VARS cảnh báo tỷ suất sinh thấp kỷ lục tác động đến thị trường bất động sản

Số liệu từ Tổng cục Thống kê mới đây đưa ra, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Trong khi đó, mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ và có xu hướng sụt giảm nhanh hơn trong hai năm gần đây. Đáng chú ý là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, tỷ suất sinh đang tiến gần ngưỡng “sinh thấp nghiêm trọng” (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc. 

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt nam (VARS IRE) đánh giá, nguyên nhân là do chi phí sinh hoạt và đặc biệt là giá nhà ở liên tục leo thang, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa thu nhập trung bình của người trẻ. Xu hướng “ngại cưới, lười sinh” không chỉ là hệ quả của điều kiện sống đắt đỏ mà trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố quay ngược ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

VARS IRE phân tích, mức sinh giảm khiến quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới hình thành thu hẹp, đồng thời dân số trong độ tuổi lao động (nhóm khách hàng chính của thị trường bất động sản) cũng giảm dần. Hệ quả là nhu cầu nhà ở yếu đi, xu hướng tiêu dùng dịch chuyển sang các căn hộ vừa và nhỏ, tối ưu chi phí thay vì căn hộ lớn.

Khi sức mua co lại, tỷ lệ hấp thụ giảm rõ rệt, đặc biệt ở những phân khúc không phù hợp với xu hướng nhân khẩu học mới. Trong khi đó, giá nhà vẫn neo cao, khó điều chỉnh linh hoạt, khiến căn hộ diện tích lớn, giá trị cao càng khó bán. Tồn kho có nguy cơ tăng, vòng quay vốn chậm và áp lực thanh khoản đè nặng lên chủ đầu tư, buộc thị trường phải tính đến việc tái cấu trúc sản phẩm, giá bán và giải pháp tài chính để kích cầu.

Bên cạnh đó, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, nhất là của giới trẻ, khiến không ít người từ bỏ ý định sở hữu nhà và chuyển sang thuê dài hạn. Xu hướng này không chỉ kìm hãm sức mua bất động sản mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến quyết định kết hôn, sinh con, làm nguy cơ tỷ suất sinh tiếp tục giảm trong tương lai.

Kiểm soát giá nhà và khuyến khích sinh con: Giải pháp kép cho thị trường bất động sản

Kinh nghiệm từ Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, mức sinh thấp kéo dài cộng với giá nhà cao dễ dẫn đến thiếu hụt lao động trẻ, gánh nặng an sinh xã hội và áp lực tăng trưởng kinh tế. Để tránh rơi vào vòng xoáy tương tự, VARS cho rằng, Nhà nước cần chính sách đồng bộ kiểm soát giá nhà hợp lý, mở rộng nguồn cung giá phải chăng, hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà. Song song với đó là các biện pháp khuyến khích kết hôn và sinh con để giữ vững nền tảng nhân khẩu học.

Trước hết, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn có nhu cầu cao, đồng thời đa dạng mô hình cho thuê và thuê mua. Nhà nước giữ vai trò chủ lực hình thành quỹ nhà này, đáp ứng nhu cầu ở thực của người thu nhập thấp và giới trẻ chưa đủ điều kiện mua nhà.

Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, thông qua các chính sách ưu đãi như đơn giản hóa thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng, hay cộng điểm ưu tiên khi tham gia đấu thầu các dự án sau.

Khuyến khích doanh nghiệp bất động sản chuyển từ “xây để bán” sang “xây để cho thuê” nhằm đến khai thác dòng tiền ổn định lâu dài. Mô hình này có thể được hỗ trợ qua quỹ đầu tư BĐS (REITs) hoặc hợp tác công – tư, trong đó Nhà nước cung cấp quỹ đất và hạ tầng, doanh nghiệp đầu tư và vận hành thông qua các đơn vị quản lý chuyên biệt.