Hơn 2,5 triệu tỷ đồng tín dụng chảy vào kinh doanh bất động sản

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 do Bộ Xây dựng công bố, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương 12,71% so với thời điểm cuối quý I/2026.

Trong cơ cấu tín dụng, dư nợ đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33%. Đáng chú ý, tín dụng dành cho các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất tăng mạnh 32,38%, lên 184.137 tỷ đồng, phản ánh nhu cầu vốn và xu hướng phát triển của bất động sản công nghiệp.

Khoản tín dụng để mua quyền sử dụng đất cũng tăng 23,14%, đạt 314.449 tỷ đồng vào cuối quý II. Trong khi đó, dư nợ đầu tư kinh doanh bất động sản khác tăng 16,38%, lên 775.851 tỷ đồng. Dư nợ phục vụ xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán hoặc cho thuê đạt 176.573 tỷ đồng, tăng 11,78%.

Ở chiều ngược lại, một số phân khúc ghi nhận mức giảm. Dư nợ đối với dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giảm 4,35%, còn 80.618 tỷ đồng; tín dụng cho dự án nhà hàng, khách sạn gần như đi ngang, giảm nhẹ 0,16%. Số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đạt 15.243 tỷ đồng, tăng 4,49% so với cuối quý I/2026.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2026, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn có sự phân hóa ngày càng rõ giữa các doanh nghiệp và từng dự án.

Theo đó, những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có điều kiện tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. Ngược lại, các dự án vướng mắc về pháp lý, tiến độ kéo dài hoặc thanh khoản thấp vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn ngân hàng.

Một yếu tố khác tiếp tục tạo áp lực đối với thị trường là mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng điều chỉnh tăng. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường được Bộ Xây dựng tổng hợp, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí lên tới 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Chi phí vốn tăng không chỉ làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà mà còn gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc đang triển khai các dự án trong thời gian dài. Trong khi đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao, chủ yếu nhằm duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và tiếp tục triển khai các dự án.

Khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà cũng vẫn được xem là một trong những điểm nghẽn của thị trường. Nhiều doanh nghiệp cho biết khách hàng gặp khó khăn trong quá trình vay vốn do lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập ngày càng chặt chẽ. Điều này tiếp tục hạn chế sức mua, nhất là đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế, đồng thời làm gia tăng số lượng giao dịch không thành công.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2026 đã có dấu hiệu phục hồi so với cùng kỳ. Tuy nhiên, kênh huy động này vẫn chủ yếu tập trung vào một số chủ đầu tư lớn có dự án tương đối hoàn chỉnh về pháp lý, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp tục gặp khó khăn.

Theo số liệu trong các tháng 4, 5 và 6/2026, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Hoạt động phát hành chủ yếu theo phương thức riêng lẻ, tập trung tại một số doanh nghiệp lớn như Vinhomes với 17.000 tỷ đồng, Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An 7.500 tỷ đồng, Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc 5.700 tỷ đồng, Đô thị Du lịch Cần Giờ 2.500 tỷ đồng và Đầu tư Xây dựng Thái Sơn 4.000 tỷ đồng.

Dòng vốn FDI cũng tiếp tục là một điểm sáng của thị trường bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 965,2 triệu USD, chiếm 7,4% tổng vốn FDI thực hiện.

Tính đến ngày 30/6/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Riêng lĩnh vực bất động sản, nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh, đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.

Những con số trên cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, song dòng vốn đang có xu hướng chọn lọc hơn. Các dự án quy mô lớn, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác ổn định trong lĩnh vực khu đô thị, nhà ở, bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng và dịch vụ lưu trú tiếp tục là những điểm đến được ưu tiên. Trong bối cảnh đó, bài toán vốn của thị trường bất động sản không chỉ nằm ở quy mô dòng tiền, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng dự án và năng lực triển khai thực tế của doanh nghiệp.