Cần có quy định nộp tiền khi gia hạn thời hạn sử dụng đất

Bình luận với MarketTimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho rằng hiện nay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất”, nhưng chưa quy định “nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất” khi “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”.

Cụ thể, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất” (tại Khoản 17 Điều 3 Dự thảo).

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, nội dung này lại chưa được quy định đầy đủ, chi tiết khi tại các Điều 161 và khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới chỉ quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất”.

Ông Châu cho rằng, việc quy định như trên đang đặt ra vấn đề tính chính xác của nội hàm khi thông thường khi hết hạn thời hạn sử dụng đất thì phải xin gia hạn chứ không phải xin điều chỉnh thời hạn sử dụng đất được.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Châu, hiện nay khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định trường hợp “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và người sử dụng đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời gian sử dụng đất được điều chỉnh” và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện về môi trường.

Dẫn chứng thực tiễn về câu chuyện lợi ích của nhà nước và chủ đầu tư liên quan đến quy định gia hạn thời hạn sử dụng đất, Chủ tịch HOREA nếu có quy định phù hợp sẽ không chỉ tăng thu cho nhà nước mà cả doanh nghiệp cũng có lợi.

Cụ thể, theo ông Châu, như tại dự án Sài Gòn One Tower số 1 đường Hàm Nghi, quận 1 đã được Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh giao đất từ năm 2008, bị thế chấp và trở thành nợ xấu được VAMC thu giữ và đưa ra đấu giá năm 2019, lúc đó thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm nên chỉ được định giá khởi điểm để đấu giá là 6.110 tỷ đồng. Nếu có quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” lên đủ 50 năm thì giá khởi điểm để đấu giá chắc chắn sẽ cao hơn mức 6.110 tỷ đồng, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Châu, hiện nay, trên thị trường nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các chủ đầu tư yếu kém bị “đắp chiếu, trùm mền” và đã được các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản mua và tái khởi động lại dự án, rất đáng được trân trọng và khuyến khích, điển hình như Novaland đã mua lại hơn 30 dự án, Hưng Thịnh đã mua lại hơn 10 dự án... Nhưng, do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng trên dưới 40 năm, nên các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bị thua thiệt khi tái khởi động lại các dự án này.

“Nếu có quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lên đủ 50 năm thì chủ đầu tư được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh”, ông Châu nêu quan điểm.

Từ thực tiễn hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản cũng như những phân tích nêu trên, ông Lê Hoàng Châu cho biết vừa qua HOREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một số nội dung liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trong đó quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là một trong những nội dung trọng tâm.

Cụ thể, HOREA đề xuất xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 179 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng “Việc xem xét gia hạn đối với dự án đầu tư khi hết thời hạn sử dụng đất; điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc nhu cầu của người sử dụng đất phải …”.

Bên cạnh đó, HOREA cũng đề nghị bổ sung cụm từ “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” vào tiêu đề Điều 161 và khoản 2 Điều 161 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng “Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất…”.