Gỡ nút thắt: Thị trường bất động sản Việt Nam vươn mình phát triển bền vững

Hành lang pháp lý mới và những tác động tích cực

Với hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và sự đồng hành của Chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để chuyển mình mạnh mẽ, hướng đến sự ổn định và minh bạch.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS nhận định, việc 3 dự án Luật bất động sản quan trọng, đồng thời có hiệu lực sớm đã kịp thời tháo gỡ các khó khăn vướng mắc về thể chế, khắc phục chồng chéo giữa các luật định về đất đai, đầu tư, bất động sản, tạo cơ chế hợp lý hơn cho các dự án đã triển khai không có vướng mắc và dự án mới sau ngày 1/8…

Chính phủ và các Bộ, ngành cũng đã quyết liệt vào cuộc để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Tổ công tác, với vai trò chủ chốt là Bộ Xây dựng đã đi đến từng địa phương, từng dự án, chủ động phối hợp cùng các Bộ, ngành, địa phương có liên quan để hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản.

Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cũng đã liên tục ban hành các chỉ đạo với loạt biện pháp cụ thể và quyết liệt để giải quyết khó khăn, vướng mắc cho thị trường.

Thủ tướng cũng yêu cầu các địa phương tập trung ban hành văn bản thực thi thuộc thẩm quyền, sớm đưa các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản vào “cuộc sống”.

Về các địa phương, hầu hết các địa phương đã đẩy nhanh tiến độ rà soát, lập danh mục các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc. Các địa phương cũng đã tăng cường phối hợp với Bộ Xây dựng, lập báo cáo cụ thể các khó khăn về mặt thể chế cần tháo gỡ và kiến nghị gỡ vướng cụ thể đối với từng dự án bất động sản.

Giải pháp nào để tháo gỡ những nút thắt?

Mặc dù đã có nhiều chuyển biến tích cực, song thị trường bất động sản vẫn còn đối diện với nhiều thách thức trong thời gian tới. Chính vì vậy, Phó Chủ tịch VARS đã thẳng thắn chỉ ra những nút thắt cần tiếp tục tháo gỡ và đề xuất giải pháp để thị trường bất động sản Việt Nam vươn mình phát triển bền vững.

Nút thắt thứ nhất được Phó Chủ tịch VARS chỉ ra là vấn đề tính tiền sử dụng đất. Hiện nay, nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất. Trong khi đó, một số các địa phương vừa công bố bảng giá đất đều nhận về phản hồi chưa tích cực vì quá cao, sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí; là nguyên nhân gây nguy cơ giá bán bất động sản bị đẩy lên cao.

Phó Chủ tịch VARS đưa ra giải pháp, cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất; Khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch bất động sản.

Nút thắt thứ hai là công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, Phó Chủ tịch VARS cho biết, đối với những dự án quy mô lớn, Nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, còn những dự án quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận để giái phóng mặt bằng. Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vì nguồn lực có hạn, chỉ có thể làm các dự án quy mô vừa và nhỏ, lại phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng. Vì vậy, cần có biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Nút thắt thứ 3 chính là tâm lý “chờ đợi” của chính quyền nhiều địa phương. Thực trạng hiện nay, bên cạnh các địa phương tích cực triển khai các quy định mới của Luật, vẫn còn một số địa phương thực hiện "án binh bất động", "chờ đợi" các địa phương khác "tiên phong" để quan sát, từ đó mới cân nhắc "hành động". Điều này gây ảnh hưởng tới tiền trình chung của thị trường. Làm chậm hóa quá trình đưa Luật vào đời sống, khiến nhiều dự án vẫn "đắp chiếu" chờ đợi.

Để giải quyết được điều này, Phó Chủ tịch VARS nhận định cần tích cực hướng dẫn, phổ biến để các cán bộ địa phương đủ hiểu và tự tin áp dụng quy định mới của Luật; Có biện pháp mạnh mẽ, dứt khoát với những cá nhân, đơn vị cố tình trì hoãn việc áp dụng Luật.

Nút thắt thứ 4 được ông Nguyễn Chí Thanh chỉ ra đó là hoạt động M&A vẫn khó. Hiện nay, chủ đầu tư muốn chuyến nhượng dự án phái hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên thực tế, chủ đầu tư muốn chuyến nhượng dự án vì không còn đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án, Quy định này vô hình chung khiến các chủ đầu tư đứng trên nguy cơ "chết trên đống tài sản".

Để giải quyết được điều này, Nhà nước đứng vai trò "chủ trì" phân loại các dự án: Dự án nào cần "truyền máu" là "tiền" thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình "bơm, truyền" sao cho vừa có thể "cấp cứu" nhưng vẫn đảm bảo "an toàn"; Dự án nào bị "treo" vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thế, dứt điểm.

Phó Chủ tịch VARS chỉ ra, nút thắt thứ 5 là việc đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng, Nhiều cuộc đấu giá phải tạm ngừng do các cá nhân tham gia bỏ giá cao rồi đồng loạt bỏ cọc; xác lập giá trúng đấu cao bất thường; Điều này về lâu dài sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai. Chính vì vậy cần có biện pháp chặt chẽ và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

Nút thắt thứ 6 chính là về nhà ở xã hội, hiện nay một số địa phương chưa chủ động trong việc áp dụng các quy định trong luật mới, trường hợp các dự án nhà ở xã hội có phần diện tích đất thương mại vẫn phải thực hiện các thủ tục tính tiền sử dụng đất; Việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn,

Nút thắt thứ 7 chính là về vấn đề nguồn vốn. Hiện trạng hiện nay, nhiều dự án phải nằm chờ do thiếu vốn thực hiện; Các dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai, doanh nghiệp vẫn phải chi trả khoản chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì dẫn đến kiệt quệ; Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn còn nhiều khó khăn.

Cuối cùng, nút thắt thứ 8 được Phó Chủ tịch VARS chỉ ra liên quan tới quy định phòng cháy chữa cháy. Hiện nay, tốc độ ban hành các quy định về phòng cháy chữa cháy quá nhanh, liên tục có sự thay đổi. Hậu quả khiến nhiều dự án căn cứ theo quy định hiện hành để triển khai thực hiện, đến khi thực hiện xong đã không phù hợp với quy định mới, điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án. Vừa tốn thời gian, nguồn lực, lại mất thêm chi phí.

Vì vậy, Phó Chủ tịch VARS kiến nghị cần xem xét, nghiên cứu và quy định lại về mốc thời gian ban hành các quy định nhằm đảm bảo đủ để các doanh nghiệp "kịp xoay sở".