Trước những diễn biến mới của thị trường bất động sản, đặc biệt là sự tăng giá “chóng mặt” của phân khúc căn hộ chung cư tại mội số khu vực ngoại thành Hà Nội, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, về những rủi ro cũng như là cơ hội đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện nay.
PV: Thị trường bất động sản đang ghi nhận xu hướng "Bắc tiến" của các "đại gia" địa ốc phía Nam, ông nhìn nhận như thế nào về xu hướng này? Những khó khăn mà các doanh nghiệp này phải đối mặt là gì khi đến với thị trường Hà Nội?
Ông Nguyễn Văn Đính: Trong vài năm trở lại đây, những doanh nghiệp lớn tại TP HCM có những khó khăn trong việc phát triển dự án, nhiều dự án bị “đóng băng”, không thể triển khai. Không thể hoạt động được tại thị trường này, nhiều doanh nghiệp lớn có nguồn lực đã “tản” ra những khu vực khác như Miền Trung, ĐBSCL,… tuy nhiên những thị trường này cũng không mấy thuận lợi.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.
Vì vậy, các doanh nghiệp đã hướng ra phía bắc, nơi mà đang còn nhiều “điểm trũng” hơn những nơi khác. Lực cầu về đầu tư bất động sản tại phía Bắc cũng lớn hơn phía Nam. Tại Hà Nội, lực đầu tư luôn trên 70%, trong khi TP HCM chỉ khoảng dưới 30%.
Đây chính là hai vấn đề mà các doanh nghiệp muốn trực tiếp tiêu thụ lực cầu của phía Bắc ngay tại chỗ.
Tuy nhiên, khi đến với thị trường miền bắc, họ sẽ phải đối mặt với một số vấn đề như: Văn hóa tiêu dùng, độ khó của việc phát triển dự án… Rõ ràng ở phía Nam, việc phát triển dự án nhanh hơn, tốt hơn, còn phía Bắc lại có độ chặt chẽ hơn, làm phức tạp hơn. Nên phần lớn các doanh nghiệp phía Nam khi Bắc tiến đều lựa chọn M&A dự án để đầu tư. Chẳng hạn như Tecco mua ở Tứ Hiệp Plaza, Him Lam mua lại của Nam Cường ở Dương Nội…
Trên cơ sở mua những dự án có sẵn đó, họ phát triển theo mô hình của họ, dòng sản phẩm mà theo họ nghiên cứu.
Một vấn đề nữa là doanh nghiệp phía nam dám “chơi lớn”, họ dám “chơi” những dòng sản phẩm mang tính đột phá, táo bạo và quan điểm của họ là càng giá trị cao càng thể hiện sự khác biệt, tạo ra đẳng cấp của sản phẩm… đó là văn hóa của các doanh nghiệp miền Nam, nhất là các doanh nghiệp tại TP HCM.
PV: Mỗi một sản phẩm đều có khách hàng riêng, nhưng thị trường đang có mặt bằng giá nhất định. Tuy nhiên, hiện nay một số doanh nghiệp phía nam lần đầu “ra hàng” tại Hà Nội đã đưa ra mức giá gần gấp đôi, thậm chí gấp đôi so với mức giá chung của thị trường (thị trường ở đây là so với các dự án lân cận, cùng khu vực). Vậy theo ông, rủi ro gì có thể xảy đến nếu những dự án này không bán được hàng?
Ông Nguyễn Văn Đính:Ở đây, nếu nói rủi ro thì thị trường vẫn chưa nhận biết được giá trị sản phẩm mà doanh nghiệp đang hướng đến. Ở Hà Nội nói riêng và thị trường phía bắc nói chung vẫn chưa cảm nhận được điều đó.
Thứ 2 là cách chơi theo kiểu “nổi trội”, họ kích thích nhu cầu thị trường để có những sự khác biệt, hàng “độc”, hàng giá trị thì phía Bắc đang chưa nhiều dòng sản phẩm như thế. TP HCM có thể có những tòa nhà chỉ có người nổi tiếng ở, giá bán rất đắt, chi phí dịch vụ rất cao… nhưng Hà Nội thì chưa có những sản phẩm như vậy. Một số doanh nghiệp đã từng có những ý tưởng đó như nhà ở “dát vàng” của Tân Hoàng Minh ở Nguyễn Văn Huyên với những giá trị độc đáo, nổi trội, khác lạ… nhưng rồi cũng không ai tham gia.
