7 áp lực đang xảy ra với doanh nghiệp bất động sản

Chia sẻ tại buổi toạ đàm mới đây, dưới góc độ chủ đầu tư dự án, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land đã chỉ ra 7 khó khăn, áp lực mà doanh nghiệp BĐS đang gặp phải trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến kéo dài.

Thứ nhất, kế hoạch kinh doanh bị phá vỡ nghiêm trọng: Các chủ đầu tư dự án đều phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh giảm từ 30% thậm chí cao hơn do các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ vì dịch bệnh. Doanh thu bán hàng sụt giảm nghiêm trọng trong khi chi phí đầu vào tăng dẫn đến hiệu quả hoạt động sẽ bị giảm sâu. Năm nay doanh nghiệp đạt được 50% kế hoạch đề ra là sự nỗ lực không đơn giản.

Thứ hai, các sự kiện bán hàng bị tạm dừng: Hình thức bán hàng truyền thống của các doanh nghiệp BĐS thông qua các sự kiện bán hàng là chính. 2 đợt dịch xảy ra liên tiếp vào đầu năm nay làm cho các sự kiện bán hàng không thể tổ chức theo dự kiến. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã đầu tư cho nền tảng bán hàng trực tuyến tuy nhiên chỉ phù hợp với các thương hiệu lớn, uy tín. Tuy nhiên thói quen giao dịch truyền thống và yêu cầu khắt khe về pháp lý là rào cản chưa mang lại hiệu quả cao cho hình thức giao dịch mới này.

Thứ ba, kế hoạch triển khai thi công xây dựng bị đình trệ: Hầu hết tiến độ thi công các công trình xây dựng đều bị ảnh hưởng tiến độ. Giá cả VLXD leo thang làm gia tăng chi phí đầu vào đáng kể cho các công trình xây dựng. Đại dịch cũng làm biến động nguồn lao động phục vụ cho công trường. Chính vì vậy sau khi dịch bệnh qua đi, việc tìm kiếm nhân công lao động cho các công trình xây dựng cũng là vấn đề lớn của các nhà thầu xây dựng. Như VanPhuc city trong năm nay chỉ có thể đảm bảo được khoảng 70% tiến độ trong 12 hạng mục công trình xây dựng trọng điểm được triển khai theo kế hoạch.

Thứ tư,  áp lực về đồng tiền và khả năng trả nợ vay: Hầu hết các Chủ đầu tư đều sử dụng nguồn vốn vay từ Ngân hàng và các hình thức huy động tài chính khác. Tỉ trọng nguồn vốn vay tùy thuộc vào quy mô dự án và năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Các Chủ đầu tư thường phải hoạch định ngân sách đầu tư cho khoảng thời gian từ 3-5 năm để phục vụ việc đầu tư, phát triển dự án. Trong trạng thái bình thường khi dòng tiền ổn định thì khả năng trả nợ vay được đảm bảo. Tuy nhiên trong tình huống hiện nay khi doanh thu và đồng tiền sụt giảm nghiêm trọng thì áp lực tài chính lên các Chủ đầu tư là vô cùng lớn và rủi ro cao. Chết trên đống tài sản là tình huống dễ dàng xảy ra trong giai đoạn này nếu một số doanh nghiệp có tỉ trọng vốn vay cao mà không có giải pháp hỗ trợ từ phía Ngân hàng và các bên liên quan.

Thứ năm, áp lực về chi phí duy trì hoạt động: Chủ đầu tư thường có nguồn lực dự phòng khá dài hơi do lộ trình triển khai các dự án khá dài hạn. Nhưng với tình trạng doanh thu bị giảm sút thì bài toán duy trì hoạt động sẽ gặp khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân sự và giảm lương từ 20-30% là giải pháp tạm thời để duy trì bộ máy hoạt động của mình.

Thứ sáu, nguồn lực dự phòng cho các hoạt động phục hồi bị cạn kiệt: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS luôn đòi hỏi nguồn lực rất lớn, bên cạnh việc duy trì hoạt động thì doanh nghiệp cũng phải dự phòng nguồn lực để tái khởi động các hoạt động đầu tư và kinh doanh dự án. Sau gần 2 năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần và đến thời điểm hiện nay khi dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động đầu tư và bán hàng là thách thức lớn đang đặt ra.

