Nhà Khang Điền (KDH): Sở hữu quỹ đất 'khủng' nhưng kinh doanh không như mong đợi, dòng tiền âm

Lợi nhuận giảm mạnh, dòng tiền kinh doanh âm

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH) vừa thông báo đã mua lại 100 tỷ đồng trái phiếu trước hạn trong tổng số 400 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành. Giá mua lại trái phiếu trước hạn là 100% khoản nợ gốc cộng lãi, lãi chậm trả (nếu có) phát sinh và chưa thanh toán. Ngày thực hiện mua lại là 14/12/2021.

Trước đó, ngày 14/6, Khang Điền đã phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu mã KDHH2125001. Đây là loại trái phiếu doanh nghiệp, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản bảo đảm. Kỳ hạn trái phiếu 4 năm, lãi suất 12%/năm, được thanh toán 6 tháng/lần, ngày đáo hạn là 14/6/2025. Số tiền huy động được dùng để tăng quy mô vốn hoạt động.

Như vậy, mặc dù kỳ hạn phát hành là 4 năm nhưng chỉ sau 6 tháng phát hành, công ty đã mua lại 100 tỉ đồng trái phiếu, chiếm 25% tổng lượt phát hành. Sau khi mua lại, KDH còn 300 tỉ đồng trái phiếu trong đợt phát hành.

Liên quan đến KDH, mới đây, Wareham Group Limited - một quỹ thành viên do Dragon Capital quản lý vừa báo cáo về giao dịch bán ra 250.000 cổ phiếu KDH, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu của quỹ này tại Nhà Khang Điền xuống còn hơn 899 nghìn cổ phiếu, tương đương 0,14% vốn điều lệ.

Giao dịch được thực hiện trong phiên ngày 13/12. Tính theo giá đóng cửa cùng ngày là 49.600 đồng/cổ phiếu, số tiền quỹ Wareham Group Limited thu về vào khoảng hơn 12 tỷ đồng. Sau giao dịch trên, các nhóm quỹ liên quan Dragon Capital đang nắm giữ tổng cộng hơn 44,8 triệu cổ phiếu KDH, tương đương tỷ lệ sở hữu 6,97% vốn điều lệ.

Về tình hình kinh doanh, trong quý 3/2021 KDH ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 1.199,26 tỷ đồng, giảm 31,7% so với cùng kỳ. Nhờ giá vốn giảm mạnh hơn nên lãi gộp chỉ giảm 12%, xuống còn 477 tỷ đồng.

Doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm mạnh từ 14,81 tỷ đồng xuống còn 1,41 tỷ đồng, tương ứng giảm hơn 90% so với cùng kỳ nhưng chi phí tài chính tăng 23%, lên gần 27 tỷ đồng, chủ yếu ở khoản chiết khấu thanh toán.

Ngược lại, chi phí quản lý doanh nghiệp kỳ này tăng 13% do tăng chi phí lương. Trong khi đó, phí bán hàng giảm 71%, xuống còn gần 8 tỷ đồng, nhờ giảm chi phí hoa hồng và quảng cáo. Kết quả, lợi nhuận sau thuế của Nhà Khang Điền trong quý 3/2021 đạt 316,68 tỷ đồng, giảm 12,5% so với cùng kỳ năm trước.

Lỹ kế 9 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 3.147,74 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 789,88 tỷ đồng, lần lượt giảm 2,9% và tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước.

Năm 2021, doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh với tổng doanh thu là 4.800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 1.200 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng đầu năm, công ty mới hoàn thành được 65,8% kế hoạch năm.

Tính tới 30/9/2021, tổng tài sản của Nhà Khang Điền tăng 4,2% so với đầu năm lên 14.524,3 tỷ đồng. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 3.706,6 tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng tài sản; tiền và các khoản tương đương tiền đạt 2.851,8 tỷ đồng, chiếm 19,6% tổng tài sản.

Đặc biệt, hàng tồn kho đạt 6.850 tỷ đồng, chiếm 47,2% tổng tài sản. Hàng tồn kho hiện chủ yếu ở các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo; Bình Trưng - Bình Trưng Đông; Thủy Sinh Phú Hữu...

