HoREA kiến nghị cấp sổ hồng cho condotel: Có hợp luật?

Theo giải thích của HoREA, căn hộ du lịch (condotel) có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng.

Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với căn hộ du lịch (condotel) thì còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được.

HoREA cho rằng, pháp lý về condotel thiếu các quy định pháp luật đồng bộ… dẫn tới chưa cấp sổ hồng.

Theo đó, có 3 vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết như sau:

Thứ nhất, chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel).

Thứ hai, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel).

Thứ ba, chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ du lịch (condotel) vào khai thác kinh doanh.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, các văn bản của Bộ TNMT, Bộ VH-TT-DL còn mang tính rời rạc, chưa liên thông, không xử lý được các vướng mắc đối với condotel.

 Do đó, Hiệp hội đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch), văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse).

Cụ thể, thống nhất về khái niệm “căn hộ du lịch” (condotel) là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch. Theo đó, “Căn hộ du lịch” có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.

Cũng theo HoREA, theo quy định của pháp luật về đất đai thì các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh BĐS không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel, shophouse, officetel, serviced apartment... được cấp sổ hồng nhưng đến nay, vẫn chưa cấp được sổ hồng, do thiếu các quy định pháp luật đồng bộ. Trong đó, có việc xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung đối với chủ sở hữu condotel.

Trong khi chờ ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh (mới), Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel)” để Bộ Tài nguyên Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở của chủ sở hữu condotel.

Cùng với các kiến nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel..., Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định “đất xây dựng khu căn hộ du lịch” vào Luật Đất đai, tương tự như quy định “đất xây dựng khu chung cư” tại Điều 145 Luật Đất đai, để có căn cứ xác định “quyền sử dụng đất chung” đối với phần diện tích này, khi cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel).

Không có căn cứ, nhiều hệ lụy

Từng trao đổi về đề xuất cấp sổ hồng cho condotel, Luật sư Trương Anh Tú (Văn phòng luật sư Trương Anh  Tú, Đoàn Luật sư Hà Nội) nói thẳng, không có cơ sở để sửa luật công nhận condotel.  

Ông giải thích lại thuật ngữ condotel. Theo đó, condotel là từ kết hợp giữa condo và hotel (khách sạn và căn hộ), được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và phòng khách sạn.

Đó là một loại hình (phòng) khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư.

Nói cách khác, condotel để đáp ứng yêu cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du lịch tại một địa điểm lưu trú có kết cấu như một căn hộ chung cư, để du khách có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ, phù hợp với xu thế du lịch gia đình.

Như vậy, phải thống nhất định nghĩa về condotel, đó là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư và để phục vụ cho mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch.

"Về bản chất, nó vẫn là khách sạn, không thể đánh tráo khái niệm", Luật sư Trương Anh Tú nói.

Đối với đề xuất đất xây condotel được sử dụng lâu dài như đất ở, Luật sư Tú khẳng định, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Do đó, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này.

Bên cạnh đó, có sự khác biệt lớn về quản lý, sử dụng giữa căn hộ chung cư để ở và căn hộ condotel. Các căn hộ condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó sẽ nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư.

Sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp sổ hồng cho condotel.

Mặt khác, mỗi địa phương đều đã có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất rất rõ ràng. Việc sử dụng các loại đất khác nhau đã có trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh thành, địa phương. Do đó, việc công nhận quyền sử dụng đất cũng chịu ràng buộc của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất này.

Việc condotel là đất kinh doanh dịch vụ nhưng hiện nay lại được đề xuất được cấp sổ hồng đất ở sẽ không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

"Condotel không thể đáp ứng được mong muốn của tất cả các chủ đầu tư. Nếu anh thích làm du lịch thì Nhà nước có đất cho anh làm du lịch, khách sạn. Anh thích xây nhà ở thì Nhà nước có đất cho anh xây nhà ở. Còn nếu muốn một thứ vừa nhà ở, vừa khách sạn thì không đáp ứng được vì luật pháp không cho phép làm điều đó.

Bây giờ cấp sổ đỏ cho từng căn hộ như thế trong khi tổng thể sổ đỏ lớn của khu du lịch vẫn là của chủ đầu tư, như vậy quyền sở hữu bị chồng lấn. Không phải thích sửa luật là sửa, thậm chí bây giờ có sửa bốn luật (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng) thì cũng chưa hết vướng vì nguyên lý đã mâu thuẫn", Luật sư Trương Anh Tú chỉ rõ.

Từ những phân tích trên, ông Tú khẳng định, nếu sửa luật để công nhận condotel thì nguy cơ gây thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế là rất lớn. Nó còn góp phần phá nát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương, đặc biệt, nó sẽ gây xung đột về quyền sở hữu giữa chủ đầu tư và các hộ gia đình, cá nhân mua condotel.