Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024: Tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15) với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường BĐS. Trong đó, một số điểm mới trong kinh doanh BĐS như việc thanh toán mua BĐS phải chuyển khoản; siết phân lô, bán nền; môi giới BĐS không được hành nghề tự do; đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán… đang được quan tâm.
Chuyển khoản mua nhà đất từ chủ dự án phải qua tài khoản
Tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh BĐS như sau: Việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
![]() |
Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao BĐS do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Như vậy, theo quy định mới, các doanh nghiệp BĐS nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản. Còn theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định việc thanh toán trong giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
Với quy định này, các chuyên gia BĐS cho rằng sẽ bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch BĐS của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS
So với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có. Đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi việc các dự án chậm triển khai là tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam.
Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Đáng chú ý, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
Bên cạnh đó, tại Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS 2023 sửa đổi quy định mới về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Cùng với đó, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.
Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê hằng tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định...
Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp đó là: Trường hợp thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị (loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III); Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Như vậy, Luật Kinh doanh BĐS 2023 bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định phân lô bán nền hiện hành. Việc siết chặt giúp đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị.
Quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng. Cụ thể, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Trong 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất và trả lời về việc có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hay không.
Môi giới BĐS không được hành nghề tự do
Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện đó là: Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.
Do đó, từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới BĐS…
Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập).
Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho Nhà nước.
Các chuyên gia nhận định, cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 01/8/2024 chắc chắn sẽ tạo ra sự thay đổi lớn với thị trường BĐS. Các quy định mới sẽ chặt chẽ hơn, người mua cẩn trọng hơn và với các doanh nghiệp, thời gian qua cũng đã có sự thay đổi, không còn tìm cách có lợi nhuận đơn thuần về phía mình, mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, với khách hàng. Qua đó cũng giúp thị trường BĐS minh bạch và phát triển ổn định, bền vững hơn.
-
Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Luật mới thay đổi ra sao?
-
Cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm
-
Quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo luật mới
-
Triển khai Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản kịp thời
-
Quy định về thanh toán khi giao dịch bất động sản theo luật mới
Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?
Những công trình hạ tầng trăm nghìn tỷ được đầu tư cho APEC 2027 cùng cơ chế đặc khu sẽ mở ra không gian phát triển chưa từng có cho Phú Quốc...
"Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia"
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giá nhà vượt xa thu nhập, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu...
Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng "méo mặt"
"Giá tăng cao quá, xây nhà trong thời điểm này đến khổ" - đó là câu than thở chung của cả chủ nhà lẫn những chủ thầu xây dựng.
TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất
Cách thức hoạt động tại các phường, xã, trung tâm phục vụ hành chính công, nhất là những vấn đề về thủ tục xây dựng, nhà đất, hạ tầng đô thị...
Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương rà soát, cập nhật và đề xuất bổ sung nhu cầu...
Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn
Lễ ký kết hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays diễn ra vào ngày 07/7/2025 tại Vân Đồn (Quảng Ninh), đánh dấu mối quan hệ hợp tác...
Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8
Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu các tỉnh, thành phố hoàn tất kiểm kê đất đai sau khi sắp xếp đơn vị hành chính trước ngày 20/8/2025 để đảm bảo quản lý hiệu quả.
Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025
Số lượng căn hộ và nhà thấp tầng đủ điều kiện kinh doanh tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của thị...
Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền
Sau giai đoạn “nóng” với mức giá tăng cao và nguồn cung eo hẹp, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới hấp dẫn hơn.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi
Ninh Bình thành lập cụm công nghiệp rộng gần 75ha; Hà Nội đề xuất 155 khu đất thí điểm nhà thương mại; Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi…
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.
Xem nhiều




