Hồ sơ Novaland – Huyền thoại của thị trường bất động sản miền Nam, quỹ đất dồi dào, M&A như "đi chợ"

Chúng tôi xin giới thiệu series bài viết "Các doanh nghiệp bán nhiều nhà nhất Việt Nam". Doanh nghiệp được đề cập hôm nay là Novaland, một trong những doanh nghiệp tiếng tăm trong làng bất động sản miền Nam. Mời quý độc giả đón đọc.

Với những gì đang thể hiện trong vài năm gần đây, Novaland đang cho thấy mình xứng đáng được xem là ‘huyền thoại’ của làng bất động sản. Với tầm nhìn xa rộng, cùng tài xoay xở linh hoạt, doanh nghiệp này đã tận dụng được thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản trong khoảng 3 năm trở lại đây để bứt phá.

Vì nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản – nhất là tại TP. HCM đã bị chững lại trong khoảng 3 năm gần đây.

Đầu tiên, với sự khai thác cấp tập trong khoảng vài chục năm vừa qua, quỹ đất ở TP. HCM đã bắt đầu cạn kiệt. Thứ hai, khởi đầu từ năm 2018, hàng loạt dự án đã, đang và sắp xây dựng bị thanh tra nhà nước vào cuộc; khiến nguồn cung gần như không có. Dạo gần đây, có một số dự án đã được Chính phủ tháo gỡ các rào cản – song vẫn chưa thể khiến thị trường ấm lên. Thứ ba, Covid-19 khiến giới đầu tư bất động sản không còn tích cực như trước.

Cũng như rất nhiều chủ đầu tư và phát triển bất động sản khác, Novaland cũng gặp nhiều khó khăn ở thị trường TP. HCM trong suốt 3 năm qua. Đầu năm 2020, Novaland từng gây sốc, khi công bố lá đơn kêu cứu của Chủ tịch Bùi Thành Nhơn cho các dự án của mình trên địa bàn TP. HCM.

Tuy nhiên, khác biệt duy nhất nhưng vô cùng quan trọng: nhờ có quỹ đất dồi dào ở các tỉnh vệ tinh TP. HCM cũng như các tỉnh ven biển, thông qua quá trình M&A liên tục; Novaland quyết định phát triển cầm chừng ở TP. HCM, kéo tất cả nguồn lực đến khai phá những vùng đất mới kể trên.

Đó là nguyên do, trong khi các đối thủ khác vẫn đang loay hoay tìm hướng đi mới, thì Novaland đã hăm hở gia nhập các đại công trường dọc bờ biển Việt Nam từ Vũng Tàu cho đến Cam Ranh; chính thức nhảy vào tranh giành lợi ích ở mảng miếng vô cùng giàu tiềm năng là bất động sản nghỉ dưỡng. Và cũng như những mảng cũ – bất động sản dân dụng, ở mảng mới Novaland cũng tập trung phát triển các đại dự án – chứ không thực hiện các dự án nhỏ.

Ngoài ra, Tập đoàn Novaland cũng đang nghiên cứu và phát triển bất động sản công nghiệp. Đây là hướng đi mới nhưng sẽ sớm trở thành một trong ba dòng chảy chủ lực trong chiến lược kinh doanh của Tập đoàn.

Tổng doanh thu của Novaland trong năm 2020 khoảng 8.600 tỷ đồng – lợi nhuận sau thuế ghi nhận 3.884 tỷ đồng. Năm 2021, Novaland đặt mục tiêu doanh thu đạt 27.500 tỷ đồng, cao hơn 3,5 lần thực hiện năm trước; lợi nhuận sau thuế tăng 5%, lên mức 4.100 tỷ đồng.

Nếu đạt được mục tiêu, doanh thu của Novaland năm nay cũng lớn gấp nhiều lần so với con số dự kiến các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khác như Công ty CP Đầu tư Nam Long, Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền hay "ngôi sao mới nổi" là Tổng công ty Đầu tư phát triển Xây dựng. Đơn cử, Nam Long đặt mục tiêu doanh thu 13.519 tỷ đồng, trong khi Khang Điền hướng tới doanh thu 4.800 tỷ đồng.

LẤN SÂN SANG BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ CHUYỂN TRỌNG TÂM RA KHỎI TP. HCM

Được thành lập ngày 18/09/1992 (tiền thân là công ty TNHH TM Thành Nhơn), Tập đoàn Nova hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh thú y, thuốc thủy sản, xây biệt thự cho thuê.

Năm 2007, Tập đoàn tái cấu trúc và hợp nhất các công ty thành 2 Tập đoàn: Anova Corp hoạt động trong lĩnh vực thức ăn gia súc, trại chăn nuôi, thuốc thú ý, vaccine và tiến đến thiết lập chuỗi giá trị cung cấp nguồn thực phẩm sạch chất lượng cao – an toàn dinh dưỡng; Novaland Group, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Ông Bùi Thành Nhơn - founder kiêm Chủ tịch HĐQT, là Cử nhân Nông nghiệp, tốt nghiệp khóa Executive MBA tại Đại học Dartmouth – Mỹ, là một trong những chủ doanh nghiệp tư nhân đầu tiên tại TP. HCM từ những năm 1980.

Trải qua 29 năm hình thành và phát triển, Tập đoàn hiện đang sở hữu danh mục gần 50 dự án nhà ở, bất động sản đô thị du lịch và hơn 5.400ha quỹ đất với nhiều loại hình sản phẩm đa dạng như: căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại, văn phòng, second home… tại TP. HCM, các khu đô thị vệ tinh và tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí.

Kể từ khi giới thiệu khu căn hộ Sunrise City ra thị trường vào năm 2019, TP. HCM luôn là thị trường trọng điểm và mà lại nguồn thu chính cho Novaland. Cho đến nay, Novaland đã hoàn thành, bàn giao và đang phát triển tổng cộng 30 dự án bất động sản ở trung tâm TP. HCM, cung cấp ra thị trường 31.200 căn hộ và nhà ở thấp tầng.

Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, vì lường trước được những khó khăn ở thị trường TP. HCM, nên Novaland quyết định mở mảng mới để ‘đánh bắt xa bờ’ cách đây vài năm. Thế nên, những dự án tiêu biểu gần đây của nhà đầu tư – phát triển này đều ở xa TP. HCM, cụ thể là Đồng Nai và ở các thành phố biển du lịch nổi tiếng từ Khánh Hòa trở vào Nam.

Điển hình là dự án trọng điểm Siêu thành phố biển-Du lịch-Sức khỏe NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) có quy mô hơn 1.000ha, được quy hoạch trở thành điểm đến nghỉ dưỡng hấp dẫn, đẳng cấp quốc tế. NovaWorld Phan Thiet đang được đẩy nhanh tiến độ thi công với mục tiêu hoàn thành dự án vào năm 2023, sớm hơn 5 năm so với kế hoạch.

Bên cạnh đó, Tổ hợp du lịch-Nghỉ dưỡng-Giải trí NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa-Vũng Tàu) đang trở thành địa điểm thu hút du khách và khách hàng tham quan. Dự án đã giới thiệu ra thị trường 4 phân kỳ gồm The Tropicana, Wonderland, Habana Island và Morito.

Ngoài ra, còn so NovaBeach Cam Ranh Resort &Villas. Dự án này sở hữu hơn 350m đường biển riêng với tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đa dạng bao gồm: 208 biệt thự, khu khách sạn 4 sao khoảng 330 phòng, khu căn hộ du lịch với khoảng 1.700 phòng.

Tập đoàn Novaland còn một dự án ấn tượng khác là Khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City phía đông TP. HCM. Dự án này có quy mô 305ha nằm ở xã Long Hưng - TP. Biên Hòa, gồm ba dự án thành phần là dự án Aqua City rộng 112,5ha có quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư vào 7/2020, dự án Aqua Dona rộng 116ha và dự án Aqua Riverside 77ha cùng có quyết định chủ trương đầu tư vào tháng 11/2019.

Khu đô thị Aquacity sẽ tạo quỹ nhà ở đáp ứng cho người dân sống và làm việc tại khu vực với đa dạng các loại hình nhà liên kế, nhà biệt thự, các công trình nhà ở dạng chung cư kết hợp thương mại dịch vụ. Quy mô toàn khu đô thị khoảng 31.000 – 35.000 dân.

Các hạng mục tiện ích quy mô lớn như trung tâm thể thao đa năng Aqua Sport Complex, bến du thuyền 5 sao Aqua Marina đang được đẩy nhanh tiến độ… Toàn khu dự kiến vận hành từ năm 2023.

'ÔNG TRÙM' TRONG MẢNG M&A QUỸ ĐẤT

Thời gian qua, cái tên Novaland được định danh như là một trong những "ông trùm" đi săn quỹ đất. Tại ĐHCĐ 2021, ông Bùi Xuân Huy - Tổng giám đốc Novaland tiết lộ, tính đến quý I/2021, doanh nghiệp này ghi nhận quỹ đất hơn 5.400 ha, tổng giá trị phát triển dự án (Gross Development Value - GDV) của quỹ đất này ước đạt gần 45 tỷ USD.

