Thực lực kém xa các đối thủ, giấc mộng 'ngôi vương' của Khải Hoàn Land có khả thi?

Khải hoàn Land đang bị các đối thủ bỏ lại quá xa

Thông tin CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land sẽ trở thành công ty đại chúng và dự kiến sẽ niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh (HOSE) vào quý II/2021 đang được giới đầu tư địa ốc chú ý.

Khải Hoàn Land được thành lập vào tháng 7/2009, là một công ty thuộc Tập đoàn Khải Hoàn. Trong quá trình phát triển, Khải Hoàn Land được biết đến là một đơn vị môi giới bất động sản tại khu vực phía Nam với hoạt động phân phối các dự án bất động sản là cốt lõi, đem về nguồn thu chủ yếu cho doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đang dần “lấn sân” sang lĩnh vực đầu tư và phát triển dự án. Đồng thời, Khải Hoàn Land còn nuôi tham vọng sẽ là doanh nghiệp đứng đầu, chiếm lĩnh số 1 thị phần trong lĩnh vực môi giới bất động sản…

Tại một buổi chia sẻ với các nhà đầu tư, ông Nguyễn Thế Trung – Phó Tổng Giám đốc Khải Hoàn Land cho biết, đích đến của doanh nghiệp là chiếm lĩnh số 1 thị phần về môi giới. “Chúng tôi liên tục nói về thị phần. Vì có thị phần sẽ có quyền lực, sức mạnh, và thể hiện thế mạnh của Khải Hoàn Land. Chúng tôi rất tự tin về môi giới bất động sản”, ông Trung nói.

Vị lãnh đạo Khải Hoàn Land cũng nhận định thị trường bất động sản Việt Nam rất tiềm năng trong nhiều năm tới. Vì vậy, việc chiếm lĩnh thị phần sẽ giúp đem lại lợi nhuận bền vững cho công ty.

Tuy nhiên, để đạt được vị trí số 1 trong lĩnh vực môi giới bất động sản thì hành trình của Khải Hoàn Land rất gian nan nếu không muốn nói là "bất khả thi".

Hiện nay có khá nhiều công ty môi giới bất động sản được hình thành, tạo nên một thị trường sôi động. Nếu ở miền Bắc, nhắc đến môi giới phải kể đến Hải Phát Land, Đất Xanh Miền Bắc, CenLand… Còn ở TPHCM, thị phần môi giới nằm trong tay Tập đoàn Đất Xanh, Danh Khôi, Hưng Thịnh,… đây đều là những công ty môi giới đình đám đang chiếm lĩnh phần lớn thị phần môi giới và có mặt ở hầu hết các thị trường lớn trên cả nước.

Những năm gần đây, tại thị trường phía Nam, Khải Hoàn Land cũng để lại nhiều dấu ấn khi phân phối nhiều dự án lớn như: Grand World Phú Quốc, Masteri An Phú; Him Lam Phú An, Gem Riverside, Sunshine City, Vinhomes Grand Park,... Công ty cho biết đội ngũ môi giới của Khải Hoàn Land tại các dự án trung và cao cấp rất đông đảo, thị phần của doanh nghiệp cũng không ngừng gia tăng trên thị trường.

Dù vậy, nếu so sánh với các “ông lớn” đã khẳng định được tên tuổi của mình trong lĩnh vực môi giới như Đất Xanh, Cenland, Hải Phát,... với doanh thu và lợi nhuận đạt hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm thì quy mô của Khải Hoàn Land vẫn còn khá khiêm tốn.

Dù rất nỗ lực để gia tăng thị phần và hướng đến vị trí số 1 trong lĩnh vực môi giới bất động sản, nhưng kết quả kinh doanh của Khải Hoàn Land những năm gần đây không thực sự ấn tượng. Năm 2018, doanh thu thuần của công ty đạt 171 tỷ và lãi ròng 16.4 tỷ đồng. Năm 2019 cả doanh thu và lợi nhuận đều sụt giảm mạnh, con số này lần lượt là 137 tỷ và hơn 10 tỷ đồng.