Đáng chú ý, 9 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh của KDH âm 854,13 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước là dương 1.180 tỷ đồng do ghi nhận biến động lớn từ khoản phải trả, phải thu, hàng tồn kho và chi phí trả trước. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm 25 tỷ đồng còn dòng tiền tài chính dương 1.895 tỷ đồng do tăng vay nợ và phát hành cổ phiếu.

Nợ phải trả tại KDH thời điểm cuối quý 3 ghi nhận hơn 4.720 tỷ đồng, giảm 18% so với đầu năm. Tuy nhiên, vay nợ tài chính lại tăng mạnh, ghi nhận 2.804 tỷ đồng, tăng 1.000 tỷ đồng so với con số 1.844 tỷ đồng đầu năm.

Quỹ đất “khủng” tại TP HCM

Theo Báo cáo của Ban điều hành Khang Điền tại cuộc họp ĐHĐCĐ 2021, trong năm nay doanh nghiệp sẽ tập trung hoàn tất bán hàng, bàn giao nhà và thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho cư dân tại các dự án Jamila, Safira, Lovera Vista, Verosa Park,...

Đồng thời tập trung giải phóng mặt bằng và hoàn chỉnh thủ tục pháp lý cho các dự án hiện hữu ở TP Thủ Đức, Bình Chánh và Bình Tân để chuẩn bị cho hoạt động kinh doanh các năm kế tiếp.

Cụ thể, KDH dự kiến triển khai ba dự án trong năm nay, bao gồm dự án nhà phố - biệt thự Armena với quy mô 4,3 ha tại phường Phú Hữu, TP Thủ Đức (trước đây là khu vực quận 9); dự án chưng cư Bình Tân 1,8 ha tại 158 An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân và dự án nhà phố - biệt thự Clarita quy mô 5,8 ha tại phường Bình Trưng Đông, quận 2.

Theo báo cáo của Chứng khoán BVSC, trong năm 2021, Nhà Khang Điền dự kiến sẽ bàn giao 1.300/1.310 căn hộ tại dự án Lovera Vista, dự kiến thu về 2.600 - 2.700 tỷ đồng. Dự án này có quy mô khoảng 1,8 ha, nằm trong Khu dân cư Phong Phú 4, huyện Bình Chánh.

Tại Armena, doanh nghiệp dự kiến thu về 1.600 - 1.700 tỷ đồng nếu bàn giao 122 căn shophouse. Đây là dự án được ưu tiên triển khai so với dự án Clarita Khang Điền ở quận 2, do Armena nằm gần Verosa, khu vực đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Dự án này có tổng diện tích 4,3 ha, có mặt tiền Đường Võ Chí Công, phường Phước Long B, quận 9.

Đối với dự án Safira, Khang Điền dự kiến bàn giao 200 - 300 căn hộ cao tầng trong 2021, doanh thu dự kiến 350 - 450 tỷ đồng. Dự án này cũng nằm trên mặt tiền đường Võ Chí Công, quận 9, gồm 4 tòa tháp cao 22 tầng nằm trên khu đất hơn 2,7 ha với 1.600 căn hộ.

Tại dự án Verosa, 20 - 25 sản phẩm dự kiến sẽ được bàn giao, mang về cho doanh nghiệp 300 - 350 tỷ đồng. Verosa nằm trên đường Liên Phường, quận 9, quy mô hơn 8 ha với tổng cộng 296 căn shophouse, biệt thự.

Vào hồi đầu năm nay, Nhà Khang Điền đã rót hàng nghìn tỷ vào các công ty con để gom đất khu vực quận 2, TP HCM.

Trong đó, doanh nghiệp góp thêm 659,3 tỷ đồng vào Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế. Qua đó, doanh nghiệp này sẽ rót số tiền tương tự để tăng vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng, chủ đầu tư của dự án Clarita Khang Điền trên đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng Đông.

Khang Điền cũng thông qua việc góp thêm 399,6 tỷ đồng cho Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Kim Phát. Ngược lại, Kim Phát sẽ rót số tiền này vào Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Phú Hải.

Nhà Khang Điền cho biết, việc tăng vốn điều lệ cho Bình Trưng và Phú Hải nhằm gia tăng quỹ đất của doanh nghiệp tại quận 2, TP HCM.