Thứ bảy, các khó khăn về pháp lý dự án vẫn tiếp tục kéo dài: Đây là nguyên nhân gây ách tắc nguồn lực đầu tư của doanh nghiệp kéo dài nhiều năm qua. Năm 2021 có nhiều điểm sáng tháo gỡ về pháp lý với các điều chỉnh sửa đổi của Luật xây dựng, Luật đầu tư và các bạn bản pháp lý liên quan. Tuy nhiên sự điều chỉnh này là chưa đủ và chưa đồng bộ, quá trình thực thi còn chậm. Việc này dẫn đến việc triển khai các dự án BĐS tốn kém gấp đôi, gấp 3 thời gian và nguồn lực so với kỳ vọng gây lãng phí nguồn lực rất lớn, tác động lên chi phí đầu vào gia tăng và giá thành sản phẩm.

Theo bà Hương, thị trường BĐS đang đối mặt với thách thức và khó khăn chưa từng có do dịch bệnh gây ra. Giãn cách xã hội kéo dài trên nhiều tỉnh thành, đặc biệt là Tp. HCM đã bước sang tháng thứ 3 làm doanh nghiệp buộc phải đóng cửa, chuyển sang chế độ làm việc tại nhà hoặc tạm dừng hoạt động.

Tuy nhiên đối với các doanh nghiệp BĐS do đặc thù là giao dịch trực tiếp do các yêu cầu chặt chẽ về mặt pháp lý và giá trị sản phẩm cao. Chính vì vậy việc giãn cách xã hội đã làm thị trường ngưng trệ. Tùy theo mức độ kiểm soát dịch ở các địa phương mà tình hình ngưng trệ này có thể một phần hay hoàn toàn.

Theo đo lường mới nhất trên các trang thông tin BĐS hàng đầu như batdongsan.com, nhà đầu tư vẫn có sự quan tâm BĐS tuy nhiên tỉ lệ quan tâm giảm xuống do tâm lý chờ đợi và thận trọng chờ tâm dịch qua đi. Ngoài yếu tố an toàn về sức khỏe, tình hình khó khăn chung của các DN về dòng tiền, về công ăn việc làm và thu nhập cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng trong giai đoạn này.

"Chúng tôi đã đưa ra các kịch bản khác nhau cho diễn biến đợt dịch lần này. Với tình hình còn khá căng thẳng như hiện nay thì kịch bản lạc quan là dịch bệnh sẽ từng bước được kiểm soát đến hết quý 3 và doanh nghiệp được mở cửa hoạt động trở lại hoàn toàn hay từng phần. Như vậy chúng ta còn được quý 4 để tăng tốc và chạy bù lại cho thời gian bị giãn cách buộc phải đóng cửa do dịch bệnh. Hiện nay chúng tôi vẫn đang gấp rút chuẩn bị cho việc mở cửa hoạt động trở lại trong tháng 9. Quý 4 năm nay chúng tôi dự kiến sẽ đưa ra dòng sản phẩm căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ với kỳ vọng sẽ đáp ứng được nhu cầu của đông đảo khách hàng quan tâm", CEO Đại Phúc Land cho biết.  

Tuy vậy, với tỉ lệ số ca nhiễm, số ca tử vong vẫn tăng cao tại Tp.HCM và 1 số tỉnh lân cận cũng như tỉ lệ tiêm vaccine còn thấp, nguồn vaccine về hạn chế trong quý 3 thì kịch bản xấu hơn là dịch bệnh sẽ tiếp tục kéo dài sang quý 4. Theo bà Hương, có thể doanh nghiệp BĐS phải chấp nhận sống chung với dịch bệnh có thể tiếp diễn trong năm 2022, khi đó chính phủ cần xem xét để có đánh giá, khoanh vùng và mở cửa hoạt động từng bước, tránh tình trạng nền kinh tế bị tê liệt kéo dài sẽ gây hệ lụy không nhỏ cho các bên.

"Trong tình huống đó doanh nghiệp phải đối mặt với tình huống cực kỳ khó khăn do hoạt động sản xuất, kinh doanh bị đình trệ kéo dài. Với kịch bản xấu hơn này chắc chắn chính phủ phải có những giải pháp trợ lực khẩn cấp cho doanh nghiệp, thủ tục nhanh chóng như khoản vay trả lương và các chi phí duy trì hoạt động, chính sách về thuế, các ưu đãi về giảm lãi suất vay hoặc giãn nợ vay và các chính sách an  sinh xã hội khác sẽ tiếp thêm nguồn lực kịp thời cho doanh nghiệp vượt qua giai đoạn cam go này để có cơ hội hồi phục sau khi dịch bệnh qua đi", bà Hương ý kiến.