VnFinance
Thứ tư, 07/08/2024, 20:10 PM

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024: Tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15) với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường BĐS. Trong đó, một số điểm mới trong kinh doanh BĐS như việc thanh toán mua BĐS phải chuyển khoản; siết phân lô, bán nền; môi giới BĐS không được hành nghề tự do; đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán… đang được quan tâm.

Chuyển khoản mua nhà đất từ chủ dự án phải qua tài khoản

Tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh BĐS như sau: Việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản
Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 với nhiều điểm mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều “nút thắt” của thị trường BĐS. (Ảnh: Linh Anh)
 

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao BĐS do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Như vậy, theo quy định mới, các doanh nghiệp BĐS nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản. Còn theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định việc thanh toán trong giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Với quy định này, các chuyên gia BĐS cho rằng sẽ bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch BĐS của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

So với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có. Đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi việc các dự án chậm triển khai là tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam.

Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán

Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Đáng chú ý, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Bên cạnh đó, tại Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS 2023 sửa đổi quy định mới về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Cùng với đó, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê hằng tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định...

Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp đó là: Trường hợp thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị (loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III); Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định phân lô bán nền hiện hành. Việc siết chặt giúp đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị.

Quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng. Cụ thể, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Trong 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất và trả lời về việc có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hay không.

Môi giới BĐS không được hành nghề tự do

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện đó là: Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.

Do đó, từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới BĐS…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập).

Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho Nhà nước.

Các chuyên gia nhận định, cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 01/8/2024 chắc chắn sẽ tạo ra sự thay đổi lớn với thị trường BĐS. Các quy định mới sẽ chặt chẽ hơn, người mua cẩn trọng hơn và với các doanh nghiệp, thời gian qua cũng đã có sự thay đổi, không còn tìm cách có lợi nhuận đơn thuần về phía mình, mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, với khách hàng. Qua đó cũng giúp thị trường BĐS minh bạch và phát triển ổn định, bền vững hơn.


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.

Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại

Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?

Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...

Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc

Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...

Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ

Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...

Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%

Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.

Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ

Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.

Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng

Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...

TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế

Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: 'Tổ đại bàng' hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới

"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...

Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?

Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...

Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng

Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...

Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...

Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn

Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo 'sốt ảo' để đẩy giá bán
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán

Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...

Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance