Bất động sản thế chấp vẫn là "trụ cột" tại nhiều ngân hàng

>>> Loạt doanh nghiệp bất động sản nhà ở đạt lợi nhuận "khủng" nhờ hoạt động tài chính

Bất động sản thế chấp tại loạt ngân hàng lên tới hàng triệu tỷ đồng

Dữ liệu từ báo cáo tài chính cho thấy, bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu tài sản thế chấp tại nhiều ngân hàng, với giá trị lên tới hàng triệu tỷ đồng. Loại tài sản này không chỉ chiếm tỷ trọng áp đảo mà còn mang tính “xương sống” trong hoạt động cấp tín dụng.

Tại nhóm Big4, BIDV và Vietinbank không công bố số liệu về tài sản thế chấp trong báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm 2026. Trong khi Vietcombank ghi nhận giá trị bất động sản đang được sử dụng làm tài sản thế chấp chiếm phần khá lớn.

Cụ thể, báo cáo tài chính hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm 2026 tại Vietcombank ghi nhận, tổng trị giá tài sản thế chấp đến ngày 30/6/2026 đạt hơn 2,76 triệu tỷ đồng, tăng gần 125.000 tỷ đồng, tương đương tăng 4,7% so với cuối năm trước. Trong đó, bất động sản thế chấp tiếp tục chiếm phần lớn với trị giá gần 1,99 triệu tỷ đồng, tăng gần 91.000 tỷ đồng so với cuối năm trước và chiếm khoảng 72% tổng trị giá tài sản thế chấp.

Trong nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, ACB và MB là hai nhà băng có trị giá bất động sản thế chấp lớn nhất, đều trên 1,15 triệu tỷ đồng.

Cụ thể, tại ngân hàng MB, ghi nhận hơn 1,15 triệu tỷ đồng tài sản bảo đảm là bất động sản, tăng 13% so với cuối năm trước, tương đương tăng thêm hơn 129.000 tỷ đồng sau 6 tháng, chiếm khoảng 48% tổng tài sản bảo đảm (hơn 2,4 triệu tỷ đồng).

Đối với ngân hàng ACB ghi nhận tổng tài sản thế chấp tính đến 30/6/2026 đạt hơn 1,35 triệu tỷ đồng, tăng 8% so với cuối năm trước. Trong đó, bất động sản thế chấp chiếm trên 1,15 triệu tỷ đồng, tăng 9%, tương đương tăng thêm hơn 91.000 tỷ đồng sau 6 tháng.

Đến cuối tháng 6/2026, tài sản thế chấp tại LPBank vượt mốc 1,09 triệu tỷ đồng, trong đó lượng bất động sản thế chấp vượt mốc 500.000 tỷ đồng, đạt khoảng 509.220 tỷ đồng, tăng hơn 27.000 tỷ đồng sau 6 tháng, chiếm 50% tổng tài sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp tại TPBank cũng ghi nhận tăng nhẹ từ 309.844 tỷ đồng hồi cuối năm trước lên hơn 334.146 tỷ đồng, tương đương tăng thêm hơn 24.000 tỷ đồng, nhưng chỉ chiếm 28% tổng tài sản thế chấp (hơn 1,26 triệu tỷ đồng).

Trái ngược với xu hướng tăng, giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng VIB có xu hướng đi ngang, đạt khoảng 427.300 tỷ đồng, giảm nhẹ chưa tới 1.000 tỷ đồng so với cuối năm trước, chiếm 56% tổng tài sản thế chấp của khách hàng (hơn 756.000 tỷ đồng.

Tương tự, lượng bất động sản thế chấp tại Sacombank giảm từ gần 919.300 tỷ đồng cuối năm trước xuống còn khoảng 892.400 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, tương đương giảm gần 27.000 tỷ đồng.

Bất động sản thế chấp lớn không đồng nghĩa rủi ro tín dụng tăng

Đặc biệt, tại nhiều ngân hàng, tổng trị giá tài sản bảo đảm cao hơn đáng kể, thậm chí gấp nhiều lần so với dư nợ cho vay khách hàng.

Điển hình tại Vietcombank, tính đến 30/6/2026, dư nợ cho vay khách hàng khoảng 1,67 triệu tỷ đồng, trong khi riêng trị giá bất động sản thế chấp đạt khoảng 1,99 triệu tỷ đồng, tương đương cao gần 120% dư nợ. Nếu tính cả các tài sản bảo đảm khác như tiền gửi, giấy tờ có giá... tỷ lệ dư nợ trên tổng trị giá tài sản bảo đảm chỉ khoảng 60%.

Trường hợp tại ngân hàng ACB, dư nợ cho vay khách hàng tính đến 30/6/2026 đạt hơn 686.770 tỷ đồng. Trong khi đó, bất động sản thế chấp vượt 1,15 triệu tỷ đồng, cao gấp 1,6 lần dư nợ.

Đối với ngân hàng VIB, dư nợ cho vay khách hàng đạt hơn 397.000 tỷ đồng. Trong khi đó, bất động sản thế chấp của khách hàng hơn 427.000 tỷ đồng.

Còn tại LPBank, dư nợ cho vay khách hàng hơn 391.745 tỷ đồng. Trong khi đó, lượng bất động sản thế chấp lên tới 509.221 tỷ đồng, cao gấp 1,3 lần dư nợ. Nếu tính cả các tài sản bảo đảm khác như động sản, chứng từ có giá,... thì tài sản thế chấp cao gấp gần 3 lần dư nợ.

Phát biểu tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 hồi cuối tháng 4, lãnh đạo Vietcombank cho rằng, trị giá tài sản bảo đảm thế chấp lớn hơn nhiều so với tổng dư nợ phản ánh chất lượng tài sản cũng như hệ số đệm an toàn cao trong hoạt động cấp tín dụng.

Thực tế, việc lựa chọn tài sản đảm bảo của các khoản vay phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc thù sản phẩm cung cấp (thế chấp, tín chấp), khẩu vị rủi ro, chiến lược phát triển của từng ngân hàng. Vì vậy, mỗi ngân hàng có yêu cầu với tài sản đảm bảo khác nhau, dẫn tới tỷ lệ thế chấp bất động sản/tổng thế chấp phân hóa.

Mặc dù đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm an toàn cho hoạt động cấp tín dụng, sự phụ thuộc lớn vào bất động sản cũng mang lại không ít thách thức cho hệ thống ngân hàng. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn hoặc rơi vào trầm lắng, tính thanh khoản của các tài sản này sẽ bị suy giảm nghiêm trọng, gây trở ngại cho quá trình xử lý nợ.

Bên cạnh đó, vấn đề định giá tài sản thế chấp cũng đặt ra nhiều yêu cầu khắt khe hơn. Việc định giá không sát với thực tế thị trường hoặc sự biến động mạnh của giá đất có thể làm giảm giá trị thực tế của bộ đệm phòng ngừa rủi ro này.