Vì sao nhà đất 'cắt lỗ' giao dịch bất động sản vẫn dậm chân tại chỗ

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng vừa được Batdongsan.com.vn (wedsite về bất động sản) vừa công bố tại sự kiện Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023, giao dịch nhà đất sở dĩ khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn nhiều chênh lệch.

Kết quả khảo sát môi giới bất động sản quý II/2023 cho thấy, lượng giao dịch trên toàn thị trường trong quý chưa cải thiện còn do kỳ vọng và tâm lý chờ đợi của người mua nhà vào giá bất động sản.

Lệch pha cung - cầu

Theo đó, đa phần người muốn mua bất động sản trong vòng một năm tới chỉ sẵn sàng xuống tiền nếu bất động sản giảm giá sâu, đa số kỳ vọng mức giảm 20%. Trong số đó, 45% người đã đi săn các bất động sản giảm giá; 38% thì muốn giá nhà phải giảm mạnh hơn mức hiện tại mới lao vào “bắt đáy”. Số còn lại thì không có kế hoạch mua do khó vay vốn và giá nhà cao vượt khả năng thanh toán.

Trong khi đó, chỉ có 12% trong số 1.000 đáp viên muốn bán bất động sản trong một năm tới. Những lý do mà nhà đầu tư cần rao bán bất động sản thì 49% là để cơ cấu lại danh mục đầu tư, 23% là do không có nhu cầu sử dụng lên rao bán lại và chỉ 22% trong đó là do kẹt tài chính, phải sang nhượng để giải quyết vấn đề kinh tế.

Nhóm người bán cần thoát hàng do khó khăn tài chính không cao. Vì vậy, 80% trong đó số đó cho biết họ vẫn nuôi kỳ vọng sẽ bán ra bất động sản với mức có lời, lợi nhuận dao động trên dưới 10%. Cụ thể, 42% muốn bán bất động sản với mức lợi nhuận cao hơn giá mua vào ít nhất 10%; 38% nhà đầu tư chấp nhận bán ra với lợi nhuận chênh lệch từ 2 đến dưới 10%. Khoảng 16% chấp nhận giảm giá từ 5-20% để thoát hàng. Tỷ lệ nhà đầu tư chấp nhận mức giảm giá trên 20% chỉ rơi vào khoảng 3%.

Với câu hỏi “Liệu có giảm giá bất động sản sâu hơn nữa, nếu không bán được với giá hiện tại?”, 44% người bán chọn ngưng giao dịch, không để bất động sản giảm giá sâu hơn mà chuyển tài sản sang cho thuê kiếm dòng tiền. Khoảng 30% nhóm nhà đầu tư có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng chấp nhận bán bất động sản giảm giá nếu người mua thiện chí thanh toán nhanh; 21% nhóm này chọn sẽ đi vay thêm tài chính từ các nguồn bên ngoài để gắng gượng chờ thị trường tốt lên; và 3% chọn từ bỏ bất động sản nếu không thể gồng thêm được nữa.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, những thông tin về bán giảm giá, cắt lỗ xuất hiện nhiều trên thị trường thời gian gần đây đã tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu ở nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thống kê lượng từ khóa “cắt lỗ” trên các tin rao bán bất động sản trên toàn quốc đang có dấu hiệu giảm dần. Kể từ quý 1/2023 đến hiện tại, từ khóa cắt lỗ căn hộ, đất nền, biệt thự giảm từ 20-30%. Nhà riêng và nhà phố gần như không có nhiều sản phẩm bán cắt lỗ...

Giá bất động không có xu hướng giảm

Trả lời thắc mắc "bất động sản có thực sự giảm giá", ông Quốc Anh cho biết, xét từ đỉnh giá bán giai đoạn 2022, giá chung cư trong quý II/2023 chỉ đi ngang, giá nhà riêng cũng không có xu hướng giảm. Nhà phố là loại hình có ghi nhận bất động sản giảm giá, tuy nhiên mức giảm chỉ tầm 4%.

Ngay cả với phân khúc đất nền, ở những đô thị có mật độ dân cư đông, giá đất nền vẫn ở thế đi ngang, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ. Riêng những khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng kém thì mức giảm trung bình cũng ở khoảng trên dưới 10%. Tỷ lệ bất động sản giảm giá sâu hơn 20 - 30% không nhiều và mang tính cục bộ, lẻ tẻ.

Trong đó, giá rao bán chung cư quý II/2023 tại TP HCM vẫn tăng 2% so với cùng kỳ, giá nhà riêng cũng chỉ giảm 2 - 3%, đất nền có mức giảm từ 6 - 8%, thậm chí một số tỉnh vùng ven cũng đã ghi nhận đà tăng nhẹ trở lại của đất nền sau quý IV/2022 giảm mạnh.

Tại thị trường Hà Nội, giá chung cư có xu hướng đi ngang từ đầu năm đến nay. Nhà phố rao bán giá tăng nhẹ 2%, nhà riêng cũng tăng từ 2 - 5%. Đất nền chỉ giảm từ 8 - 10%, thậm chí có nhiều khu vực như Hoài Đức, Long Biên, Thanh Trì còn ghi nhận giá bán đất nền tăng 2 - 6% trong quý 2 vừa qua.

Khi tham khảo nhận định về thị trường bất động sản trong 1-5 năm tới đây từ khách hàng, 70% người mua nhà đều cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, với mức tăng dự kiến rơi vào khoảng trên 10%. Có nhiều yếu trở thành động lực để bất động sản tiếp tục tăng giá. Trong đó, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai – chính là nhu cầu về nhà ở vẫn liên tục tăng trong khi nguồn cung và quỹ đất lại có hạn.

Ngoài ra, nhà đầu tư vẫn có niềm tin vào khả năng sinh lợi của kênh đầu tư nhà đất, cùng với tâm lý ưa chuộng bất động sản của người Việt sẽ giúp thị trường này duy trì sức nóng trong thu hút dòng tiền thời gian sắp tới.