Cho nên đây chính là rủi ro lớn nhất, khi những đơn vị phía Nam “Bắc tiến” mà muốn tạo nên sự khác biệt, đẳng cấp, độc đáo… bởi bản chất thị trường miền Bắc thực dụng hơn miền Nam, người dân ít có những chi tiêu xa hoa, phung phí theo kiểu “đế vương một đêm” như tại miền Nam.
Họ mốn tạo dựng một văn hóa trong một môi trường mà cái đó là xa xỉ thì sẽ rất khó để tạo ra, khi đó không tiêu thụ được, không hấp thụ được dòng sản phẩm này vào thị trường khó tính và không thích chơi trội như ở Hà Nội.
Không kích thích được nhu cầu của thị trường sẽ khiến dự án không bán được hàng, tồn kho và doanh nghiệp cũng sẽ đọng vốn tại những dự án này. Vì vậy doanh nghiệp sẽ đứng trước áp lực giảm giá để bán hàng. Tuy nhiên, nếu giảm giá cũng sẽ làm mất hình ảnh, làm giảm uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.
PV: Các báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy thị trường đất nền và chung cư vẫn có xu hướng tăng. Tuy nhiên một số dự án chung cư ở ngoại thành Hà Nội, ví dụ như dự án Masteri Waterfront tại huyện Gia Lâm, Hà Nội có giá 50 – 60 triệu/m2, cao hơn hẳn mặt bằng chung của thị trường, tương đương với mức giá căn hộ cao cấp tại trung tâm Hà Nội. Ông đánh giá như thế nào về mức giá được cho có sự khác biệt này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng khả năng hấp thụ của dự án Masteri Waterfront Hà Nội chắc chắn sẽ gặp khó khăn, chắc chắn tỷ lệ hấp thụ sẽ rất thấp.
Doanh nghiệp đang cảm nhận rằng Gia Lâm sẽ hình thành quận, sẽ thành tâm điểm trong nay mai, “ăn theo” với dự án của Vingroup. Nhưng doanh nghiệp đang tưởng tượng sai ở chỗ so sánh với Masteri Thảo Điền quận 9 đúng vào điểm hấp dẫn đầu tư bởi việc Thủ Đức lên thành phố. Đó là khu vực mà doanh nghiệp cho rằng đang là trung tâm của TP công nghiệp, tài chính trong tương lai. Quan điểm này đang được gắn vào dự án Masteris Waterfront Gia Lâm, Hà Nội, tôi cho rằng doanh nghiệp đang đánh giá sai.
Dự án Masteris Waterfront tại Gia Lâm, Hà Nội
Với mức giá này, theo tôi, dự án không phải không thể tiêu thụ nhưng tỷ lệ tiêu thụ sẽ rất nhỏ, rất thấp, chắc chắn không thể tốt được. Kể cả công nghệ bán hàng có tốt thể nào đi chăng nữa.
PV: Như vậy thì dự án này chỉ hướng đến những người ở thực chứ việc đầu tư sẽ không mang lại hiệu quả, đúng không thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi nghĩ họ vẫn hướng đến đầu tư. Vì nếu thu hút được các nhà đầu tư thì thanh khoản mới nhanh, còn để cho người ở thực thì kể cả những dự án như Vinhomes Ocean Park, tỷ lệ người ở thực chưa chắc đã lớn, phần lớn khách mua căn hộ tại dự án này vẫn là đầu tư.
Bởi vì bối cảnh thị trường hiện nay, như trong báo cáo thị trường mới đây của Hội môi giới BĐS Việt Nam chúng tôi đã đánh giá là tỷ lệ cầu thực giảm do kinh tế suy giảm, thu nhập người dân giảm…
PV: Vậy thì việc giá nhà bị đẩy lên cao tại một số khu vực ngoại thành như hiện nay thì liệu có dẫn đến nguy cơ và hệ lụy gì cho thị trường hay không? Đó là những nguy cơ gì, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Nói chung, giá bất động sản tăng trong bối cảnh hàng khan, cầu lớn, cung ít. Nhưng điều đó không phải là bản chất cung không thể tăng, mà là do nguồn cung bị nén, không thể “ra hàng”. Đến thời điểm những khó khăn được tháo gỡ, khi lượng hàng được tung ra thị trường ồ ạt, sẽ dẫn đến tình trạng cung lớn hơn cầu.
