Vừa "chia tay" dự án BT Cổ Đại: Phát Đạt ngay lập tức lộ diện tham vọng mới tại những vị trí kim cương

Theo báo cáo phân tích của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), việc Phát Đạt (PDR) dừng triển khai dự án BT Cổ Đại và không tiếp tục nhận quỹ đất đối ứng khoảng 23,9 ha không tạo tác động tiêu cực đáng kể. Ngược lại, động thái này còn được đánh giá có lợi về chiến lược và dòng tiền.

VCBS cho biết, theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (được thông qua tại kỳ họp thứ 9 khóa XV), việc thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất và hợp đồng BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước có hiệu lực thi hành từ 1/7/2025. Việc hoàn thiện khung pháp lý này được xem là cơ sở để các cơ quan quản lý rà soát và xử lý các dự án BT tồn đọng trong giai đoạn trước, trong đó bao gồm dự án BT Cổ Đại. 

Sau khi quy hoạch được điều chỉnh, dự án không tiếp tục triển khai theo mô hình BT; hợp đồng BT được dừng ký kết và tiến hành thanh lý, đồng thời thực hiện hoàn trả các nghĩa vụ tài chính cho nhà đầu tư theo quy định. Từ góc độ chiến lược, việc dừng triển khai dự án BT này được đánh giá là không gây bất lợi đáng kể cho PDR, thậm chí có thể mang lại tác động tích cực đối với cấu trúc danh mục đầu tư của doanh nghiệp. 

Theo phương án trước đây, khi thực hiện dự án BT, PDR dự kiến nhận quỹ đất đối ứng khoảng 23,9 ha tại khu vực Cù Lao Ba Sang để phát triển dự án bất động sản. Tuy nhiên, khu vực này hiện có hạ tầng kết nối còn hạn chế, do đó thời gian phát triển và hiện thực hóa giá trị thương mại có thể kéo dài. Vì vậy, việc không tiếp tục triển khai dự án BT Cổ Đại giúp PDR giảm mức độ phân tán nguồn lực đầu tư, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp tập trung vốn và nguồn lực phát triển các dự án bất động sản trọng điểm trong danh mục hiện tại. Chiến lược này phù hợp với định hướng tái cơ cấu danh mục dự án của PDR trong giai đoạn phục hồi thị trường bất động sản, qua đó tối ưu hiệu quả sử dụng vốn và rút ngắn chu kỳ phát triển dự án. 

Chấm dứt dự án BT Cổ Đại, Phát Đạt dồn lực vào đâu?

Theo báo cáo của VCBS, đối với doanh thu cốt lõi mảng BĐS của PDR năm 2026 sẽ tiếp tục được hỗ trợ nhờ việc tiếp tục bàn giao tại dự án Bắc Hà Thanh. 

Việc chuyển nhượng 80% dự án Thuận An 1 đã hoàn tất thu tiền với giá trị 1.900 tỷ đồng trong quý I/2026, đồng thời doanh thu dự kiến được ghi nhận ngay trong cùng kỳ. Đối với giai đoạn 2 của dự án, dự kiến triển khai trong năm tiếp theo với quy mô khoảng 3.500 căn hộ, dự án được kỳ vọng mang lại dòng tiền khoảng 2.200 - 2.500 tỷ đồng. 

Thương vụ chuyển nhượng này giúp PDR thu hồi nguồn vốn đáng kể, qua đó tạo điều kiện thuận lợi để triển khai các dự án tiếp theo trong danh mục đầu tư, đặc biệt là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có quy mô vốn lớn và chu kỳ thu hồi dài.

Đồng thời, doanh nghiệp đang đẩy mạnh mở rộng quỹ đất thông qua M&A và đấu giá tại các khu vực như TP.HCM và Đồng Nai. Một số dự án trọng điểm như 239 Cách Mạng Tháng Tám đang trong quá trình triển khai và có thể mở bán trong giai đoạn 2026 - 2027. Dự án tại Thủ Dầu Một; Khu nhà ở phức hợp cao tầng tại Đồng Nai…cũng đón nhận những tín hiệu tích cực.

