Luật Đất đai sửa đổi: Xử lý vấn đề chồng lấn phạm vi đấu giá và đấu thầu

Chồng lấn giữa “đất sạch” và “đất chưa sạch”

Theo chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) hứa hẹn sẽ là một kỳ họp “bận rộn” của Quốc hội khi hàng loạt đạo luật mới dự kiến cùng được bấm nút thông qua, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế mà đặc biệt là lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đấu thầu (sửa đổi).

Như vậy, việc sửa đổi, bổ sung các đạo luật thời gian tới phải hướng đến tính đồng bộ, xâu chuỗi, giải quyết triệt để các điểm mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa các luật vốn dĩ đã trở thành vấn đề “nhức nhối” suốt những năm qua.

Đặc biệt, việc sửa đổi Luật Đất đai cần kết nối chặt chẽ với sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu cũng như nội dung sửa đổi trước đó của Luật Đầu tư năm 2020; Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung 9 luật (có sửa đổi Luật Đầu tư).

Ông Đỉnh cho rằng, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai hiện nay không rõ ràng kết hợp với việc người có thẩm quyền có tâm lý “phòng thủ”, an toàn chính là điểm nghẽn, cản trở sự phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Ưu điểm nổi trội của phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là việc nhà đầu tư được “miễn trừ” trách nhiệm giải phóng mặt bằng, vốn là công việc phức tạp, nhạy cảm, kéo dài.

Với phương thức đấu giá và đấu thầu, khâu giải phóng mặt bằng thuộc trách nhiệm mà Nhà nước phải thực hiện và tùy từng phương thức mà có sự khác biệt về thời điểm giải phóng mặt bằng cũng như nguồn chi phí thực hiện.

Tuy nhiên, việc chồng lấn phạm vi đấu giá và đấu thầu đang đặt ra nhiều câu hỏi cần phải giải quyết.

Dù đều là các công cụ để “đấu” nhằm phát huy tính cạnh tranh, công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư nhưng giữa đấu giá và đấu thầu lại có những nguyên tắc, phạm vi áp dụng riêng và thực hiện theo những đạo luật riêng biệt.

Theo Điều 117 Luật Đất đai 2013, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục của pháp luật về đấu giá tài sản. Pháp luật đất đai không quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu tới Luật Đấu giá tài sản 2016.

Luật Đấu thầu áp dụng đối với hai hình thức là lựa chọn nhà thầu và lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất. Tuy nhiên Luật Đấu thầu không quy định chi tiết quy trình lựa chọn nhà đầu tư mà giao cho Chính phủ (Điều 56).

Từ những căn cứ nêu trên, có thể khái quát hóa rằng đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là hai công cụ khác nhau; thực hiện theo trình tự, thủ tục tại hai luật khác nhau (Luật Đấu giá tài sản và Luật Đấu thầu).

Cùng với đó, thực tế triển khai tại một số địa phương còn gặp nhiều vướng mắc với các trường hợp “chồng lấn”, chưa phân định rõ áp dụng đấu giá hay đấu thầu.

“Nếu không thể đấu giá quyền sử dụng đất thì liệu có áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không? Đây là câu hỏi ngỏ mà nhiều địa phương còn lúng túng, đặc biệt với các dự án có đất sạch chiếm tỷ lệ lớn”, ông Đỉnh nói.

Một số (rất ít) địa phương mạnh dạn áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Họ “dám” mạnh dạn áp dụng phương thức đấu thầu sẽ dẫn đến giao đất không qua đấu giá với toàn bộ diện tích đất cho nhà đầu tư trúng thầu trong đó có cả đất sạch.

Các địa phương còn lại thì có tâm lý e dè, sợ trách nhiệm của người có thẩm quyền trong bối cảnh liên tục các cuộc thanh tra, kiểm tra, điều tra… do sai phạm đất đai những năm qua. Đa số địa phương khi đối diện với tình huống chưa rõ ràng này thì ngừng triển khai, chờ hướng dẫn của các cơ quan trung ương. Khi chưa có hướng dẫn cụ thể thì dự án vẫn trong “trạng thái chờ”.

Giải quyết triệt để xung đột, chồng lấn

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được thực hiện song song với dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi) và cả hai đạo luật đều dự kiến thông qua vào tháng 5/2023 là thời cơ thuận lợi để làm rõ, giải quyết triệt để xung đột, chồng lấn về phạm vi áp dụng đấu giá và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất.

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông Đỉnh cho rằng, Điều 189 dự thảo quy định việc giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, đặt bên cạnh Điều 190 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất là một tư duy đổi mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cùng với đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất một chương riêng quy định về phát triển quỹ đất, theo đó Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho ngân sách; gồm: Đất thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất; Thu hồi đất vùng phụ cận của các dự án, công trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn…

Đây là một chế định quan trọng, nổi bật của dự án Luật Đất đai sửa đổi, có thể giúp giải quyết chồng lấn phạm vi đấu giá, đấu thầu tại các dự án sử dụng đất hỗn hợp, cũng như tạo bước chuyển biến đột phá trong chính sách đất đai thời kỳ tới. Với các dự án có đất hỗn hợp như trên, Nhà nước có thể dùng ngân sách để giải phóng mặt bằng, biến toàn bộ quỹ đất thành đất sạch và đủ điều kiện đấu giá.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, đánh giá kỹ để giải quyết triệt để, đề ra phương thức xử lý các dự án sử dụng đất hỗn hợp, gồm đất sạch và đất chưa sạch”, ông Đỉnh khuyến nghị.