Ai sẽ thực sự hưởng lợi từ phiên đấu giá đất khủng khiếp ở Thủ Thiêm?

Áp lực 37.000 tỷ đồng từ phiên đấu giá đất

Tuần qua, thông tin về cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, TP HCM dấy lên nhiều luồng ý kiến. Ngoài mức giá gây "sốc" của các lô đất thì tiềm lực của các doanh nghiệp thắng đấu giá như Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tân Hoàng Minh) hay Dream Republic, Sheen Mega (2 đơn vị có liên quan đến Vạn Thịnh Phát - một tập đoàn sở hữu quỹ đất khủng tại trung tâm quận 1) đặc biệt được giới bất động sản quan tâm.

Ẩn số lớn nhất là khả năng "chồng" đủ 24.500 tỉ đồng (1,1 tỉ đô la) trong khoảng nửa năm tới cho lô đất vàng 3-12 tại Thủ Thiêm (TP HCM) của Ngôi Sao Việt (Tân Hoàng Minh).

Trong khi đó, thời điểm kết thúc năm 2020, tổng tài sản trên sổ sách của Tân Hoàng Minh còn không đủ 1 tỷ USD, cụ thể là 20.052 tỉ đồng. Công ty TNHH đầu tư bất động sản (BĐS) Ngôi Sao Việt (thành viên của Tân Hoàng Minh) – đơn vị vừa trúng đấu giá cũng chỉ có vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng, thua xa nhiều so với giá trị của lô đất tại Thủ Thiêm mà đơn vị này mạnh tay đấu giá.

Trong quá khứ, doanh nghiệp này có tiền lệ chậm trễ với tiền đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, TP HCM khi trả giá cao gấp nhiều lần so với khởi điểm. Khi đó, ngoài số tiền trúng đấu giá tập đoàn này phải nộp thêm hơn 260 tỉ đồng tiền phạt trễ hạn để được mua lô đất.

Đến 2019, thuyết minh báo cáo tài chính kiểm toán 2018 ghi nhận đất vàng 23 Lê Duẩn từ tay Tân Hoàng Minh về tay Techcombank.

Quay trở lại với phiên đấu giá Thủ Thiêm, theo giá khởi điểm của phiên đấu giá, Ngôi Sao Việt đã phải nộp trước hơn 588 tỷ đồng. Như vậy, hoặc Tân Hoàng Minh phải "chồng" đủ tiền, hoặc là mất gần 600 tỷ đồng.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Minh Tuấn trả lời trên Zing cho rằng, việc bỏ cọc là khó xảy ra bởi giá trị ký quỹ lớn, con số mà Tân Hoàng Minh chưa chắc có thể kiếm được trong hàng năm. Nhưng nguồn tiền đề nộp vẫn đang một ẩn số lớn. Ông Tuấn cho rằng chủ yếu đến từ vốn vay ngân hàng, bởi vốn vay trái phiếu đang bị siết chặt.

Thậm chí, vị chuyên gia còn thẳng thắn nêu thêm góc nhìn rằng Tân Hoàng Minh có thể chỉ là đại diện cho một "liên minh" mà có những cái tên đứng đằng sau cho lô đất này, bởi thực tế Tân Hoàng Minh cũng từng "đóng thế" cho nhiều thương vụ trước đó.

Tại Hà Nội, Tân Hoàng Minh cũng từng mua rồi rút lui khỏi dự án 22-24 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng, Hà Nội để sang tay cho đại gia bất động sản Masterise Group.

Nếu như Ngôi Sao Việt là cái tên có chút tiếng tăm trong "làng" bất động sản thì ba đơn vị trúng đấu giá còn lại là Công ty cổ phần Dream Republic, Công ty cổ phần Sheen Mega và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh cũng khiến dư luận băn khoăn về năng lực tài chính.

Trong khi Bình Minh chỉ vừa mới thành lập trước phiên đấu giá một thời gian ngắn (tháng 9/2021) thì Dream Republic và Sheen Mega cũng chỉ có số vốn vài trăm tỷ đồng. Theo VnExpress, cho tới cuối năm 2020, báo cáo tài chính của cả hai vẫn chưa ghi nhận phần vốn được góp. Tổng tài sản chỉ dừng ở mức vài chục triệu đồng và không phát sinh hoạt động kinh doanh nào.

Tuy nhiên, cả 2 doanh nghiệp này đều liên quan đến Vạn Thịnh Phát - một tập đoàn không hề "vô danh" khi sở hữu quỹ đất khủng tại trung tâm quận 1. Một trong 3 cổ đông sáng lập Dream Republic là ông Đặng Minh Thắng sở hữu 30% cổ phần - người đang đảm nhận nhiều pháp nhân khác trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát.

Còn Tổng giám đốc của Sheen Mega là bà Nguyễn Thị Huyền cũng là người sáng lập Công ty Đắc Vạn Hưng - đơn vị gián tiếp sở hữu số cổ phần Tập đoàn Peninsula trị giá 2.285 tỉ đồng (thuộc Vạn Thịnh Phát).

Điều này khiến cho ẩn số về việc "chồng" đủ khoản tiền "khủng" đấu giá đất được dư luận quan tâm, theo sát.

Ai được hưởng lợi từ vụ đấu giá Thủ Thiêm?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra ba trường hợp được hưởng lợi từ vụ đấu giá khủng tại Thủ Thiêm.

Đầu tiên là ngân sách của TP HCM được hưởng lợi khi số tiền thu được hơn 37.000 tỉ đồng là nguồn thu lớn trong bối cảnh khó khăn sau đại dịch.

Đối tượng thứ 2 là các chủ đầu tư xung quanh khu Thủ Thiêm. Giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư cận kề đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị đội lên trong tương lai.

Thứ ba chính là các chủ đầu tư có bất động sản tọa lạc tại Thủ Thiêm đang thế chấp tài sản là các bất động sản ở ngân hàng có thể định giá lại tài sản để vay thêm vốn. Với mặt bằng giá kỷ lục vừa được thiết lập, việc định giá lại tài sản thường diễn ra theo hướng giá trị tăng lên khi cập nhật theo giá thị trường.

Còn ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) trao đổi trên VnExpress cho rằng các dự án đã bàn giao hoặc đang trong quá trình triển khai trên bán đảo Thủ Thiêm đều hưởng lợi nhờ chênh lệch địa tô lớn sau phiên đấu giá tỷ USD vừa qua, ở thế "ngồi không" chờ tăng giá.

Nhìn xa về các kịch bản có thể xảy ra, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu có giả định bên trúng đấu giá bỏ cuộc giữa chừng, nếu điều này xảy ra sẽ tạo ra tiền lệ lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường. Ngược lại, mức giá đất kỷ lục sẽ phá vỡ cấu trúc của thị trường bất động sản. Dù ở bất kỳ kịch bản nào, quá trình kiến thiết khu đô thị mới Thủ Thiêm đều gặp nhiều thách thức.

Bởi vậy, nhiều chuyên gia trong ngành bày tỏ quan điểm TP HCM cần có cơ chế giám sát chặt chẽ các doanh nghiệp tham gia đấu giá từ đầu để tránh trường hợp đầu cơ quỹ đất nhưng sau đó không làm gì đồng thời ngăn ngừa nguy cơ nhóm lợi ích thổi giá đất gây lũng đoạn thị trường.