Dựa vào những yếu tố trên, VCBS dự phóng doanh thu thuần năm 2026 của PDR đạt 1.653 tỷ đồng (+24% yoy) và lợi nhuận sau thuế đạt 1.739 tỷ đồng (+237% yoy).

Huy động 2.000 tỷ thâu tóm dự án ven sông Hàn

Vừa "chia tay" dự án BT Cổ Đại, Phát Đạt ngay lập tức lộ diện tham vọng mới tại những vị trí "kim cương.  

Cụ thể, Theo tài liệu trình ĐHĐCĐ thường niên 2026, PDR dự kiến chào bán tối đa 199,5 triệu cp với giá 10.000 đồng/cp, tương ứng tỷ lệ thực hiện quyền 5:1. (01 cổ phiếu được hưởng 01 quyền mua. Mỗi cổ đông tại thời điểm chốt danh sách cổ đông nắm giữ 5 cổ phiếu sẽ được hưởng 5 quyền mua, mỗi 5 quyền mua được mua 01 cổ phiếu chào bán thêm).

Nếu phát hành thành công, số tiền thu về có thể đạt gần 1.996 tỷ đồng. Số tiền dự kiến thu được từ đợt chào bán cổ phần ra công chúng cho cổ đông hiện hữu sẽ được sử dụng để bổ sung vốn lưu động và thực hiện mua cổ phần, phần vốn của các đối tượng khác trong dự án bất động sản của Công ty. Phương án sử dụng cụ thể như sau: 

Dự kiến huy động, khoảng 1.550 tỷ đồng được phân bổ cho dự án ven sông Hàn. Trong đó, khoảng 629 tỷ đồng dùng để góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point, phần còn lại khoảng 921 tỷ đồng dùng để mua cổ phần tại chính doanh nghiệp này. 

Theo kế hoạch, khoản mua cổ phần dự kiến giải ngân trong quý 2, trong khi phần góp vốn cho xây dựng sẽ triển khai vào quý 3/2026.

Theo phương án, công ty của ông Nguyễn Văn Đạt sẽ mua lại 99% cổ phần trong Công ty Đà Nẵng Centre Point, sở hữu bởi Ông Võ Ngọc Châu để thực hiện Dự án ven sông Hàn với giá 1.061,4 tỷ đồng. Nếu hoàn tất, Phát Đạt gần như nắm quyền chi phối toàn bộ pháp nhân này. Khu đất ven sông Hàn mà PDR nhắm tới nằm tại các lô A1-12, A1-13, A1-14 phường Hải Châu, TP Đà Nẵng. 

Ngoài Đà Nẵng, 300 tỷ đồng từ đợt phát hành dự kiến được sử dụng để mua cổ phần tại CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN - chủ đầu tư dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám, phường Bàn Cờ, TP. HCM.

Đây là thương vụ Phát Đạt đã công bố từ cuối năm 2025 khi nhận chuyển nhượng cổ phần từ CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Theo tài liệu, tổng giá trị thương vụ dự kiến khoảng 1.350 tỷ đồng để sở hữu 50% vốn tại AKYN, trong đó phần vốn từ đợt phát hành chỉ đáp ứng một phần. Phần còn lại dự kiến được cân đối từ các nguồn khác. Theo kế hoạch, thương vụ này sẽ được giải ngân trong quý 2/2026.

Song song với kế hoạch huy động vốn, Công ty cũng sẽ trình phương án phát hành cổ phiếu để trả cổ tức. Theo đó, cổ đông sẽ nhận cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 10%, tương ứng tối đa gần 120 triệu cp, giá trị khoảng 1.197 tỷ đồng. Cổ phiếu không hạn chế chuyển nhượng với nguồn chi trả đến từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2026.