Nhà Khang Điền tăng thêm hơn 6.000 tỷ đồng hàng tồn kho sau nửa năm

Năm 2026, Nhà Khang Điền đặt mục tiêu doanh thu 4.200 tỷ đồng, lãi sau thuế 1.500 tỷ đồng, giảm lần lượt 10% và 8% so với thực hiện 2025. Sau nửa đầu năm, Công ty mới đi được 11% kế hoạch doanh thu nhưng đã thực hiện 73% mục tiêu lợi nhuận.

Để hoàn thành kế hoạch, doanh nghiệp bất động sản này cho biết sẽ tiếp tục triển khai kinh doanh đối với phân khúc thấp tầng tại dự án Gladia by the Waters (hợp tác với Tập đoàn Keppel) quy mô 11,8ha ở TPHCM. Dự kiến đưa phân khu cao tầng gồm 616 căn hộ chung cư của dự án vào mở bán từ quý II/2026 khi đủ điều kiện.

Doanh thu bất động sản tại Nhà Khang Điền chạm đáy nhiều năm, lợi nhuận vẫn lập đỉnh

6 tháng đầu năm 2026 khép lại, báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 tại Nhà Khang Điền cho thấy, lợi nhuận đạt kỷ lục mới, song động lực tăng trưởng lại không đến từ hoạt động cốt lõi.

Theo đó, trong quý II/2026, doanh thu thuần của Khang Điền chỉ đạt hơn 160 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ 2025. Giá vốn hàng bán giảm 88% xuống còn 80 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp còn hơn 80 tỷ đồng, giảm 80%.

Cơ cấu doanh thu cho thấy, doanh thu chuyển nhượng bất động sản chỉ thu về hơn 221 tỷ đồng, giảm mạnh 79% so với cùng kỳ 2025, chạm mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Doanh thu cung cấp dịch vụ tăng 17% đạt hơn 14 tỷ đồng và doanh thu từ hoạt động cho vay giảm đến 46% còn 2 tỷ đồng.

Trái ngược với mảng kinh doanh chính, doanh thu hoạt động tài chính trong quý II/2026 lại tăng vọt lên hơn 906 tỷ đồng, gấp hơn 216 lần cùng kỳ 2025. Nhờ đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 823 tỷ đồng, tăng gấp 3,4 lần so với cùng kỳ.

Theo Khang Điền, nguồn thu này phát sinh sau khi công ty hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới vào ngày 23/6 với giá hơn 68 tỷ đồng. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu giảm từ gần 51% xuống 48,95%, đưa Bình Trưng Mới trở thành công ty liên kết.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, Khang Điền ghi nhận hơn 896 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính từ giao dịch này. Trong đó, khoản lãi bao gồm 22 tỷ đồng từ chênh lệch giữa giá chuyển nhượng 2% vốn góp và giá trị ghi sổ tài sản thuần và gần 875 tỷ đồng là khoản lãi đã được ghi nhận vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của các năm trước, liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng vốn cho cổ đông không kiểm soát trước đây nhưng chưa làm mất quyền kiểm soát đối với Bình Trưng Mới.

Như vậy, thương vụ thoái vốn diễn ra trong bối cảnh mảng kinh doanh chính của doanh nghiệp gặp nhiều thử thách. Bên cạnh đó, chi phí tài chính tại Nhà Khang Điền cũng ghi nhận nhiều điểm đáng quan tâm.

Cụ thể, quý II/2026, chi phí tài chính ghi nhận gần hơn 29,7 tỷ đồng (cùng kỳ 2025 ở mức gần 54 tỷ đồng). Bao gồm chi phí lãi vay hơn 19 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2025 không phát sinh.

Thực tế, chi phí lãi vay của Khang Điền trong quý II lên tới hơn 300 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn chi phí này được vốn hóa vào giá trị các dự án đang triển khai thay vì hạch toán trực tiếp vào chi phí tài chính. Khoản lãi vay vốn hóa sẽ được phân bổ vào giá vốn khi các dự án đủ điều kiện ghi nhận doanh thu theo quy định kế toán.

Ngoài ra, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí bán hàng trong quý II đều tăng lần lượt 11% và 28% so với cùng kỳ, đạt 60 tỷ đồng và gần 74 tỷ đồng.

