Tồn kho doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng cao, các “ông lớn” ôm hàng thêm nhiều lợi thế

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng giao dịch bất động sản thành công năm 2025 đạt 579.718 giao dịch, tăng gần 8% so với năm 2024. Trong đó, đất nền vẫn là phân khúc chiếm ưu thế với 441.693 giao dịch, còn căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch.

Đáng chú ý, dù thanh khoản cải thiện, song lượng hàng tồn kho tại nhiều doanh nghiệp bất động sản lại có xu hướng gia tăng vào cuối năm.

Quý IV/2025, tồn kho bất động sản tại các dự án khoảng 32.894 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ 9.810 căn và đất nền 12.132 nền. So quý III/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, còn tồn kho đất nền tăng 22%.

Bộ Xây dựng cho biết tồn kho chung cư có xu hướng tăng trở lại vào nửa cuối năm 2025. Còn đất nền giảm so với nửa đầu năm, nhà ở riêng lẻ có lượng tồn kho tăng qua từng quý.

Novaland tiếp tục dẫn đầu về lượng hàng tồn kho

Số liệu từ báo cáo tài chính một số doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết cho thấy, tính đến 31/12/2025, giá trị hàng tồn kho có xu hướng tăng đáng kể và phần lớn nằm ở các đại dự án cũ, chỉ có rất ít các doanh nghiệp có dự án mới.

Doanh nghiệp có giá trị tồn kho lớn nhất ngành là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL) với giá trị hơn 153.000 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm tới 61% tổng tài sản của doanh nghiệp. Trong đó, chủ yếu là giá trị tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng đạt hơn 144.944 tỷ đồng và hơn 8.700 tỷ đồng bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành.

Tại thời điểm 31/12/2025, Novaland đã sử dụng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá gần 63.400 tỷ đồng; trong khi tổng nợ vay tài chính gần 67.200 tỷ đồng, tăng hơn 9% so đầu năm.

Việc triển khai cùng lúc loạt dự án quy mô lớn khiến tăng tồn kho của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) tăng mạnh, gần 135.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ bất động sản để bán đang xây dựng với hơn 112.000 tỷ đồng, gấp 2,9 lần.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) ghi nhận hàng tồn kho chỉ tăng nhẹ 5% so với đầu năm với hơn 23.200 tỷ đồng, tuy nhiên chiếm đến 68% tổng tài sản. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt hơn 1.730 tỷ đồng, chiếm thêm 5%. Như vậy, gần 73% tổng tài sản của doanh nghiệp nằm ở các dự án dở dang hoặc đang trong quá trình triển khai.

Tồn kho của CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, Mã: TAL) cũng ghi nhận tăng mạnh 79% lên hơn 7.300 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh tiền sử dụng đất, tiền giải phỏng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển cho dự án Khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm TP Thái Nguyên (trúng đấu giá vào cuối tháng 4/2025).

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi nhận tổng tài sản đạt 27.271 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho chiếm hơn 16.700 tỷ đồng, tăng 19% so với thời điểm đầu năm, chiếm 61% tổng tài sản.

Ở mảng bất động sản khu công nghiệp, tính đến cuối năm 2025, hàng tồn kho tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC) cũng tăng mạnh lên gần 27.000 tỷ đồng, gần gấp đôi đầu năm, chiếm 39% tổng tài sản.

Giá trị hàng tồn kho tại Kinh Bắc tăng mạnh do dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát 100% lên hơn 16.900 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 4.200 tỷ đồng, gấp 5,8 lần do phát sinh chi phí hơn 3.5 ngàn tỷ cho dự án trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ.

Ngoài ra, còn nhiều doanh nghiệp bất động sản khác ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn thuộc nhóm phát triển nhà ở.

Đơn cử như Bất động sản Hudland (mã: HLD) hàng tồn kho chiếm tới 80% tổng tài sản, với gần 2.200 tỷ đồng, tăng 19% so với đầu năm.

Regal Group (mã: RGG) có gần 3.700 tỷ đồng tồn kho, tăng 5% so với đầu năm nhưng chiếm đến 70% tổng tài sản.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho giảm đột biến như Bất động sản An Gia (mã: AGG) giảm 55%, xuống còn gần 350 tỷ đồng, do giảm mạnh tồn kho tại dự án Westgate và The Standard. 

Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng giảm 52% còn gần 8.700 tỷ đồng, do giảm mạnh tại dự án Cần Thơ, Nguyên Sơn, Hoàng Nam (Akari) và phần lớn tại dự án Izumi.

Thực tế, hàng tồn kho tăng mạnh không đồng nghĩa với "ế hàng" mà phản ánh chu kỳ đầu tư mới đang được kích hoạt ở nhóm doanh nghiệp lớn. Tuy nhiên, quy mô tồn kho càng lớn sẽ kéo theo áp lực tài chính, đặc biệt khi một phần đáng kể được dùng làm tài sản bảo đảm cho nợ vay.

Đáng nói, năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản không chỉ đặt ra kế hoạch kinh doanh tham vọng, mà còn điều chỉnh chiến lược để thích ứng trong bối cảnh mới. Trong đó, hàng tồn kho với các dự án đang xây dựng dở dang được các doanh nghiệp xem là một lợi thế lớn để đặt mục tiêu trong giai đoạn tăng trưởng sắp tới. Đặc biệt, khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản sẽ ra sao trong năm 2026?

Nhóm phân tích Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) dự báo từ năm 2026, khi nguồn cung có triển vọng cải thiện, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026 sẽ tăng trưởng tích cực. Theo đó, số lượng dự án được phê duyệt mới có thể gia tăng, thủ tục được rút gọn, các dự án tồn đọng pháp lý sớm được triển khai và mở bán trở lại trong năm tới.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông được triển khai dự kiến sẽ giúp tăng giá trị sản phẩm tại các dự án bất động sản. Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông giúp gia tăng đáng kể mức độ thuận tiện trong sinh hoạt và khả năng khai thác thực tế của bất động sản, từ đó nâng mặt bằng giá và tạo tiền đề để các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án mới.

Nhận định về xu hướng lãi suất tăng tác động đến nhu cầu bất động sản, nhóm phân tích Chứng khoán Vietcap cho rằng mặt bằng lãi suất cao hơn chủ yếu ảnh hưởng nhu cầu của nhóm người mua sử dụng đòn bẩy cao, nhà đầu tư mang tính đầu cơ và thị trường thứ cấp.

Ngược lại, thị trường sơ cấp được kỳ vọng sẽ duy trì khả năng chống chịu tốt trong năm 2026, đặc biệt đối với các dự án của chủ đầu tư có nền tảng vững mạnh, chủ động hợp tác với các ngân hàng thương mại để triển khai các gói hỗ trợ lãi suất trong 1-3 năm đầu.

Trong năm 2026, lãi suất cho vay, bao gồm lãi suất vay thế chấp, có thể tăng nhẹ trước nhu cầu tín dụng gia tăng. Vietcap cho rằng tác động sẽ không đồng đều, trong đó các đợt mở bán sơ cấp của chủ đầu tư mạnh sẽ ít bị ảnh hưởng hơn, trong khi người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao, nhà đầu tư đầu cơ và giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể bị ảnh hưởng hơn bởi chi phí vay vốn tăng.