ Quý Hải – Chủ tịch Hải Phát Invest sở hữu 29,55% vốn tại Hải Phát Thủ Đô.

Những dữ liệu nó trên cho thấy, nhóm Hải Phát đã có quyền chi phối hoàn toàn Cienco 5 cùng KĐT Mỹ Hưng quy mô 182ha…