>>> 'Bắc tiến' bán nhà giá cao gấp đôi thị trường: Doanh nghiệp địa ốc phía Nam sẽ khó bán nhà và mất hết lãi! 

Thực trạng nghề môi giới BĐS tại Việt Nam

Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, lực lượng hành nghề môi giới BĐS hiện có khoảng 300.000 người, giúp kết nối cung cầu thành công với hàng trăm ngàn sản phẩm BĐS được giao dịch hàng năm với giá trị sản lượng ước đạt khoản nửa triệu tỷ đồng.

Vì vậy, đóng góp của môi giới bất động sản là không nhỏ và không thể phủ nhận. tuy nhiên, ông Đính cho rằng những gì mà môi giới BĐS được hưởng vẫn chưa thỏa đáng so với đóng góp của những người làm nghề này cho xã hội.

“Chúng ta rất hiếm gặp một đơn vị môi giới bất động sản được nhận được bằng khen từ các cơ quan nhà nước. Trong mọi chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước, cũng không có dòng nào liệt kê sàn giao dịch hay môi giới BĐS là đối tượng được hưởng thụ”, ông Đính chia sẻ.

Ngược lại, trong hoạt động kinh doanh, các sàn giao dịch BĐS phải chịu đựng áp lực cạnh tranh khốc liệt, phải giảm phí hoa hồng, phí môi giới xuống mức thấp nhất để cạnh tranh và được nhận dự án. Ngoài ra, các đơn vị môi giới còn phải chuẩn bị một lượng tài chính không nhỏ, có thể lên đến cả 100 tỷ đồng để ký cược, nhận bán dự án.

Những khoản tiền này thông thường các đơn vị môi giới đều phải đi vay và gặp rất nhiều rủi ro khi phải trả lãi, lãi quá hạn vì tiêu thụ chậm… Nhiều sàn giao dịch BĐS phải chịu cảnh thua lỗ, thậm chí nợ nần bởi những khoản chi phí này. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư lại “chây ì” hoàn trả tiền ký cược, thậm chí cả tiền công môi giới dù đơn vị môi giới đãn hoàn thành bán sản phẩm cho dự án.

Đối với các nhân viên môi giới bất động sản, ông Đính cũng nêu những khó khăn của những người làm nghề này khi thù lao thấp, phải tự bỏ chi phí để quảng cáo, để làm marketing tiếp thị cho sản phẩm. Thậm chí họ còn phải hùn vốn cùng chủ sàn giao dịch để ký cược cho chủ dự án. Nhiều môi giới còn phải tự giảm giá, chia cho khách một phần hoa hồng được hưởng (thường gọi là “cắt máu”) để bán được sản phẩm.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, hiện các môi giới và sàn giao dịch BĐS hoạt động kinh doanh trong môi trường còn yếu và thiếu hệ sinh thái tốt. Đơn cử như những nội dung bảo vệ quyền, lợi ích cho môi giới BĐS trong luật pháp còn rất yếu; thông tin thị trường BĐS rất hạn chế, không rõ ràng; quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề bị xem nhẹ; Muốn được học hỏi, đào tạo nâng cao kỹ năng nghiệp vụ nhưng rất hiếm môi trường đào tạo chuẩn mực; muốn được nhận chứng chỉ hành nghề cho đúng quy định, nhưng nhiều địa phương hạn chế tổ chức, thậm chí từ chối tổ chức….

Ông Đính cho rằng, nhân viên môi giới bất động sản đang thiếu sự quan tâm tương xứng từ xã hội và pháp luật, đây cũng là một phần nguyên nhân tạo ra “mảng tối” của nghề này.

Đáng chú ý, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam còn nêu lên thực trạng hiện nay lưc lượng môi giới BĐS tại Việt Nam tuy đông, nhưng phần lớn thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Nếu so sánh với thế giới, môi giới BĐS Việt Nam còn thiếu chuẩn mực và đạt trình độ kém. Trong số đó không ít người hành nghề “tay ngang”, chớp nhoáng, chộp giật.

Môi giới BĐS “tay ngang” hay có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường, làm thị trường suy yếu, đổ vỡ. Thậm chí nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng dự án ma, dự án ảo, bằng quảng cáo hoặc đưa thông tin thất thiệt gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính. Thậm chí lừa dối, vô trách nhiệm với khách hàng, đối tác, chủ dự án BĐS….

Đâu là nguyên nhân?