Có thể nói, bắt đầu từ dự án đầu tay Sunrise City ở quận 7 - TP.HCM, triển khai năm 2008, tính đến nay, thông qua con đường M&A, doanh nghiệp này đã sở hữu hàng chục dự án tại khắp các quận, huyện của TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phố khác, trong đó có những dự án có quy mô lên đến hàng ngàn héc-ta.

Nhờ dự báo được xu hướng thị trường cũng như xác định rõ ràng các giai đoạn phát triển, để từ đó đưa ra các chiến lược M&A quỹ đất phù hợp; Novaland đã không ngừng lớn mạnh.

Cụ thể, từ năm 2008 đến năm 2017: Novaland tập trung phát triển các dự án nhà ở tại TP. HCM và giai đoạn từ năm 2018, sẽ tập trung phát triển các khu đô thị vệ tinh, tổ hợp bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí. Theo đó, Novaland đã âm thầm thực hiện các thương vụ M&A quỹ đất "đón đầu" hiệu quả, nên khi thấy thị trường có ‘biến’, họ ngay lập tức có thể chuyển hướng đầu tư ra bên ngoài TP. HCM một cách thuận lợi.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc Tài chính Novaland khẳng định, M&A là một chiến lược phát triển trọng yếu của Tập đoàn. Và để thực hiện một thương vụ M&A hiệu quả, Novaland dựa trên các yếu tố, bao gồm: hiệu quả tài chính, khả năng gia tăng về quỹ đất, kết nối hạ tầng để giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị với mục tiêu "kiến tạo cộng đồng".

Có một sự khác biệt dẫn đến sự thành công của các doanh nghiệp bất động sản gần đây, là chiến lược hậu M&A dự án. Hầu hết các thương vụ M&A thành công, là sau khi hoàn tất mua bán, bên mua đều lên kế hoạch "hồi sinh", tạo nên giá trị thực sự cho dự án.

Ví dụ từ dự án Novaworld Phan Thiết (Bình Thuận). có tổng vốn đầu tư lên đến 5 tỷ USD. Được biết, trước đây dự án này có tên là Thung Lũng Đại Dương (Ocean Vallay) do Công ty trách nhiệm hữu hạn Delta Valley Bình Thuận làm chủ đầu tư và từng được khởi động năm 2013, nhưng sau đó bị hoãn lại bởi nhiều lý do, cho đến khi vào tay Novaland.

Một những những điều khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm đến dự án này chính là câu chuyện Novaland làm thế nào để "đánh thức" một vùng đất hơn 1.000 ha đã ngủ yên suốt nhiều năm thành một đại đô thị. Đến thời điểm hiện tại, những ai đi ngang tuyến đường ven biển thuộc xã Tiến Thành thuộc TP. Phan Thiết sẽ thấy Novaworld Phan Thiết đang tượng hình nhanh chóng như thế nào!

Hay như dự án Aqua City trước khi được Novaland mua lại thì còn khá hoang sơ, dù vùng đất được mệnh danh là "hòn ngọc phía Đông Sài Gòn" được bao bọc bởi sông Sài Gòn có nhiều tiềm năng.

DOANH THU NĂM 2021 TĂNG 3,5 LẦN SO VỚI NĂM 2020

Kết thúc năm 2020, Tập đoàn Novaland ghi nhận 3.884 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, vượt 6% kế hoạch lợi nhuận sau thuế cho cả năm 2020, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm 2019.

Tổng doanh thu hợp nhất bao gồm doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng dự án là 8.600 tỷ đồng.

Kết thúc 31/12/2020, doanh thu hoạt động tài chính đạt 6.210 tỷ đồng, trong đó ghi nhận khoản lãi đến từ việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ cổ phần mà Novaland sở hữu tại các công ty dự án trong năm 2020 là 3.358 tỷ đồng, và lãi từ việc đánh giá lại khoản đầu tư ở các công ty con sau khi hoàn tất sát nhập vào Tập đoàn trong kỳ báo cáo - đạt 2.384 tỷ đồng.

Năm 2021, Novaland đặt mục tiêu doanh thu đạt 27.500 tỷ đồng, cao hơn 3,5 lần thực hiện năm trước; tuy nhiên lợi nhuận sau thuế mục tiêu chỉ tăng 5%, lên mức 4.100 tỷ đồng.

