Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?

Ông Trần Ngọc Cảnh (Vĩnh Phúc) hỏi, các dự án của chủ đầu tư thứ cấp nằm trong khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp ≥ 10 ha) hoặc lập quy hoạch tổng mặt bằng (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp < 10 ha) để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng hay không (vì chủ đầu tư khu công nghiệp và chủ đầu tư thứ cấp là 2 chủ thể khác nhau)?

Tại các khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, chủ đầu tư khu công nghiệp đã chia lô đất công nghiệp (ký hiệu là A) thành các lô đất nhỏ (ký hiệu từ A1 đến A10).

Thực tế thu hút đầu tư, chủ đầu tư khu công nghiệp qua nhu cầu đầu tư của chủ đầu tư thứ cấp và cho thuê theo nhu cầu, dẫn đến làm thay đổi quy hoạch chia lô đã được phê duyệt. Ví dụ, các lô A1 đến A10 có diện tích mỗi lô đất là 10.000 m2, cho chủ đầu tư thứ cấp thuê lô đất có diện tích 25.000 m2. Như vậy để cho thuê đất, chủ đầu tư khu công nghiệp đã chia lại lô đất khác với quy hoạch được duyệt.

Ông Cảnh hỏi, đối với trường hợp này, chủ đầu tư khu công nghiệp có phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 2 Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 4/7/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng trước khi cho chủ đầu tư thứ cấp thuê hay không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Về việc lập quy hoạch, căn cứ Luật Xây dựng năm 2014, việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với một khu công nghiệp là căn cứ lập dự án, cấp giấy phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu công nghiệp, đồng thời để xác định cơ cấu chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đối với từng lô đất…

Tuy nhiên, do câu hỏi chưa làm rõ các nội dung trong quy hoạch chi tiết trên đã bao gồm các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, tổ chức không gian đến các lô đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp. Trường hợp không có thì phải lập quy hoạch chi tiết để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp.

Về điều chỉnh cục bộ quy hoạch, căn cứ Khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng năm 2014:

"2. Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng trong khu chức năng đặc thù gồm:

a) Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng gồm việc xác định chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất, thiết kế đô thị; bố trí hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược;".

Do đó, khi điều chỉnh diện tích các lô đất theo hướng tăng số lượng các lô đất trong khu công nghiệp phải thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của khu công nghiệp; khi thực hiện điều chỉnh cục bộ phải bảo đảm tuân thủ các quy định về điều kiện điều chỉnh và các quy định pháp luật khác có liên quan.