TGDĐ tự ý giảm tiền thuê mặt bằng: Hành xử khác...

Một chủ mặt bằng trên địa bàn thị xã An Nhơn (tỉnh Bình Định) vừa tố Thế Giới Di Động (TGDĐ) tự ý giảm tiền thuê mặt bằng, không thông qua ý kiến của chủ cho thuê.

Trước đó, trong công văn gửi đến các chủ mặt bằng ngày 2/8, đại diện Công ty Cổ phần TGDĐ cho biết: "Với mong muốn giải quyết khó khăn, TGDĐ gửi tới các đối tác mặt bằng sẽ triển khai các biện pháp: không tính tiền thuê và không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan Nhà nước. Không tính tiền thuê 70% và thanh toán 30% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch.

Thời gian áp dụng từ ngày 1/1/2021 đến 1/8/2021, tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ tiếp tục áp dụng cho đến hết hợp đồng thuê nếu xảy ra trường hợp bất khả kháng, cửa hàng buộc đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng. Công văn không áp dụng đồng thời với các hợp đồng thuê mà TGDĐ/ĐMX và đối tác đã đạt được thỏa thuận giảm giá theo công văn 1506/2021/TGDĐ-ĐMX ký ngày 15/6".

Không đồng ý với việc tự ý giảm tiền cho thuê mặt bằng của TGDĐ, chủ cho thuê mặt bằng ở thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định đã gửi đơn phúc đáp, bác bỏ yêu cầu.

Vị chủ mặt bằng này cho biết, tháng 9, phía TGDĐ có thông báo về chi phí thuê mặt bằng và tự chuyển khoản số tiền thuê nhà đã giảm.

Theo thông báo thanh toán chi phí thuê mặt bằng trong kỳ thanh toán tháng 9 TGDĐ gửi chủ nhà, vị chủ mặt bằng nêu trên nhận được hơn 24,1 triệu đồng. Số tiền bị phía TGDĐ giảm trừ là hơn 50,8 triệu đồng. Trong khi đó theo hợp đồng đã ký kết giữa hai bên, TGDĐ cần thanh toán cho chủ mặt bằng 75 triệu đồng.

Chủ cho thuê mặt bằng cho biết, nếu TGDĐ tiếp tục không tôn trọng và tuân thủ hợp đồng thuê mặt bằng đã ký kết, ông sẽ chuyển hồ sơ khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.

Bàn về sự việc này, trên báo Người lao động, LS Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM khẳng định, việc miễn, giảm tiền thuê mặt bằng là cần thiết để các bên cùng nhau vượt qua khó khăn do đại dịch.

Trong trường hợp TGDĐ với các đối tác mặt bằng, vị luật sư lưu ý cần đi sâu vào các hợp đồng thuê nhà/mặt bằng mà doanh nghiệp này đã ký kết với chủ nhà có đưa ra các quy định về sự kiện bất khả kháng, cụ thể là tình trạng dịch bệnh và hướng giải quyết của các bên, thì việc TGDĐ giải quyết như văn bản gửi đối tác sẽ không có gì bàn cãi.

Còn nếu hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng hoặc các bên không thống nhất được những vấn đề liên quan thì để được giảm tiền thuê mặt bằng, TGDĐ phải tiến hành thương lượng và bắt buộc phải được sự đồng ý của bên cho thuê là chủ nhà.

"Hành vi pháp lý đơn phương mà TGDĐ đã làm như cắt giảm một phần tiền thuê theo tỉ lệ tự ấn định và chuyển phần tiền còn lại vào tài khoản bên cho thuê mà chưa được sự đồng ý của bên cho thuê rõ ràng có dấu hiệu vi phạm hợp đồng đã ký kết. Như đã phân tích, dù TGDĐ có thông báo hoặc không có thông báo mà trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận và bên cho thuê không đồng ý thì cũng không được hành xử như vậy.