Quý I/2021, Novaland ghi nhận doanh thu hơn 4.500 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hơn 700 tỷ đồng, lần lượt tăng 158% và 132% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, sau quý đầu tiên, doanh nghiệp đã hoàn thành 16,3% kế hoạch doanh thu và 17% kế hoạch lợi nhuận năm. Tất cả là nhờ việc bàn giao 709 sản phẩm chủ yếu tại các dự án Saigon Royal, Aqua City, Novahills Mũi Né, Novaworld Phan Thiết, Sunrise City View.

Tại ngày 31/3/2021, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 153.666 tỷ đồng, tăng 6,3% so với hồi đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho đạt 90.042 tỷ đồng, tăng 3,7% chủ yếu đến từ việc tăng chi phí đầu tư phát triển tại các dự án như The Grand Manhattan, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, NovaHills Mui Ne và NovaBeach Cam Ranh.

Chiếm 89% tổng hàng tồn kho (tương đương 80.261 tỷ đồng) là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng. Tiền và các khoản tương đương tiền, các khoản tiền gửi nắm giữ đến ngày đáo hạn tại các ngân hàng đạt 13.684 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần so với cùng kỳ 2020.

Bên nguồn vốn, tổng dư nợ của Novaland là 45.146 tỷ đồng, giảm 7,7% so với hồi đầu năm. Trong đó, vay ngắn hạn chiếm 36,8%, ghi nhận 16.609 tỷ đồng; vay dài hạn ghi nhận 28.537 tỷ đồng, giảm gần 17%.

Bên cạnh đó, mới đây, Novaland dự kiến phát hành gần 386 triệu cổ phiếu, tổng giá trị theo mệnh giá là gần 3.860 tỷ đồng. Tỷ lệ phát hành là 555:198, tương đương cổ đông sở hữu 555 cổ phiếu được nhận 198 cổ phiếu mới.

Nguồn vốn phát hành đến từ thặng dư vốn cổ phần tại thời điểm cuối năm 2020. Theo báo cáo tài chính kiểm toán công ty mẹ, tại ngày 31/12/2020, Novaland có 3.970 tỷ đồng thặng dư vốn cổ phần, bên cạnh đó là hơn 12.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.

Nếu đợt phát hành diễn ra như kỳ vọng, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng từ 10.728 tỷ đồng lên 14.587 tỷ đồng.

GIAI ĐOẠN 2021 - 2021, NOVALAND SẼ TIẾP TỤC GHI NHẬN KẾT QUẢ TÍCH CỰC

Công ty chứng khoán Rồng Việt mới đây đã có báo cáo cập nhật hoạt động kinh doanh của Novaland.

Theo quan sát của Rồng Việt, sở dĩ Novaland có được thành tích bán hàng quý I/2021 tăng trưởng tới 3 chữ số, là nhờ các chương trình ưu đãi hấp dẫn của Novaland - một trong các yếu tố chính giúp thu hút khách hàng; bao gồm chương trình cam kết mua lại với lợi nhuận đảm bảo, trả góp linh hoạt từ các ngân hàng khác nhau, v.v.

Rồng Việt cho rằng, giai đoạn 2021-2024 sẽ là giai đoạn ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực đối với Novaland. Các yếu tố xúc tác chính bao gồm: việc mở bán và bàn giao tốt tại ba dự án BĐS nghỉ dưỡng ở các khu vực vệ tinh.

Tiếp theo, các nút thắt về pháp lý đang dần được tháo gỡ khi một số luật/nghị định đã bắt đầu có hiệu lực ngay trong năm 2021 giúp đẩy nhanh tiến độ ghi nhận doanh thu lợi nhuận tại các dự án ở TP.HCM trong thời gian tới. Các chuyển biến tích cực của các dự án cơ sở hạ tầng lân cận sẽ hỗ trợ về giá và tỷ lệ hấp thụ cho dự án của Novaland.

Dòng tiền từ bán sản phẩm trong năm 2021 dự kiến đạt 24.000 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp dự kiến vay 26.000 tỷ đồng. Đối với hoạt động M&A, Novaland dự chi khoảng 13.000 tỷ đồng cho việc mua lại dự án/quỹ đất ngoài TP. HCM.

Rồng Việt đánh giá, triển vọng tích cực của Novaland từ năm 2021 trở đi là có thể nhìn thấy được khi họ bắt đầu triển khai giai đoạn sau tại các dự án thuộc khu vực vệ tinh như Aqua City, Novaworld Phan Thiết và Novaworld Hồ Tràm. Các dự án này được ban lãnh đạo kì vọng sẽ mang lại 2 tỷ USD lợi nhuận. Do đó, lợi nhuận của Novaland sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ trong ba năm tới.