Kẽ hở để chủ đầu tư bất động sản lách luật huy động vốn

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Lệ thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hồ Chí Minh chất vấn: “Hiện nay đang tồn tại thực trạng chủ đầu tư huy động vốn trái phép từ người mua nhà khi chưa hoàn thành các thủ tục theo quy định hoặc chủ đầu tư sau khi hoàn thành xong dự án (bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng) nhưng chưa giải chấp ngân hàng khoản vay vốn đầu tư, xây dựng dự án trước đó, dẫn đến người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Xin hỏi Bộ trưởng, Bộ Xây dựng đã có biện pháp gì (bao gồm các biện pháp xử lý hành chính và hình sự) để hạn chế các sai phạm của chủ đầu tư dự án hay không? Và trong giai đoạn tới chuẩn bị sửa đổi Luật Nhà ở thì các đề xuất quy định nghiêm ngặt trong kiểm soát và xử lý các sai phạm để chủ đầu tư không thể làm sai hoặc không dám làm sai?”.

Về nội dung này, theo Bộ Xây dựng thị trường bất động sản trong thời gian qua đã có bước phát triển mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn; chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Các tồn tại trong việc chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý có nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân trực tiếp tác động như: pháp luật hiện hành còn chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật để huy động vốn trong giao dịch bất động sản; năng lực chủ đầu tư dự án bất động sản chưa được sàng lọc tốt; hiểu biết pháp luật và tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận; thông tin về thị trường bất động sản chưa thông suốt; công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến pháp luật, giám sát việc tuân thủ quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng kịp yêu cầu quản lý thị trường bất động sản.

Về giải pháp để hạn chế việc lách luật huy động vốn, kiểm soát để thị trường bất động sản an toàn, ổn định

Trong thời gian qua, các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng các địa phương đã triển khai thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý các vi phạm. Bộ Xây dựng đã tổ chức các Đoàn kiểm tra việc thực hiện chính sách pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương theo chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước được giao. Qua thanh tra, kiểm tra, bên cạnh việc xử lý các sai phạm, đồng thời các cơ quan thẩm quyền cũng đã phát hiện một số tồn tại, hạn chế về quản lý thị trường bất động sản và đề nghị các địa phương khắc phục.

Bộ Xây dựng đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó bổ sung quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch bất động sản và Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ngày 29/6/2022 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm đảm bảo thông tin minh bạch thị trường.

Hiện nay, tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong kinh doanh bất động sản. Tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.

Bộ Xây dựng đã xây dựng, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; trong đó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, Ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản, giá bất động sản đảm bảo thị trường phát triển an toàn, bền vững, lành mạnh; rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản; tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán để tháo gỡ các vướng mắc, xử lý sai phạm để bảo vệ thị trường, bảo vệ tài sản của người dân, không hợp thức hóa sai phạm đồng thời đánh giá khách quan, xác định nguyên nhân, có cơ chế tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn đặt ra;

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung. Trong các dự thảo các Luật sửa đổi, bổ sung nêu trên đã chú trọng xây dựng nhóm hệ thống các quy định nhằm: Quy định đồng bộ, bao quát giữa việc vừa tạo cơ chế, điều kiện thuận lợi đồng thời cũng đảm bảo có sự quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ đúng quy định pháp luật trong việc huy động vốn, sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản; quy định về các hình thức huy động vốn, quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; quy định chặt chẽ, phù hợp thực tiễn về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh. Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, bên bán, cho thuê mua, cho thuê bất động sản trong việc phải tuân thủ pháp luật, bảo đảm quyền lợi của khách hàng; trách nhiệm trong việc áp dụng, ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản đúng quy định pháp luật. Quy định nâng cao điều kiện, trách nhiệm, năng lực của tổ chức, cá nhân hoạt động, hành nghề môi giới bất động sản.

Đồng thời, quy định nâng cao về trách nhiệm công khai thông tin bất động sản của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thống nhất và liên thông từ Trung ương đến địa phương; liên kết chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các ngành, lĩnh vực, các cơ quan liên quan về quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Xây dựng hệ cơ chế, biện pháp điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản; đảm bảo nhà nước quản lý và điều tiết kịp thời, hiệu quả thị trường bất động sản.

Quy định đầy đủ, cụ thể trách nhiệm của các cơ quan trong thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Nâng cao vai trò, hiệu quả của hoạt động thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản để tăng cường hiệu quả ngăn chặn, phòng ngừa, hạn chế các hành vi vi phạm.