Cánh cửa thứ 3 cho giấc mơ an cư - Bài 1: Có 5 tỷ đồng vẫn khó mua nhà

Cánh cửa thứ 3 cho giấc mơ an cư

LTS: Thị trường nhà ở tại các đô thị lớn đang chứng kiến mặt bằng giá mới vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Trong khi nhà ở xã hội có điều kiện tiếp cận chặt chẽ, nhà ở thương mại lại ngày càng xa tầm tay, một "khoảng trống phân khúc" dần lộ diện. Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, kỳ vọng mở thêm một hướng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Loạt bài "Cánh cửa thứ 3 cho giấc mơ an cư" sẽ phân tích thực trạng, mổ xẻ chính sách và lắng nghe ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp, người mua nhà, nhằm làm rõ liệu cơ chế mới có thể tạo ra thay đổi thực chất trên thị trường, hay vẫn còn những rào cản cần tiếp tục tháo gỡ.

5 tỷ đồng khó mua được một căn nhà

3 năm trước, vợ chồng chị Minh Anh (32 tuổi, nhân viên marketing tại Hà Nội) từng cân nhắc mua một căn hộ khoảng 70m² ở khu vực phía Tây thành phố Hà Nội với giá hơn 3 tỷ đồng. Sau đó, hai vợ chồng quyết định chờ thêm thời gian để tích lũy.

"Giờ quay lại xem, căn tương tự đã lên 5 tỷ đồng. Với mức thu nhập hơn 40 triệu đồng/tháng của cả hai vợ chồng, chúng tôi không dám vay quá nhiều vì áp lực trả nợ kéo dài 20–25 năm", chị chia sẻ.

Không riêng gì gia đình chị Minh Anh, nhiều cặp vợ chồng trẻ đang rơi vào tình thế tương tự. Một căn hộ 2 phòng ngủ gần khu vực trung tâm Hà Nội hiện phổ biến ở mức giá cao hơn nhiều so với vài năm trước. Với khoản tiền tích lũy khoảng 4–5 tỷ đồng, lựa chọn khả dĩ nhất thường là các dự án ở xa trung tâm, thời gian di chuyển kéo dài, hạ tầng xã hội chưa đồng bộ.

Ở góc nhìn khác, chị Thu Hà (29 tuổi), một nhân viên ngân hàng sống độc thân, cho biết việc mua nhà gần như là bài toán "vượt quá khả năng" nếu chỉ dựa vào thu nhập cá nhân. "Tôi không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nhưng nhà thương mại thì giá đã lên quá cao. Cảm giác như mình đứng giữa, không thuộc về phân khúc nào", chị nói.

May mắn hơn 2 trường hợp trên, anh Lê Hải Hưng (quê Hà Tĩnh) vừa tốt nghiệp đại học, được bố mẹ cho gần 5 tỷ đồng để mua nhà ở Hà Nội. Tuy nhiên, cũng phải mất khá nhiều thời gian, đi tìm kiếm khắp nơi anh mới mua được một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực Hoài Đức. "Chưa bao giờ tôi nghĩ có từng đó tiền mà đi mua nhà lại khó như vậy", anh Hưng chia sẻ.

Câu chuyện của những phụ nữ trẻ, những gia đình mới lập nghiệp cho thấy một thực tế, phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn ngày càng thu hẹp.

Khoảng trống phân khúc và áp lực vùng ven

Thị trường bất động sản thời gian qua ghi nhận mặt bằng giá căn hộ tăng nhanh, đặc biệt tại Hà Nội và các đô thị lớn. Nguồn cung nhà ở giá thấp gần như biến mất khỏi khu vực nội đô; phân khúc trung cấp dần dịch chuyển lên mức giá cao hơn.

Số liệu thị trường cho thấy lý do của cảm giác "xa vời" đó không phải là cảm tính. Theo báo cáo thị trường năm 2025, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ ở Hà Nội ở gần mức 100 triệu đồng/m², còn tại TPHCM là khoảng 111 triệu đồng/m². Với mức giá này, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70 m² có giá vào khoảng 7–7,8 tỷ đồng, tức cao hơn nhiều so với khoản tích lũy 4–5 tỷ mà nhiều gia đình trẻ hiện có. Vì vậy, đối với rất nhiều người thu nhập trung bình, lựa chọn khả thi duy nhất là nhắm tới các dự án vùng ven, căn hộ cũ hoặc giảm diện tích đều là những đánh đổi lớn về thời gian đi lại, tiện ích và chất lượng sống.

Điều này dẫn tới một hệ quả dễ thấy, người mua nhà thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, buộc phải dịch chuyển ra xa hơn. Từ khu vực trung tâm ra vành đai, từ vành đai ra các đô thị vệ tinh. Quãng đường đi làm dài thêm, chi phí sinh hoạt tăng, áp lực chăm sóc con cái, trường lớp, y tế… cũng theo đó gia tăng.

Với phụ nữ, những người thường gánh phần lớn trách nhiệm chăm sóc gia đình, việc lựa chọn nơi ở không chỉ là bài toán tài chính mà còn là bài toán thời gian, an toàn và tiện ích sống. Một căn hộ rẻ hơn nhưng cách nơi làm việc hàng chục kilomet đồng nghĩa với nhiều giờ di chuyển mỗi ngày.

Trong khi đó, nhà ở xã hội vốn dành cho nhóm thu nhập thấp và đối tượng ưu tiên lại có tiêu chí xét duyệt chặt chẽ, nguồn cung hạn chế và không phải ai cũng đủ điều kiện tiếp cận. Khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vì thế ngày càng lộ rõ.

Một "cánh cửa" có đủ rộng?

Khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền dần biến mất khỏi khu vực nội đô, thị trường thực tế chỉ còn hai cực, nhà ở xã hội với điều kiện tiếp cận chặt chẽ và nguồn cung hạn chế; nhà ở thương mại với mặt bằng giá ngày càng cao. Ở giữa hai phân khúc đó là một nhóm đông đảo người thu nhập trung bình không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không còn đủ khả năng với nhà thương mại.

Chính trong khoảng trống này, cơ quan quản lý đang xây dựng cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, được kỳ vọng trở thành "cánh cửa thứ ba" cho người mua nhà.

Về bản chất, mô hình này hướng tới nhóm thu nhập trung bình tại đô thị, những người có việc làm ổn định, có tích lũy, nhưng không thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà trong vài năm qua. Cơ chế dự kiến tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, từ thủ tục đầu tư, tiếp cận đất đai đến ưu đãi tài chính, đồng thời kiểm soát lợi nhuận và giá bán.

Tuy nhiên, câu hỏi không chỉ nằm ở thiết kế chính sách. Điều quan trọng hơn là quy mô và cách thực thi. Nếu nguồn cung không đủ lớn, nếu dự án tiếp tục dồn ra vùng ven xa hạ tầng, hoặc nếu doanh nghiệp không thực sự mặn mà, "cánh cửa" ấy có thể chỉ mở hé.

Giữa kỳ vọng và thực tế, người thu nhập trung bình vẫn đang chờ một cơ hội rõ ràng hơn để an cư. Khi thu nhập không kịp đuổi theo giá nhà, chính sách phải là thứ rút ngắn khoảng cách ấy.

(Còn nữa)