Phân lô tách thửa “băm” nát Đảo Ngọc: Loạt sai phạm réo tên Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ngãi

Trước đó, ngày 13/10/2022, trước thực trạng phân lô, tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm “đón đầu” các dự án hạ tầng diễn ra tràn lan tại Đảo Ngọc, tác động tiêu cực đến quá trình đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng lớn, phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và đô thị của địa phương, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Đặng Văn Minh đã chỉ đạo Thanh tra toàn diện.

Thực hiện chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh, Thanh tra tỉnh Quảng Ngãi đã tiến hành thanh tra một số tổ chức, cá nhân có liên quan, gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi, Phòng Quản lý đô thị và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi (thuộc UBND thành phố Quảng Ngãi), UBND xã Tịnh An, các cá nhân nguyên là lãnh đạo UBND xã Tịnh An, Công chức địa chính xã Tịnh An. Giai đoạn thanh tra từ năm 2015 đến tháng 9/2022, đây được cho là giai đoạn “bùng nổ” phân lô, tách thửa để chờ dự án.

Báo Xây dựng trích lược một số nội dung đáng chú ý được Thanh tra tỉnh Quảng Ngãi chỉ ra, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi kết luận, như sau:

Đảo Ngọc bao gồm toàn bộ thôn Ân Phú và một phần thôn Ngọc Thạch – Năm giữa sông Trà Khúc, thuộc xã Tịnh An, diện tích tự nhiên khoảng 200ha, với 328 hộ dân, tương ứng 1.076 nhân khẩu. Trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến tháng 9/2022, các hộ gia đình, cá nhân ở Đảo Ngọc đã phát sinh 325 hồ sơ đề nghị tác 220 thửa đất gốc (số lượng hồ sơ nhiều hơn số thửa đất gốc là do có một số thửa được tách 2 lần trở lên).

Giai đoạn trên, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi đã giải quyết cho 319 hồ sơ đề nghị tách 214 thửa đất gốc có tổng diện tích gần 170.000m2, được tách ra thành 1.227 thửa đất (gấp gần 6 lần) với tổng diện tích hơn 162.000m2 (Giảm hơn 7.500m2 do có 103 trường hợp tự chừa một phần diện tích để làm đường đi vào đất).

Có 103 trường hợp được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trình cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi thẩm định, sau đó trình Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi giải quyết tách thửa từ thửa đất gốc, có tự bố trí 6.310m2 làm đường đi, sau đó đủ điều kiện tách thành 546 thửa. Đến nay, phần lớn số thửa đất sau khi tách (737 thửa) đã được mua bán 1.018 lần (có nhiều thửa chuyển nhượng từ 2 lần trở lên). Trong đó có 468 thửa (57.656m2) đã chuyển quyền cho những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu ngoài xã Tịnh An.

Trong khi đó, suốt thời gian trên các cơ quan chức năng không tiến hành thanh tra, kiểm tra, kiểm toán liên quan đến việc tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực này.

Qua kiểm tra, xác minh Thanh tra tỉnh Quảng Ngãi phát hiện, năm 2019, UBND xã Tịnh An thực hiện 1 đợt kiểm kê đất đai, đồng thời hàng năm đều có thống kê đất đai toàn xã theo quy định. Tuy nhiên, cơ quan này đã không kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính theo quy định, sau khi nhận được kết quả giải quyết thủ tục tách thửa, chuyển quyền do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi gửi đến. Điều này đã dẫn đến kết quả thống kê biến động đất đai tại khu vực không sát với thực tế quản lý, sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra với số lượng, tần suất lớn trong giai đoạn này.

Cùng với đó, tại khu vực Đảo Ngọc có 2 loại Quy hoạch được phê duyệt, gồm: Quy hoạch theo Đề án xây dựng nông thôn mới xã Tịnh An, huyện Sơn Tịnh giai đoạn 2011-2015, định hướng đến năm 2020 lập tháng 10/2013; Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Sơn Tịnh và Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 thành phố Quảng Ngãi.