Trong khi đó, các “ông lớn” cùng ngành như Cenland, Đất Xanh đều có doanh thu rất “khủng” nếu so với Khải Hoàn Land.

Trong đó, doanh thu thuần của Cenland năm 2017 đạt 1.115 tỷ đồng, 2018 con số này là 1.687 tỷ đồng, 2019 là 2.312 tỷ đồng. Còn Đất Xanh năm 2017 doanh thu thuần đạt 2.879 tỷ đồng, năm 2018 tăng vọt lên 4.645 tỷ đồng, năm 2019 tiếp tục tăng lên 5.813 tỷ đồng.

Tính riêng doanh thu mảng môi giới, doanh thu mảng môi giới bất động sản của Khải Hoàn Land năm 2019 đạt 136 tỷ đồng, năm 2020 con số này gần 303 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu từ dịch vụ môi giới của Đất xanh đạt gần 2.840 tỷ đồng năm 2019 và 1.940 tỷ đồng năm 2020. Cenland đạt 1.277 tỷ đồng năm 2019 và 1.037 tỷ đồng vào năm 2020.

Tương tự, so sánh về lợi nhuận gộp, Khải Hoàn Land cũng đang bị các đối thủ bỏ lại rất xa khi chỉ số này chỉ ở mức “lẹt đẹt” vài chục tỷ đồng trong qua các năm hoặc cao nhất là 143 tỷ đồng năm 2020, trong khi các “ông lớn” cùng ngành lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Nợ vay phình to, kinh doanh èo uột - ROE chỉ đạt 1%

Theo BCTC hợp nhất năm 2020 của Khải Hoàn Land, doanh thu đạt gần 303 tỷ đồng và lãi ròng 97 tỷ đồng, tăng trưởng đáng kể so với kết quả năm 2019. Tuy nhiên, BCTC của doanh nghiệp cũng cho thấy xu hướng tăng mạnh vay nợ và chi phí tài chính.

Trong năm 2020, chi phí tài chính của Khải Hoàn Land vọt lên 23,7 tỷ đồng trong khi cùng kỳ là 900 triệu đồng, đặc biệt năm 2018 còn không phát sinh chi phí này. Bên cạnh đó, chi phí lãi vay cũng đang có xu hướng tăng mạnh, từ 546 triệu đồng năm 2019 lên 20 tỷ đồng năm 2020.

Báo cáo lưu chuyển tiền của Khải Hoàn Land cho thấy, công ty thiếu hụt dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh, ghi nhận âm 25 tỷ đồng vào năm 2019. Để bù đắp nguồn tiền chi trả và duy trì hoạt động, năm vừa qua Khải Hoàn Land đã liên tục huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), công ty đã hoàn tất phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu năm 2020, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 18 tỷ đồng, tăng gấp 20 lần.

Tính đến cuối năm 2020, Khải Hoàn Land có dư nợ vay hơn 360 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất dao động từ 11%-12%/năm.

Khoản nợ vay này cũng khiến nợ phải trả phình to gấp 4,5 lần so với cuối năm 2019, lên mức 612 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn gấp 3,5 lần, lên hơn 390,6 tỷ đồng; nợ dài hạn gấp 7,6 lần, lên mức gần 222 tỷ đồng.

Điều đáng nói, tỷ suất sinh lời (ROE) của Khải Hoàn Land các năm chỉ đạt trung bình dưới 1%. Cụ thể, cuối năm 2018 là 1,3% và cuối năm 2019 là 0,8%, đến cuối năm 2020 đạt xấp xỉ 5,5%. Con số này vẫn rất thấp so với các doanh nghiệp cùng ngành như CenLand, Đất Xanh các năm dao động khoảng 15%.

Tính đến ngày 31/12/2020, tài sản của Khải Hoàn Land tăng hơn 69% so với đầu kỳ, đạt mức 2.371 tỷ đồng, do phát sinh khoản thu dài hạn từ Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, liên quan đến dự án La Partenza.

Những năm gần đây, hành trình tăng vốn “thần tốc” của doanh nghiệp cũng gây nhiều chú ý. Thời điểm mới thành lập vào năm 2009 với tên ban đầu là CTCP Bất động sản Nguyễn Khải Hoàn, vốn điều lệ của Công ty chỉ ở mức 6 tỷ đồng.

Giai đoạn 2016 - 2017, công ty bắt đầu quá trình tăng vốn thần tốc, từ chưa đầy 50 tỷ đồng lên mức 3.000 tỷ đồng, tức gấp 60 lần. Đến đầu năm 2019, Khải Hoàn Land giảm vốn xuống còn 1.200 tỷ đồng, trước khi tăng trở lại 1.600 tỷ đồng vào tháng 8/2020.

Đầu tư kém hiệu quả, lùm xùm “bán lúa non”?

Vốn "khủng" là như vậy, nhưng doanh thu môi giới bất động sản của Khải Hoàn Land đang thấp hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp lớn cùng ngành trên sàn chứng khoán.

Nguyên nhân được cho là đến từ việc đầu tư không hiệu quả. Khải Hoàn Land có 3 khoản đầu tư tổng giá trị 500 tỷ đồng tại Hà Nội, Bình Thuận, Long An. Đây là các dự án dự kiến thực hiện từ lâu nhưng chưa triển khai, trong báo cáo của mình, Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam kỳ vọng rằng Khải Hoàn Land sẽ sớm chuyển nhượng các dự án này nhằm tập trung vào các dự án tiềm năng hơn như Helios Phú Quốc.

Hiện doanh nghiệp đang năm trong tay quỹ đất hơn 200ha tại các dự án La Partenza TP HCM (2ha), Helios Phú Quốc (54ha) và hai phân khu tại Gò Đăng (Bà Rịa – Vũng Tàu) diện tích 170 ha. Tuy nhiên, các dự án do Khải Hoàn Land đầu tư và phát triển hầu hết vẫn còn “nằm trên giấy”.

Theo Báo cáo lần đầu cổ phiếu Khải hoàn Land của Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam – KIS, đơn vị này đánh giá cao chiến lược “lấy ngắn nuôi dài” của Khải Hoàn Land khi mở rộng sang mảng đầu tư thứ cấp ở dự án La Partenza tại TP HCM.

Được biết, đây là dự án “đầu tay” của Khải Hoàn Land khi “lấn sân” sang mảng đầu tư và phát triển dự án. Tại dự án này, Khải Hoàn Land và Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm hợp tác đầu tư kinh doanh dự án La Partenza. Trong đó, Khải Hoàn Land góp 800 tỷ đồng vào dự án và sẽ nhận được 450 căn hộ.

Theo tìm hiểu, dự án được cấp phép năm 2015, sau đó bị “đắp chiếu” trong một thời gian dài và đến nay vẫn chưa “thành hình.

Năm 2019, Khải Hoàn Land đã triển khai bán hàng, huy động vốn tại dự án này thông qua phương thức cho khách hàng "đặt cọc thiện chí", trong bối cảnh pháp lý dự án chưa hoàn thiện.

Tuy nhiên, Báo cáo lần đầu cổ phiếu Khải hoàn Land của KIS Việt Nam cho biết, theo thông tin từ Khải Hoàn Land, đến cuối năm 2020 dự án mới được cấp phép huy động vốn hình thành trong tương lai từ Sở Xây dựng TP HCM để ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Trên thực tế, thời điểm dự án La Partenza tiến hành huy động vốn từ năm 2019, nhiều cơ quan báo chí đã đồng loạt có bài phản ánh về việc thủ tục pháp lý tại dự án chưa đầy đủ nhưng chủ đầu tư và các đơn vị phân phối, phát triển dự án đã chào bán căn hộ ra thị trường.

Việc “bán lúa non” tại dự án La Partenza cũng khiến dư luận và nhiều nhà đầu tư đặt nhiều nghi vấn về năng lực của Khải Hoàn Land vì chào bán căn hộ tại dự án này ra thị trường khi chưa đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai, chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định...