Cuối năm, trái phiếu bất động sản sôi động: Tín hiệu phục hồi hay bài toán rủi ro?

Bức tranh sôi động cuối năm của thị trường trái phiếu bất động sản

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) và thông tin trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, trong tháng 11/2024, có 29 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trên thị trường với tổng giá trị 24.388 tỷ đồng.

Lũy kế 11 tháng đầu năm 2024, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 374.830 tỷ đồng, bao gồm 362 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 342.716 tỷ đồng và 21 đợt phát hành ra công chúng trị giá 32.114 tỷ đồng. Trong đó, ngành ngân hàng dẫn đầu với tổng giá trị 269.877 tỷ đồng, chiếm 72% tổng giá trị phát hành. Bất động sản xếp thứ hai với 63.721 tỷ đồng, chiếm 17% tổng giá trị phát hành.

Một số doanh nghiệp phát hành nổi bật như: Công ty Cổ phần Huy Dương Group vừa hoàn tất phát hành 900 tỷ đồng trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 9 đến 11/12. Đây là lô trái phiếu đầu tiên mà công ty phát hành kể từ khi thành lập. Lô trái phiếu có mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu; Kỳ hạn 5 năm, đáo hạn ngày 9/12/2029; Lãi suất phát hành 12,5%/năm.

Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương phát hành trái phiếu mã DRGCH2427003. Lô trái phiếu này được phát hành tại thị trường trong nước có khối lượng 19.980 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành 1.998 tỷ đồng. Lô trái phiếu này được phát hành vào ngày 21/10/2024, hoàn tất vào ngày 17/11/2024. Với kỳ hạn 36 tháng, ngày đáo hạn dự kiến 21/10/2027. Về lãi suất, lô trái phiếu này có lãi suất kết hợp. Cụ thể, kỳ tính lãi đầu tiên là 10%/năm. Các kỳ tiếp theo được tính bằng trung bình cộng lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân bằng Đồng Việt Nam, áp dụng cho kỳ hạn 12 tháng trả lãi cuối kỳ của 4 ngân hàng Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV tại ngày xác định lãi suất của kỳ tính lãi cộng biên độ 4%/năm nhưng không thấp hơn 10,5%/năm.

Đây là lô trái phiếu thứ ba được chủ đầu tư dự án Đồi Rồng phát hành kể từ đầu năm 2024. Trước đó, công ty phát hành mã trái phiếu DRGCH2427002 trị giá 1.496,4 tỷ đồng vào ngày 28/8 và mã DRGCH2427001 trị giá 1.396,2 tỷ đồng vào ngày 16/7. Tổng giá trị phát hành của 3 lô trái phiếu nói trên là 4.890,6 tỷ đồng.

Cũng trong tháng cuối cùng của năm, ngày 2/12/2024, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) vừa phát hành thành công 1.080 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 4 năm, lãi suất phát hành 10,7%/năm. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được đảm bảo bằng tài sản, phát hành tại thị trường trong nước. Theo nghị quyết trước đó về phương án phát hành trái phiếu, mục đích phát hành lô trái phiếu 1.080 tỷ đồng trên nhằm cơ cấu lại nợ doanh nghiệp. Becamex IDC dự kiến sử dụng số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu để thanh toán các khoản gốc lãi của các khoản nợ từ BIDV chi nhánh Bình Dương và VietinBank chi nhánh Đồng Nai.

Chủ đầu tư dự án The Maris Vũng Tàu huy động hơn 1.700 tỷ. Có vốn điều lệ 860 tỷ đồng, Công ty Allgreen - Vượng Thành - Trùng Dương vốn thuộc sở hữu của CTCP Trùng Dương (TDG Group). Thông tin trên website của TDG Group cho biết, năm 2008, TDG Group hợp tác với Công ty TNHH Allgreen - Vượng Thành (Singapore) để thành lập công ty liên doanh là Công ty Allgreen - Vượng Thành - Trùng Dương để triển khai dự án The Maris Vũng Tàu 23ha. Liên quan đến dự án The Maris Vũng Tàu, chủ đầu tư đã phải mất 10 năm để hoàn thành pháp lý dự án và chỉ bắt đầu triển khai xây dựng từ năm 2018. Tuy nhiên ngay sau khi huy động thành công 1.735 tỷ đồng trái phiếu trên, ngày 3/12/2024, chủ doanh nghiệp này đã chuyển đổi thành Công ty TNHH Thương mại Xây dựng sản xuất Trường Phú. Trường Phú mới chỉ được thành lập hồi tháng 7/2024.