Tuy nhiên, khi giải quyết thủ tục thì Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi chỉ đối chiếu với Quy hoạch nông thôn mới, hoàn toàn không đối chiếu với Quy hoạch sử dụng đất được duyệt. Toàn bộ diện tích hơn 6.300m2 do người dân tự bố trí để làm đường đi, hòng để được giải quyết thủ tục tách thửa, cấp “sổ đỏ” không có quy hoạch đất giao thông, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông thôn mới được duyệt.

Từ khi UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành một số văn bản về việc chấp thuận cho một số nhà đầu tư tiến hành khảo sát, nghiên cứu và đề xuất đầu tư Dự án khu đô thị sinh thái Đảo Ngọc vào tháng 9/2017, thì tình hình tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại Đảo Ngọc tăng đột biến. Trong 3 năm từ 2017-2019 có đến 280 trường hợp, trong khi trước đó mỗi năm chỉ có khoảng 10 trường hợp.

Dù địa bàn xảy ra việc “bùng nổ” phân lô, tách thửa là thế nhưng những cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai liên quan, gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi, Phòng Quản lý đô thị thành phố Quảng Ngãi; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi; UBND xã Tịnh An hoàn toàn không có bất kỳ báo cáo, đề xuất nào cho cấp có thẩm quyền.

Cùng với đó, với đặc thù là đô thị, UBND thành phố Quảng Ngãi có ban hành văn bản quy phạm pháp luật để quản lý đô thị, có nội dung quy định về việc tự chừa đường đi khi tách thửa phải đảm bảo chiều rộng đường tối thiểu 3m, nhưng không được các cơ quan có liên quan áp dụng. Đồng thời, UBND thành phố Quảng Ngãi đã chậm trễ trong việc thực hiện kiến nghị tại Kết luận Thanh tra của cơ quan chuyên môn, dẫn đến việc văn bản quy phạm pháp luật của UBND thành phố Quảng Ngãi còn hiệu lực, nhưng không được các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan tổ chức thực thi, mà cụ thể là nạn phân lô, tách thửa tại Đảo Ngọc. Ngoài ra, UBND thành phố Quảng Ngãi đã không đề ra biện pháp quản lý đất đai chặt chẽ, dẫn đến tình trạng người dân thực hiện tách thửa tràn lan, từ đó tách thành những thửa đất không có đường đi chính thức.

Qua thanh tra 100 hồ sơ thửa đất được tách thửa từ thửa đất gốc và kiểm tra trên thực địa, thanh tra phát hiện 28 trường hợp sai sót. Đồng thời, có 35/100 trường hợp được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trình cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi thẩm định, sau đó trình Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi giải quyết thủ tục tách thửa từ thửa đất gốc, tự bố trí hơn 3.300m2 làm đường đi, thành 163 thửa đất mới không đúng quy định. Trong đó, 102 thửa đất mới sau đó đã được chuyển quyền sử dụng cho người khác.

Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi đã giải quyết thủ tục tách thửa với thủ tục tự chừa đường đi trong cùng một thủ tục là không đúng quy định.

Dù pháp luật không có quy định giao thẩm quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai các cấp được cho phép người dân tự bố trí, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở, đất nông nghiệp sang đất giao thông làm đường đi (Chỉ có quy định tặng cho Nhà nước – đại diện là UBND các cấp, quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung). Tuy nhiên, quá trình giải quyết thủ tục đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai đã không trả hồ sơ, hướng dẫn người dân thực hiện theo quy định, đến nay phần đất “hiến” này vẫn còn trong thửa đất của người dân đang sử dụng.

Qua thanh tra nhận thấy, có 8 trường hợp đề nghị tách thành 42 thửa đất có tự chừa một phần diện tích để làm “đường đi mới” với mặt cắt ngang chỉ 2m đều có lý do cho tặng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tế đến này phần lớn số lô đất sau khi tách đã được chuyển nhượng cho người khác (31/42 lô).

Cùng với đó, qua kiểm tra 28/100 trường hợp tách thửa tại Đảo Ngọc, cơ quan Thanh tra phát hiện có 16 trường hợp tự chừa đường đi đều còn nguyên hiện trạng như trước khi tách thửa. Các thửa đất này hiện vẫn đang trồng cây, nhà, vật kiến trúc trên phần đất thể hiện trên hồ sơ là đường đi tự chừa. Không có ranh giới trên thực địa giữa các thửa đất sau khi tách. Nghiêm trọng hơn, có 10 trường hợp ranh giới tách thửa cắt qua nhà, công trình hiện hữu vẫn còn nguyên hiện trạng, nên trên thực địa không thể xác định được ranh giới của thửa đất.

Cơ quan Thanh tra còn phát hiện, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trình cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi thẩm định, sau đó trình Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi giải quyết cho 10 trường hợp tách 11 thửa đất thành nhiều thửa nhỏ. Trong đó có 28 thửa hoàn toàn là đất nông nghiệp và 1 thửa đất chỉ có diện tích 50m2 (trái quy định). Việc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi cấp “sổ đỏ” cho các trường hợp này được cho là không có cơ sở pháp lý. Đến nay, đã có 12 thửa đất sau khi tách được chuyển quyền sử dụng.

Cùng với đó, giai đoạn trên Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh – Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trình cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi thẩm định, sau đó trình Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi cho phép 21 trường hợp xác định lại diện tích đất ở trong trong trường hợp thửa đất có ao, vườn không đúng quy định. Việc làm này dẫn đến người dân không nộp tiền sử dụng đất, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước với số tiền tạm tính là hơn 571 triệu đồng. Đến nay, 21 thửa đất này đã “biến” thành 140 thửa và đã chuyển nhượng cho người khác 96 thửa.

Qua kiểm tra 100/214 trường hợp, Cơ quan Thanh tra nhận thấy từ 101 thửa đất ban đầu (tổng diện tích gần 83.000m2) đã được tách thành 586 thửa. Đồng thời các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 386 thửa đất sau khi tách.

Kết quả thanh tra chưa phát hiện có vi phạm về trình tự, thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có 50 trường hợp nhận chuyển nhượng quyền chọn thửa đất gốc để sau đó tách thành 211 thửa và 48 trường hợp nhận chuyển quyền từ thửa đất đã được tách, để tiếp tục “xé” thành 145 thửa mới, với diện tích nhỏ hơn rồi sau chuyển nhượng.

Đồng thời, đến nay hầu hết các thửa đất sau khi tách thửa, chuyển quyền vẫn còn hiện trạng như trước khi tách, không hề tiến hành xây dựng nhà cửa trên đất. Đồng thời, phần lớn số lô đất được tách ra đã được chuyển nhượng cho người có hộ khẩu ngoài xã Tịnh An.

Thanh tra tỉnh Quảng Ngãi cũng chỉ ra, tháng 8/2018, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt dự án đập dâng hạ lưu sông Trà Khúc. Ngày 10/9/2019, UBND thành phố Quảng Ngãi ban hành các thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, trước đó, có 6 trường hợp đang sử dụng 7 thửa đất gốc đã tách thành… 70 thửa đất mới. Trong đó, có 58/70 thửa đất mới này bị ảnh hưởng toàn bộ hoặc một phần bởi dự án đầu tư công nói trên (trong đó phần lớn các thửa đã được chuyển nhượng cho người khác).

Hơn nữa, trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án, có 3 trường hợp được công nhận diện tích đất ở không đúng quy định và 1 trường hợp cấp đổi, cấp lại “sổ đỏ” có công nhận tăng diện tích không đúng quy định.