Trong trường hợp này, TGDĐ có nhiều lựa chọn khác để giải quyết vấn đề, như vẫn trả tiền theo trách nhiệm trong hợp đồng và thông báo ngừng thuê tại một thời điểm sẽ ấn định hoặc vẫn trả tiền theo trách nhiệm, đồng thời kiện ra tòa để áp dụng điều kiện bất khả kháng nhằm truy hồi các khoản tiền đã thanh toán - quan trọng là TGDĐ phải chứng minh được nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được có nguyên nhân trực tiếp từ dịch Covid-19. Tuy nhiên, TGDĐ lại chọn một cách giải quyết khác", vị luật sư phân tích.

Ông bày tỏ quan điểm, với  việc dịch Covid-19 kéo dài và hầu hết các lĩnh vực/doanh nghiệp nào cũng bị ảnh hưởng, nếu cứ viện dẫn dịch Covid-19 để áp dụng sự kiện bất khả kháng được miễn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì e rằng sẽ không còn quan hệ hợp đồng nào nữa được thực hiện. Tại thời điểm này, dịch Covid-19 không đồng nghĩa với sự kiện bất khả kháng mà phụ thuộc thời điểm hợp đồng đã ký cũng như các hoàn cảnh, điều kiện cụ thể.

Những chính sách phong tỏa/hạn chế đi lại, kinh doanh các mặt hàng không thiết yếu mà cơ quan nhà nước áp dụng nhằm hạn chế sự lây lan của dịch bệnh có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến các bên trong quan hệ hợp đồng. Trong bối cảnh đó, nếu không được hoặc hạn chế kinh doanh, dẫn tới không có doanh thu thì các bên nên ngồi lại để trao đổi, chia sẻ khó khăn với nhau, đồng thời thể hiện được thiện chí mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký. Trong trường hợp này, bên cho thuê cần suy nghĩ nếu không giảm giá thì việc lấy lại mặt bằng liệu có tìm được khách thuê mới trong hoàn cảnh hiện nay hay không?

Với TGDĐ, hành vi pháp lý đơn phương như doanh nghiệp này đã thực hiện nếu trong hợp đồng không có quy định cụ thể và bên cho thuê không đồng ý thì có thể phản hồi bằng văn bản về việc không đồng ý. Thậm chí, bên cho thuê có thể khởi kiện tại tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Kết quả giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào nội dung hợp đồng và những chứng cứ mà các bên cung cấp cho tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Trong khi đó, trao đổi với Tuổi trẻ, LS Phạm Hoàng Sang (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định, việc TGDĐ (bên thuê) đơn phương tự ý đưa ra mức giảm 70-100% phí thuê mà không có sự đồng thuận của chủ nhà (bên cho thuê) là không đúng theo tinh thần của hợp đồng - văn bản pháp luật.

Vì chưa có sự đồng thuận giữa hai bên nên văn bản của TGDĐ đưa ra áp đặt giá thuê hoàn toàn không có giá trị pháp lý.

Trên tinh thần thiện chí, hai bên có thể ngồi lại thương lượng và ký một phụ lục hợp đồng, theo đó đưa ra mức giảm tiền thuê sao cho phù hợp nhất với tình hình hiện tại và ý chí của các bên. Đây là trường hợp bất khả kháng, ngoài sự mong đợi của các bên khi giao kết hợp đồng.

Sự thỏa thuận này, nếu đạt được sẽ mang lại lợi ích to lớn hơn cho cả hai bên, tránh trường hợp phải tranh chấp, kiện tụng làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh cũng như gây tốn kém cho cả hai bên...

Trường hợp các bên không thống nhất được cách giải quyết theo hướng như trên thì một bên có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết, và tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng và ý chí của các bên trong quá trình tố tụng để đưa ra phán quyết.

Theo báo cáo tài chính của Công ty Cổ phần TGDĐ, lũy kế 8 tháng đầu năm 2021, doanh nghiệp này đạt doanh thu thuần hợp nhất hơn 78.490 tỷ đồng (tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020), lợi nhuận sau thuế hơn 3.000 tỉ đồng (+12%).