Lúc này áp lực buộc phải bán để thu hồi vốn sẽ rất là lớn. Đó là điều đầu tiên, sẽ làm vỡ thị trường mà thiệt hại nhất là những doanh nghiệp đi đầu.
Thứ hai là giá tăng “ăn theo” xu hướng của thị trường. Ví dụ như căn hộ bình dân nhưng giá bán lại như căn hộ cao cấp. Như vậy sẽ tạo hệ lụy không tốt cho xã hội, khiến nhiều người có thu nhập trung bình mất khả năng mua nhà ở.
Thứ ba là sự tăng giá ở các khu vực đất đai mà có nhu cầu phải phát triển để phát triển đô thị, phát triển theo định hướng quy hoạch sẽ có sự khó khăn.
PV: Như ông đã nói, khi những khó khăn được tháo gỡ thì lượng sản phẩm được “bung” ra dự đoán là rất lớn, áp lực cạnh tranh khiến nhiều dự án đứng trước nguy cơ phải giảm giá. Vậy những dự án đang bán giá cao như vậy thì theo ông, doanh nghiệp sẽ phải có những thay đổi nào để bán hàng, khi mà việc giảm giá rất khó?
Ông Nguyễn Văn Đính: Dù không giảm giá trị căn hộ, nhưng thực tế nhiều dự án đang giảm dưới dạng tặng quà giá trị cao, chiết khấu, đó là những hình thức giảm giá mà doanh nghiệp đang áp dụng.
Bất động sản có một thực tế là giá đã "leo lên" rồi, nếu hạ xuống thì những người mua trước sẽ lập tức có phản ứng như “tại sao tôi mua trước mà phải mua đắt hơn người mua sau”, vậy sẽ rất khó để giải quyết. Nên chỉ có một cách khuyến khích người mua là đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn vào những dịp như cuối năm hoặc những dịp đặc biệt.
PV: Trong bối cảnh thị trường như vậy, ông có thể có dự báo tại dự án Masteri Waterfront tại huyện Gia Lâm sẽ phải mất bao nhiêu năm, doanh nghiệp mới có thể bán hết được số lượng sản phẩm lớn dự án đang có với mức giá rất cao như hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Đính: Về bản chất, mình phải hiểu giá bất động sản luôn tăng theo thời gian và phải tính thêm cả tỷ lệ lạm phát, lãi suất… cộng vào. Và giá thì trong khoảng 5 năm trở lại đây đều tăng theo biến động khá đều, có những dự án tốt thì tăng nhiều hơn, thậm chí gấp đôi.
Nếu nói cả hệ thống bị xuống giá thì hơi khó, vì quỹ đất ngày càng ít đi chứ không phải nhiều lên. Tuy nhiên, cục bộ dự án nếu có “tính ảo” nằm ở trong phạm trù giá, trong yếu tố giá đang có một “khúc ảo” sẽ khiến doanh nghiệp khó xử nếu thị trường tụt xuống, họ sẽ ngay lập tức tính toán tỷ lệ ảo này để tính ra chiết khấu, sao cho doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận.
Đây là bài sơ đẳng của các doanh nghiệp, cho nên việc có vỡ trận hay không thì tôi cho rằng không vỡ, những dự án đó sẽ gặp khó khăn, phải chấp nhận thanh khoản chậm, kém, không nhanh, không cao và lợi nhuận sẽ phải giảm xuống hoặc mất lợi nhuận.
Cuộc chơi là như thế, hoặc là bán được, hoặc là không bán được, có nghĩa là hàng ngày doanh nghiệp phải chi trả một khoản chi phí do không bán được ấy. Thậm chí chi phí này có thể “nuốt” hết lợi nhuận, và lâu dài có thể "nuốt" cả phần vốn của doanh nghiệp.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!