Những con số và thông tin trên cho thấy thị trường trái phiếu bất động sản đang trải qua một giai đoạn sôi động vào cuối năm 2024. Các doanh nghiệp bất động sản đều tích cực huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu, phản ánh sự tin tưởng và kỳ vọng của nhà đầu tư vào tiềm năng của thị trường này. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý đến một số diễn biến đáng chú ý như việc chuyển đổi hình thức pháp lý của chủ đầu tư dự án The Maris Vũng Tàu sau khi huy động vốn thành công.

Chuyên gia nói gì về việc trái phiếu bất động sản sôi động ?

Trao đổi với PetroTimes về thị trường trái phiếu bất động sản cuối năm, Chuyên gia Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính Ngân hàng thuộc Đại học Nguyễn Trãi; CEO Công ty CP Học viện Asala cho biết, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những biến động đáng kể, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã và đang tích cực sử dụng công cụ phát hành trái phiếu như một phương thức huy động vốn quan trọng. Tuy nhiên, việc ồ ạt phát hành trái phiếu với quy mô lớn và lãi suất hấp dẫn không chỉ phản ánh “cơn khát vốn” của các doanh nghiệp địa ốc mà còn đặt ra nhiều thách thức và rủi ro tiềm ẩn cho cả thị trường và nhà đầu tư.

Theo ông Huy, việc phát hành trái phiếu mang lại cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều lợi ích, bao gồm: Huy động vốn nhanh chóng. Trong bối cảnh các kênh tín dụng truyền thống bị thắt chặt, trái phiếu trở thành công cụ hiệu quả để các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn cần thiết cho các dự án và hoạt động kinh doanh. Đồng thời, việc này không pha loãng quyền sở hữu. Khác với việc phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu không làm thay đổi cấu trúc sở hữu của doanh nghiệp, giúp duy trì quyền kiểm soát của các cổ đông hiện hữu. Và lãi suất hấp dẫn khi trái phiếu doanh nghiệp thường được chào bán với lãi suất cao hơn so với lãi suất tiết kiệm, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cao.

Chuyên gia Nguyễn Quang Huy cũng cho rằng, mặc dù mang lại lợi ích, việc đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với áp lực tài chính lớn, đặc biệt khi các dự án bị đình trệ hoặc thị trường suy giảm. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán lãi và gốc trái phiếu khi đến hạn. Đồng thời, một số doanh nghiệp không công bố đầy đủ hoặc chính xác thông tin về tình hình tài chính và mục đích sử dụng vốn huy động, khiến nhà đầu tư khó đánh giá chính xác mức độ rủi ro. Hay sự biến động của thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời và thanh khoản của các dự án, từ đó tác động đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, ông Huy khuyến nghị, nhà đầu tư nên đánh giá kỹ lưỡng uy tín doanh nghiệp, tình hình tài chính và khả năng thanh khoản của doanh nghiệp trước khi quyết định đầu tư. Không chạy theo lãi suất cao, vì lãi suất cao thường đi kèm với rủi ro lớn. Nên ưu tiên trái phiếu có tài sản đảm bảo- đây là một lớp bảo vệ bổ sung trong trường hợp doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính.

“Để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, cần các biện pháp nâng cao tính minh bạch và kiểm soát thị trường, như xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, kiểm toán bắt buộc, giới hạn giá trị phát hành riêng lẻ, và cơ chế giám sát sử dụng vốn. Việc tăng cường bảo vệ nhà đầu tư thông qua công bố thông tin và yêu cầu về trình độ của nhà đầu tư cũng là một giải pháp quan trọng”, chuyên gia Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh.