Nhiều doanh nghiệp bất động sản "sở hữu" lượng tồn kho lớn

Tồn kho căn hộ chung cư tăng gần 4 lần

Trong báo cáo thị trường mới công bố, Bộ Xây dựng cho biết quý II/2026 ghi nhận tồn kho bất động sản tăng mạnh trên cả nước. Tồn kho được tính từ thời điểm bất động sản đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng không bán hoặc chưa bán được trong kỳ ghi nhận.

Bộ cho biết, tổng lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án vào khoảng gần 39.300 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư có hơn 12.800 căn tồn kho, tăng 22% theo quý và gần 4 lần so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc nhà riêng lẻ trong dự án tồn hơn 15.300 sản phẩm, tăng mạnh 46% theo quý và 48% theo năm. Loại hình đất nền cũng có khoảng 11.148 sản phẩm tồn kho, tăng khoảng 25% theo quý nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Lượng hàng tồn kho tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung nhà ở liên tục mở rộng trên cả nước, giá bán neo cao. Bộ Xây dựng cho biết quý II có 131 dự án nhà thương mại đủ điều kiện mở bán với quy mô hơn 59.000 căn, tăng 70% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, thị trường căn hộ vẫn ghi nhận mặt bằng giá tăng khá mạnh. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư mới vẫn neo cao, bình quân 123 triệu đồng mỗi m2. Con số này tại TP HCM khoảng 108 triệu đồng mỗi m2, còn Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng.

Hãng dịch vụ Cushman & Wakefield cho biết 6 tháng đầu năm thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn có giao dịch, riêng quý II có gần 4.600 căn, giảm 45% so với cùng kỳ. Hãng cho biết thanh khoản giảm mạnh một phần đến từ cơ cấu nguồn cung lệch pha. Trong tổng 11.000 căn mở bán trong nửa đầu năm, phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm hơn 70%, còn giỏ hàng bình dân tiếp tục vắng bóng.

Tại TP HCM, đơn vị nghiên cứu Savills cũng chỉ ra 80% nguồn cung căn hộ trong quý vừa qua có giá trên 120 triệu đồng một m2, trong khi phân khúc trung cấp lên tới 90 triệu. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, giảm 8% so với quý trước, chủ yếu do dòng sản phẩm cao cấp bán chậm.

Số liệu từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tính đến ngày 30/6/2026, tổng giá trị hàng tồn kho tiếp tục lập kỷ lục mới. Đặc biệt, chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản của nhiều doanh nghiệp.

Loạt doanh nghiệp bất động sản tồn kho cao kỷ lục

Ở nhóm dẫn đầu, Novaland tiếp tục là một trong những doanh nghiệp bất động sản có tồn kho lớn nhất thị trường với hơn 157.700 tỷ đồng, tăng 3% so đầu năm và chiếm 61% tổng tài sản. Phần lớn giá trị này nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, xấp xỉ 148.000 tỷ đồng, cùng gần 8.800 tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.

Tại thời điểm 30/6/2026, Novaland đã sử dụng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá hơn 66.000 tỷ đồng, tổng nợ vay tài chính gần 73.000 tỷ đồng.

Một ông lớn bất động sản khác cũng gia nhập nhóm tồn kho trên 20.000 tỷ đồng là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) hơn 29.488 tỷ đồng, tăng 27% so với đầu năm, tương đương tăng thêm hơn 6.200 tỷ đồng chỉ sau 6 tháng và chiếm đến 75% tổng tài sản, chủ yếu là các bất động sản xây dựng dở dang.

Bất động sản xây dựng dở dang tại Nhà Khang Điền bao gồm các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư. Trong đó, tồn kho tại dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo chiếm đến 9.237 tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm trước; dự án An Lập - Bình Trưng Đông chiếm hơn 5.499 tỷ đồng; dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông chiếm gần 3.467 tỷ đồng;...

Hàng tồn kho tăng mạnh là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh của Khang Điền vẫn tiếp tục âm gần 1.500 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026. Đáng lưu ý, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc các dự án này đã được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.

Điển hình tại CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, mã: TAL), tính đến 30/6/2026, tổng tài sản đạt 21.724 tỷ đồng, tăng 42% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho 11.648 tỷ đồng, tăng 59% so với đầu năm và chiếm 54% tổng tài sản. 

Chiếm lớn nhất là bất động sản để bán đang xây dựng với 10.722 tỷ đồng, tăng 72% so với đầu năm, bao gồm dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu (3.927 tỷ đồng), dự án Duy Tiên - Hà Nam (2.001 tỷ đồng) và 4 dự án khác. Ngược lại, bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành giảm 14% so với đầu năm, xuống 882 tỷ đồng, bao gồm dự án số 4 Thanh Hóa và dự án Alacarte Hạ Long.

Cá biệt tại Bất động sản Hudland (mã: HLD) tiếp tục đứng đầu khi tồn kho chiếm tới 82% tổng tài sản, tương ứng hơn 2.163 tỷ đồng. Tồn kho tại Hudland tập trung ở chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại Dự án Bình Giang - Hải Dương hơn 1.958 tỷ đồng.

CTCP Phát triển Đô thị (Becamex UDJ, mã: UDJ) cũng có hàng tồn kho tăng mạnh lên 337 tỷ đồng, cao gấp hơn 3 lần đầu năm, chiếm tới 73% tài sản. Tồn kho tại Becamex UDJ tập trung tại dự án Khu tái định cư Hòa Lợi (Green City hơn 228 tỷ đồng và dự án Green Pearl - Thành phẩm bất động sản hơn 108 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh, song tỷ trọng tồn kho chiếm chưa quá nửa tài sản.

Đơn cử tại Bất động sản An Gia (mã: AGG), đến 30/6/2026, tổng tài sản đạt gần 11.500 tỷ đồng, cao gấp 2,1 lần so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho tại An Gia tăng gấp gần 10 lần so với đầu năm, lên hơn 3.450 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản dở dang do phát sinh dự án The Gió Riverside chiếm hơn 3.112 tỷ đồng. Dù hàng tồn kho tại An Gia tăng theo cấp số lần nhưng cũng chỉ chiếm 30% tổng tài sản.

Tương tự tại CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO), hàng tồn kho hơn 3.681 tỷ đồng, tăng vọt 151% so với đầu năm, song chỉ chiếm 34% tổng tài sản.

Còn tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), hàng tồn kho giảm 19% so với đầu năm, về còn gần 13.600 tỷ đồng, chiếm 47% tổng tài sản. Tồn kho tập trung lớn tại dự án The EverRich 2 gần 6.000 tỷ, Tropicana Bến Thành Long Hải gần 2.000 tỷ, dự án Thuận An 2 gần 1.600 tỷ đồng.