Như vậy, dù hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi sụt giảm mạnh, chi phí tăng, nhưng nhờ khoản lợi nhuận đột biến từ giao dịch thoái vốn đã giúp lợi nhuận sau thuế tại Khang Điền đạt hơn 770 tỷ đồng, tăng vọt 293% so với cùng kỳ 2025 và là mức cao nhất kể từ khi doanh nghiệp niêm yết.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 442 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu tài chính đạt hơn 913 tỷ đồng, gấp hơn 38 lần cùng kỳ 2025. Vì vậy, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh tăng 123% lên gần 900 tỷ đồng, đưa lợi nhuận trước thuế đạt 1.156 tỷ đồng, tăng vọt 188% so với cùng kỳ 2025.

Hàng tồn kho chiếm 75% tổng tài sản, nợ vay tiếp tục tăng 

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của Nhà Khang Điền ghi nhận giá trị hàng tồn kho tính đến 30/6/2026 hơn 29.488 tỷ đồng, tăng 27% so với cuối năm trước, tương đương tăng thêm hơn 6.200 tỷ đồng chỉ sau 6 tháng và chiếm đến 75% tổng tài sản, chủ yếu là các bất động sản xây dựng dở dang.

Thuyết minh cho thấy, bất động sản xây dựng dở dang tại Nhà Khang Điền bao gồm các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư. Trong đó, tồn kho tại dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo chiếm đến 9.237 tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm trước; dự án An Lập - Bình Trưng Đông chiếm hơn 5.499 tỷ đồng; dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông chiếm gần 3.467 tỷ đồng;...

Hàng tồn kho tăng mạnh là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh của Khang Điền vẫn tiếp tục âm gần 1.500 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026. Đáng lưu ý, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc các dự án này đã được thếchấp cho các khoản vay ngân hàng.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn hơn 1.931 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng. Quyền tài sản phát sinh từ dự án này cũng đang được thế chấp cho khoản vay ngân hàng.

Tồn kho tăng mạnh, cùng với đó khoản tiền gửi không kỳ hạn tại ngân hàng tăng 19% so với cuối năm trước, từ 1.935 tỷ đồng lên hơn 2.305 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp gửi nhiều nhất tại Vietinbank - CN 11 vố hơn 1.000 tỷ đồng, tiếp đến là ngân hàng OCB và MB.

Cùng với quy mô tài sản, nợ phải trả của Khang Điền cũng tăng mạnh đến 51% so với cuối năm trước, tương đương tăng thêm hơn 6.587 tỷ đồng chỉ sau 6 tháng. Riêng khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn lại giảm 37% so với cuối năm trước, chỉ còn hơn 398 tỷ đồng.

Nợ phải trả "phình to" chủ yếu đến từ nợ vay tài chính tăng đến 64% so với cuối năm trước, từ 10.149 tỷ đồng lên hơn 16.658 tỷ đồng, tương đương tăng thêm hơn 6.000 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngắn hạn hơn 2.223 tỷ đồng còn nợ vay dài hạn chiếm đến hơn 14.435 tỷ đồng.

Thuyết minh nợ vay tại Nhà Khang Điền cho thấy, ngân hàng MB đang cho vay dài hạn lớn nhất với hơn 6.300 tỷ đồng, tiếp đến là ngân hàng OCB hơn 5.300 tỷ đồng,...

Các khoản vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại các dự án của doanh nghiệp, với lãi suất được xác định bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 1,9 - 3,7% tùy từng khoản vay.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026 của Khang Điền diễn ra hồi tháng 4/2026, doanh nghiệp cho biết, giai đoạn 2026 - 2028, tiếp tục triển khai các dự án trên quỹ đất hơn 160 ha tại TP HCM, kế hoạch đưa ra thị trường hơn 1.000 sản phẩm nhà ở thấp tầng, hơn 5.000 căn hộ chung cư và phát triển các dự án khu công nghiệp trên 100 ha, phục vụ nhu cầu sản xuất và kho vận. Hướng đến tầm nhìn 2030, công ty tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý cho quỹ đất gần 400 ha.

Đối với Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (xã Bình Lợi), doanh nghiệp đã bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng từ năm ngoái, chuẩn bị triển khai kinh doanh trong giai đoạn 2026 - 2027.

Khu nhà ở 1A (xã Bình Hưng, TP HCM) tiếp tục triển khai xây dựng và sẽ đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. 

Khang Điền cũng có kế hoạch nghiên cứu phát triển mô hình nhà ở xã hội chất lượng và nhà ở thương mại giá hợp lý.