Loạt chính sách mới sẽ thay đổi diện mạo thị trường bất động sản?

Loạt luật mới có tác động lớn đến thị trường bất động sản

Sự ra đời của các luật sửa đổi vào năm 2024 được đánh giá là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Ba bộ luật chính có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi là việc bỏ quy định khung giá đất và thay thế bằng việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này không chỉ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế mà còn giảm thiểu các bất cập trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Đặc biệt, từ 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm, giúp công khai và minh bạch hơn trong quản lý giá trị đất đai.

Thêm vào đó, luật cũng tạo ra một loạt các thay đổi về quyền sử dụng đất, trong đó, đáng chú ý nhất là việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những đối tượng này sẽ có quyền sử dụng đất như công dân trong nước, góp phần thúc đẩy đầu tư và phát triển thị trường bất động sản. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng giải quyết một số vấn đề về thu hồi đất, yêu cầu chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 (sửa đổi) tập trung vào việc thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở mới, đặc biệt là chung cư mini. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng và có thể được mua, bán hoặc cho thuê, điều này giúp tạo ra một kênh đầu tư mới cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân. Đồng thời, luật cũng quy định về việc xây dựng nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp và nhà ở xã hội, mở rộng đối tượng được phép mua nhà ở xã hội, từ đó giải quyết phần nào vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.

Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số thay đổi quan trọng, bao gồm việc quy định việc thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, tránh việc bị lừa đảo hoặc mất tiền oan khi giao dịch bất động sản. Hơn nữa, các giao dịch và thanh toán trong ngành bất động sản sẽ phải thực hiện qua ngân hàng, qua đó tăng cường tính minh bạch và hạn chế các giao dịch mập mờ, không rõ ràng.

Đồng thời, luật cũng siết chặt việc hoạt động môi giới bất động sản. Từ ngày 1/8/2024, môi giới bất động sản không được hành nghề tự do mà phải có giấy phép hành nghề, giúp đảm bảo tính chuyên nghiệp và chất lượng trong ngành. Các chủ đầu tư cũng phải công khai thông tin về dự án bất động sản, từ đó giúp người mua có thể dễ dàng tiếp cận thông tin và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Đánh giá về những tác động của những luật mới này đến thị trường bất động sản năm 2025, trao đổi với PetroTimes, Luật sư Nguyễn Công Hiếu, Công ty Luật TNHH Techco cho rằng, các luật bất động sản sửa đổi sẽ mang đến những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Với sự ra đời của những quy định mới, chúng ta có thể kỳ vọng vào sự phát triển ổn định và bền vững của lĩnh vực này trong năm 2025.

"Trước hết, luật bất động sản sửa đổi sẽ tăng cường tính minh bạch và điều tiết thị trường, giúp các nhà đầu tư và người mua có được thông tin đầy đủ và chính xác về các dự án. Việc này sẽ góp phần giảm thiểu các rủi ro và tạo niềm tin cho các bên tham gia. Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản cũng được đơn giản hóa, qua đó thúc đẩy hoạt động mua bán diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn", Luật sư Hiếu nhận định.

Ngoài ra, theo Luật sư Hiếu, những điểm mới trong các luật còn thể hiện sự quan tâm đến vấn đề phát triển bền vững. Các yêu cầu về bảo vệ môi trường và sử dụng hiệu quả tài nguyên sẽ tác động đến cách thức thiết kế, xây dựng và vận hành các dự án bất động sản. Điều này không chỉ góp phần bảo vệ môi trường mà còn tạo ra các sản phẩm bất động sản có chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Cũng theo Luật sư Hiếu, một điểm mới nữa mà các luật này mang lại là mở rộng quyền và cơ hội cho người gốc Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài. Thứ nhất, bổ sung thêm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người Việt Nam định cư tại nước ngoài. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ chính thức được công nhận là đối tượng sử dụng đất và hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam. Tuy nhiên, quyền thế chấp tài sản là bất động sản sẽ chỉ giới hạn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Đây là bước tiến quan trọng, góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời thu hút thêm kiều hối và đầu tư từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế.

Thứ hai, trước đây các công ty nước ngoài muốn đầu tư dự án bất động sản phải liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp trong nước. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai sửa đổi, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao. Điều này tạo sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính lớn và trình độ kỹ thuật cao, góp phần nâng cao chất lượng các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Các chính sách mới tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản năm 2025

Một trong những thay đổi đáng chú ý trong năm 2024 là sự điều chỉnh bảng giá đất tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Trong tháng 7/2024, TP HCM công bố dự thảo Quyết định điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng từ 5 - 51 lần tại nhiều tuyến đường quan trọng. Mặc dù sau đó, bảng giá đất chính thức được ban hành vào tháng 10/2024 với mức giảm từ 20 - 30% so với dự thảo, nhưng đây vẫn là một sự thay đổi lớn so với bảng giá đất trước đây.

Bảng giá đất mới cũng được UBND TP Hà Nội công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025. Bảng giá đất vừa ban hành có giá cao gấp 2 - 6 lần bảng giá cũ. Bảng giá đất mới được nhìn nhận là sẽ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ “dễ thở” hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai và giúp các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh.

Bảng giá đất mới tại TP HCM và Hà Nội sẽ tạo ra một số tác động lớn đối với người dân và doanh nghiệp. Mặc dù giá đất cao hơn sẽ tạo áp lực lớn đối với người dân khi phải đóng tiền sử dụng đất, nhưng cũng giúp cho việc thu hồi đất trở nên công bằng và minh bạch hơn. Những người bị thu hồi đất sẽ nhận được mức đền bù cao hơn, đồng thời giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm, cải thiện chất lượng đô thị và phục vụ cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Về vấn đề này, theo Luật sư Hiếu, trong bối cảnh phát triển kinh tế mạnh mẽ của Việt Nam, vấn đề về giá đất tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM luôn là chủ đề được nhiều người quan tâm. Bảng giá đất mới tại Hà Nội và TP HCM là cần thiết để phù hợp với diễn biến thị trường. Mức giá được điều chỉnh tăng lên nhằm theo kịp với sự gia tăng về nhu cầu và giá trị của bất động sản trên địa bàn. Điều này giúp tạo sự công bằng hơn giữa người mua, người bán và cơ quan quản lý.

Một điểm đáng chú ý khác trong các chính sách pháp luật mới là việc thí điểm chuyển nhượng đất nông nghiệp để phát triển các dự án nhà ở thương mại. Theo Nghị quyết được thông qua vào ngày 30/11/2024, nhà đầu tư sẽ có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (không phải đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Chính sách này sẽ được thí điểm trong 5 năm, từ 1/4/2025, có thể giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt quỹ đất cho các dự án nhà ở thương mại, mở rộng nguồn cung cho thị trường và góp phần bình ổn giá nhà.

Những thay đổi trong chính sách pháp luật về bất động sản chắc chắn sẽ tạo ra những biến động lớn trong thị trường. Các luật sửa đổi không chỉ làm tăng tính minh bạch và công bằng trong quản lý và sử dụng đất, mà còn thúc đẩy sự phát triển của các dự án nhà ở, đặc biệt là các loại hình nhà ở xã hội và chung cư mini. Cùng với đó, việc điều chỉnh bảng giá đất và mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng tạo ra những cơ hội lớn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, để những chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, cần phải có các văn bản hướng dẫn và triển khai đồng bộ từ các cơ quan chức năng. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.