5% tiền mua nhà vào tài khoản ngân hàng: Thêm “lá chắn” cho người mua

Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà tại ngân hàng

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tiếp tục được thực hiện theo tiến độ dự án. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc; tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng.

Trường hợp người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Điểm mới được đề xuất là 5% giá trị hợp đồng còn lại có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, thay vì chỉ quy định về thời điểm thanh toán khoản tiền cuối cùng, dự thảo bổ sung cơ chế để 5% giá trị hợp đồng được “giữ” tại ngân hàng trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đây là khoản tiền có giá trị đáng kể đối với người mua. Với một căn hộ trị giá 5 tỷ đồng, 5% tương đương 250 triệu đồng. Việc khoản tiền này được quản lý tại ngân hàng vì vậy có thể tạo thêm một lớp bảo đảm trong quan hệ giữa người mua và chủ đầu tư.

Trao đổi với PetroTimes, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, ông đồng tình với chủ trương này. Theo ông, trên thực tế, quy định về việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận đã được đặt ra, nhưng cơ chế thực hiện chưa thật sự rõ ràng.

Nếu khoản tiền chỉ được giữ lại trong quan hệ trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư, khi việc cấp giấy chứng nhận bị chậm có thể phát sinh tranh chấp về nguyên nhân và trách nhiệm. Trong khi đó, nguyên nhân chậm cấp giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng xuất phát từ chủ đầu tư.

“Lỗi có thể thuộc về chủ đầu tư, người mua hoặc thậm chí liên quan đến cơ quan quản lý nhà nước trong việc xử lý các vấn đề pháp lý, thủ tục hoặc thay đổi quy hoạch”, TS. Trần Xuân Lượng phân tích.

Theo chuyên gia, việc đưa 5% vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng sẽ tạo thêm một cơ chế trung gian, với sự tham gia của ngân hàng bên cạnh người mua, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Qua đó, việc xử lý khoản tiền có thể khách quan, minh bạch hơn, thay vì chỉ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư.

Phải quy định rõ trách nhiệm và cách xử lý khoản tiền

Tuy nhiên, theo TS. Trần Xuân Lượng, việc bổ sung tài khoản bảo đảm chỉ thực sự phát huy hiệu quả nếu cơ chế vận hành được thiết kế cụ thể, minh bạch và không tạo thêm thủ tục, chi phí cho người mua.

Ông cho rằng, tương tự như cơ chế đối với khoản 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư, khoản 5% thanh toán cuối cùng cần được quy định rõ về trách nhiệm của từng chủ thể. Trong đó, phải xác định được nguyên nhân của việc chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận và trách nhiệm thuộc về bên nào. “Nếu lỗi thuộc về bên nào thì bên đó phải chịu trách nhiệm”, TS. Trần Xuân Lượng cho biết.

Chẳng hạn, nếu nguyên nhân thuộc về chủ đầu tư, cơ chế tài khoản bảo đảm cần cho phép xử lý khoản 5% theo hướng bảo vệ quyền lợi của người mua mà không nhất thiết phải tiếp tục phụ thuộc vào chủ đầu tư. Khi trách nhiệm đã được xác định, ngân hàng có thể thực hiện việc chuyển khoản tiền theo cơ chế đã được các bên thỏa thuận.

Ở chiều ngược lại, nếu nguyên nhân thuộc về người mua, cơ chế cũng cần quy định rõ phương án xử lý để bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư. Theo chuyên gia, điều này đặc biệt cần thiết trong những trường hợp người mua gặp khó khăn về tài chính hoặc chưa hoàn tất các nghĩa vụ thuộc trách nhiệm của mình.

Đối với trường hợp vướng mắc xuất phát từ thủ tục pháp lý hoặc cơ quan quản lý nhà nước, cần có cơ chế xác định nguyên nhân, trách nhiệm và phương án tháo gỡ. Khi đó, khoản tiền 5% không nên trở thành khoản tiền bị “treo” vô thời hạn trong khi người mua đã nhận nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. "Bởi vì, mục tiêu cuối cùng của cơ chế này là bảo vệ người tiêu dùng, bảo vệ khách hàng”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Một nội dung khác cũng cần được làm rõ là quyền lợi phát sinh trong thời gian khoản 5% được gửi tại ngân hàng. Theo TS. Trần Xuân Lượng, hợp đồng và thỏa thuận về tài khoản bảo đảm phải quy định cụ thể thời gian, trách nhiệm của các bên cũng như mức lãi suất và bên được hưởng phần lãi phát sinh.

Theo đó, ngay từ đầu, các bên cần thống nhất rõ trong trường hợp nào khoản tiền được chuyển cho chủ đầu tư, trường hợp nào được hoàn trả cho người mua và phần lãi phát sinh trong thời gian gửi tại ngân hàng thuộc về ai.

Việc quy định cụ thể những nội dung này sẽ giúp hạn chế tranh chấp mới phát sinh từ chính cơ chế bảo đảm 5%. Đồng thời, ngân hàng có thể đóng vai trò trung gian quản lý dòng tiền, thực hiện việc chuyển hoặc hoàn trả theo những điều kiện đã được xác lập.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026. Nếu được thông qua, quy định về 5% giá trị hợp đồng cuối cùng sẽ cần tiếp tục được cụ thể hóa về quy trình thực hiện, trách nhiệm của các bên và cơ chế xử lý trong từng trường hợp, nhằm bảo đảm mục tiêu bảo vệ người mua mà không làm phát sinh thêm thủ tục trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.