Về nguyên nhân của thực trạng trên, theo ông Nguyễn Văn Đính, có 3 nguyên nhân cơ bản.

Thứ nhất, về môi giới BĐS, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là bất cập rất lớn, là nguyên nhân khiến đến 90% môi giới bất động sản Việt Nam không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Đặc biệt, ý thức trách nhiệm của môi giới bất động sản với xã hội, cộng đồng và thị trường là rất thấp.

Việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Một số địa phương không quan tâm thực hiện chức năng này, một số khác có tổ chức cũng chỉ làm cho có, dẫn đến hiện nay số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề chỉ ước đạt 10%.

Ngoài ra, môi giới bất động sản Việt Nam hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không bao giờ báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước. Pháp luật tuy có quy định nhất định nhưng còn lỏng lẻo nên khó xử lý, dễ tạo điều kiện để người làm môi giới lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.

Thứ hai, về sàn giao dịch bất động sản, quy định pháp luật không bắt buộc các dự án bất động sản phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của bất động sản nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng bị xem nhẹ và đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật, gây ra những dự án “ma” như trường hợp Công ty Alibaba.

Rất nhiều sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động đã không tuân thủ quy định phải đăng ký, phải báo cáo kết quả hoạt động với cơ quan quản lý thị trường bất động sản địa phương. Nhiều sàn giao dịch trở thành đối tượng chính tạo ra sốt đất, lũng đoạn thị trường bất động sản ở nhiều địa phương gây hệ lụy xấu cho sự phát triển bền vững của thị trường nói riêng và kinh tế địa phương nói chung. Cũng như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản thực sự chuyên nghiệp, hoạt động hiệu quả, tuân thủ pháp luật ở Việt Nam chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10%.

Thứ ba, về hành vi thị trường, khách hàng, người tiêu dùng chưa thật sự coi trọng, tôn trọng môi giới bất động sản mà chỉ coi họ là người có thông tin, giới thiệu và "chỉ trỏ".

Người bán nhà, chủ đầu tư dự án bất động sản thì coi môi giới là đối tượng được thuê đi bán hàng, chứ không phải là người đại diện có trách nhiệm thực hiện hoàn tất hồ sơ bán hàng, định vị sản phẩm.

Từ quan điểm môi giới chỉ là bên bán thuê, cần việc nên không ít người bán nhà, chủ đầu tư thường chèn ép môi giới, bắt môi giới phải ký cược tiền chiếm dụng vốn, đôi khi lên đến cả trăm tỷ mới cho bán hàng. Thậm chí, môi giới bị ép phải tiếp tay làm trái quy định pháp luật. Do thiếu tính chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực, khiến cộng đồng, xã hội coi môi giới bất động sản chỉ là cò mồi và không được trân trọng.

Từ thực tế trên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trước sự vận động không ngừng của xã hội, kinh tế, công nghệ…, môi giới bất động sản rất cần thiết phải tạo ra giá trị cao hơn, vai trò phải thực sự quan trọng đối với nền kinh tế với thị trường bất động sản và với xã hội.

Cụ thể, đối với thị trường, khách hàng, người tiêu dùng, môi giới bất động sản có trách nhiệm thẩm tra, thẩm định, kiểm soát, giám sát về pháp lý, chất lượng, tiến độ, cam kết từ chủ dự án, sự phù hợp của giá cả trên thị trường.

Đối với quản lý Nhà nước, họ là đơn vị thu nhập, tổng hợp dữ liệu, xây dựng các báo cáo chi tiết và chính xác về thị trường bất động sản. Đồng thời có vai trò phản biện và đóng góp quan điểm để hoàn thiện hệ thống hành lang pháp lý phù hợp, tạo môi trường tốt cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Đối với thị trường quốc tế, họ đóng vai trò kết nối, giao thương hàng hóa, sản phẩm trong và ngoài nước hiệu quả, phù hợp và chuẩn mực.

Bên cạnh đó, ông Đính cũng đưa ra giải pháp để khắc phục những bất cập của lĩnh vực môi giới bất động sản nói chung. Cụ thể: Luật Kinh doanh Bất động sản cần có sự điều chỉnh phù hợp; Môi giới BĐS phải nâng cao hơn vai trò của họ đối với xã hội, thị trường BĐS và người tiêu dùng; sàn giao dịch BĐS phải thực sự trở thành nơi giao dịch bắt buộc và tập trung.