Từ 1/3/2026, bất động sản được định danh: Môi giới đối mặt thay đổi lớn

Minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ dựa trên "khoảng mờ"

Định danh bất động sản là việc mỗi thửa đất, căn nhà, căn hộ sẽ được gắn một mã số riêng, đồng bộ với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Thông qua mã số này, cơ quan quản lý có thể theo dõi đầy đủ thông tin về pháp lý, chủ sở hữu và lịch sử biến động.

Việc chuẩn hóa và số hóa dữ liệu được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm khắc phục tình trạng thông tin phân tán, thiếu đồng bộ lâu nay. Trên thực tế, thị trường từng xảy ra không ít trường hợp một bất động sản được rao bán ở nhiều nơi với mức giá khác nhau, thậm chí phát sinh tranh chấp do giao dịch chồng chéo hoặc thông tin không rõ ràng.

Khi dữ liệu được quản lý thống nhất, khả năng xác minh thông tin sẽ nhanh chóng và chính xác hơn, giúp người mua giảm rủi ro. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng có thêm cơ sở để theo dõi biến động thị trường, qua đó hạn chế tình trạng tạo sốt đất dựa trên tin đồn hoặc giao dịch lòng vòng nhằm đẩy giá.

Anh Phạm Văn Tuấn, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, cho biết trước đây từng mua một lô đất vùng ven theo lời giới thiệu và kỳ vọng khu vực sắp có quy hoạch lớn. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu lại, anh mới biết lô đất này đã được sang tay nhiều lần trong thời gian ngắn và giá bị đẩy lên đáng kể so với ban đầu. Theo anh Tuấn, nếu các thông tin này được công khai và dễ tra cứu từ đầu, nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở để cân nhắc, thay vì phụ thuộc nhiều vào thông tin truyền miệng.

Nhiều chuyên gia nhận định, trong ngắn hạn, việc định danh có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư thận trọng hơn, nhất là những người theo đuổi chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, đây được xem là nền tảng để thị trường phát triển ổn định hơn, phản ánh sát giá trị thực thay vì bị chi phối bởi yếu tố tâm lý.

Môi giới buộc phải chuyên nghiệp hơn, lợi thế thông tin dần thu hẹp

Không chỉ tác động đến nhà đầu tư, việc định danh bất động sản cũng được dự báo sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động môi giới.

Trước đây, một trong những lợi thế lớn nhất của môi giới là khả năng nắm giữ thông tin, từ nguồn hàng đến lịch sử giao dịch hoặc tình trạng pháp lý. Tuy nhiên, khi dữ liệu được chuẩn hóa và số hóa, người mua có thể tiếp cận và kiểm tra thông tin dễ dàng hơn, khiến lợi thế này dần thu hẹp.

Anh Nguyễn Văn Hải, một môi giới tự do hoạt động tại khu vực Hoài Đức (Hà Nội), cho biết những năm trước, khách hàng thường phụ thuộc khá nhiều vào thông tin do môi giới cung cấp. Nhưng thời gian gần đây, người mua đã chủ động tìm hiểu kỹ hơn về pháp lý và giá cả trước khi quyết định. Theo anh Hải, khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện, môi giới sẽ phải thay đổi cách làm việc, tập trung nhiều hơn vào tư vấn và hỗ trợ khách hàng, thay vì chỉ giới thiệu sản phẩm.

"Thời gian tới, ai chỉ làm nghề theo kiểu ăn chênh lệch thông tin sẽ khó tồn tại", anh Hải nói, đồng thời cho rằng môi giới muốn bám nghề buộc phải làm việc bài bản và chuyên nghiệp hơn. Theo anh Hải, thay vì chỉ cung cấp thông tin sản phẩm, môi giới sẽ chuyển sang cung cấp dịch vụ nhiều hơn.

Điều này đồng nghĩa, những môi giới hoạt động theo kiểu tự phát, thiếu chuyên môn hoặc chỉ đóng vai trò trung gian thông tin đơn thuần sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Ngược lại, những người làm nghề chuyên nghiệp, có khả năng tư vấn, phân tích thị trường, hỗ trợ pháp lý và đồng hành cùng khách hàng sẽ có nhiều cơ hội thích nghi và phát triển.

Thực tế tại nhiều quốc gia cho thấy, dù thị trường minh bạch, môi giới vẫn là lực lượng không thể thiếu, nhưng yêu cầu về tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp cao hơn đáng kể.

Về phía nhà đầu tư, định danh bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần giảm rủi ro pháp lý, đồng thời tạo môi trường đầu tư công bằng hơn. Những người đầu tư dài hạn, dựa trên giá trị khai thác thực tế, được cho là sẽ hưởng lợi nhiều hơn so với nhóm đầu cơ ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu và định danh bất động sản được xem là một trong những nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch, góp phần định hình lại cách thức vận hành của thị trường, nơi lợi thế thông tin không còn là "đặc quyền" của một nhóm người.

Mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh riêng

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử cho bất động sản là một chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự. Mỗi mã được cấp riêng cho từng căn nhà hoặc từng phần diện tích sàn trong một công trình xây dựng, không trùng lặp. Đối với nhà ở, mã này được hình thành từ các thông tin cơ bản gồm: Mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên. Toàn bộ quá trình tạo lập được thực hiện trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ.