Nhà ở xã hội áp lực và động lực

Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa có đánh giá, năm 2023, thị trường BĐS toàn cầu sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo, phân khúc NƠXH, nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị tại các thành phố lớn vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 của Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị, với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng hiện nay, việc phát triển NƠXH vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách, vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường BĐS.

Thống kế của Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay, cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu m2. Nguồn cung NƠXH đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển NƠXH còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Phát triển NƠXH là nghĩa vụ, nhiệm vụ chính trị của cả hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thời gian qua, Chính phủ, Quốc hội, các bộ, ngành, địa phương đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, cải thiện nguồn cung phân khúc này. Song, những chính sách liên quan vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận đầu tư.

Thêm vào đó, để thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất, để khuyến khích doanh nghiệp tích cực, chủ động tham gia phát triển các dự án NƠXH.

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH”.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án nhà ở đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% khó thực hiện. Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.

Bên cạnh đó, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội thời gian qua đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho NƠXH gồm: Hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10-2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỉ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỉ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với các lĩnh vực cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi, vì các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận.

Mặt khác, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán NƠXH hiện nay phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Ngoài ra, giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nếu nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao... gây tốn kém cho doanh nghiệp, khiến giá NƠXH xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại, khó hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Theo Phó chủ tịch, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh, nếu phát triển NƠXH giống nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không mặn mà, vì làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục phức tạp hơn nhà ở thương mại... Do vậy, các cơ quan liên quan cần phải thay đổi tư duy làm dự án NƠXH theo hướng phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài hoặc đảm bảo người mua sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay...

Từ thực tế trên, các chuyên gia BĐS cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan không nên chỉ nghĩ đến việc xây NƠXH giá rẻ, cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng NƠXH nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.

Dự báo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.