Chuẩn hóa môi giới bất động sản: Kỳ vọng chặn "cò đất"

Người mua lạc lối giữa ma trận "cò đất"

Ngày 31/12/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP với nhiều nội dung liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trong đó có các quy định gắn chặt với hoạt động hành nghề môi giới. Từ ngày 1/3, các yêu cầu về chứng chỉ, doanh nghiệp quản lý và dữ liệu hành nghề chính thức được áp dụng, hướng tới việc chuẩn hóa đội ngũ môi giới, hạn chế tình trạng "cò đất" lộng hành.

Cuối năm 2025, vợ chồng chị Tạ Thị Hòa (30 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) bắt đầu hành trình tìm mua một mảnh đất vùng ven để tích cóp cho tương lai. Qua các hội nhóm mạng xã hội, chị nhanh chóng được hàng loạt "môi giới" tiếp cận, mỗi người một lời chào mời, một mức giá, kèm theo những cam kết nghe rất hấp dẫn.

"Có người giục đặt cọc ngay vì bảo đất sắp lên giá, có người nói là "suất nội bộ", nhưng khi hỏi giấy tờ pháp lý thì trả lời rất mập mờ. Tôi thực sự hoang mang, không biết ai là môi giới làm nghề đàng hoàng, ai chỉ là cò đất", chị Hòa chia sẻ.

Không chỉ người mua ở thực, ngay cả nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng dễ trở thành "con mồi" của cò đất. Anh Tô Hoàng, một tiểu thương ở Bắc Ninh, cho biết từng xuống tiền mua lô đất theo lời môi giới tự do, kỳ vọng ăn chênh sau vài tháng. Tuy nhiên, giao dịch đổ bể vì lô đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, còn người môi giới thì "mất hút".

Những câu chuyện như vậy không hiếm. Nhiều năm qua, đội ngũ môi giới tự phát, thiếu chứng chỉ, thiếu ràng buộc pháp lý đã góp phần tạo ra các cơn sốt ảo, làm nhiễu loạn thông tin thị trường và đẩy rủi ro về phía người mua.

Siết điều kiện hành nghề, môi giới phải chuẩn hóa

Từ ngày 1/3, các quy định mới trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản chính thức được áp dụng, trong đó đáng chú ý là việc chuẩn hóa hoạt động môi giới. Theo quy định, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hợp lệ và chỉ được hoạt động trong khuôn khổ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mô hình môi giới tự do, hoạt động độc lập, không chịu sự quản lý của tổ chức nào sẽ không còn được chấp nhận.

Cùng với đó, hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng theo hướng tập trung, thống nhất. Việc khai thác thông tin phải thông qua yêu cầu chính thức và trả phí theo quy định. Các dữ liệu này không chỉ phục vụ quản lý nhà nước mà còn là căn cứ để giám sát hoạt động của doanh nghiệp và cá nhân môi giới.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định Bộ luôn coi trọng vai trò của đội ngũ môi giới. Đây là lực lượng trực tiếp kết nối thị trường, tác động đến niềm tin của khách hàng và tính minh bạch của giao dịch. Việc chuẩn hóa đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn nhằm chuyên nghiệp hóa lực lượng môi giới, bảo vệ quyền lợi người dân và thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Ở góc độ người trong nghề, chị P.T.T.H., một môi giới đã có chứng chỉ và đang làm việc tại sàn giao dịch ở Hà Nội, cho rằng quy định mới là "cuộc sàng lọc cần thiết". Theo chị, những người làm ăn chụp giật sẽ khó tồn tại, trong khi môi giới làm nghề nghiêm túc có thêm cơ hội khẳng định vị thế và lấy lại niềm tin của khách hàng.

Hiệu quả đến đâu còn chờ thực thi

Dù được kỳ vọng lớn, nhiều ý kiến cho rằng hiệu quả của chính sách vẫn phụ thuộc rất nhiều vào khâu thực thi. Thực tế cho thấy, số lượng người từng tham gia môi giới bất động sản trong giai đoạn thị trường nóng là rất lớn, trong khi tỷ lệ có chứng chỉ hành nghề chỉ chiếm phần nhỏ. Việc chuyển đổi từ hoạt động tự phát sang khuôn khổ doanh nghiệp sẽ cần thời gian.

Một chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhận định, quy định mới đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, nếu không tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử phạt nghiêm các trường hợp vi phạm, cò đất vẫn có thể lách luật, tiếp tục hoạt động dưới nhiều hình thức khác nhau.

Về phía người mua, kỳ vọng lớn nhất là có thể dễ dàng nhận diện môi giới hợp pháp. Khi chứng chỉ hành nghề và thông tin doanh nghiệp được công khai, người dân có thêm cơ sở để kiểm tra trước khi giao dịch, thay vì chỉ dựa vào lời giới thiệu hay quảng cáo trên mạng xã hội. Song song với đó, việc phổ biến kiến thức pháp lý cũng được xem là yếu tố quan trọng để người mua chủ động hơn trong các giao dịch nhà đất.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh mục tiêu cuối cùng của việc chuẩn hóa và siết kỷ cương không phải để "làm khó" người hành nghề, mà để nâng tầm nghề môi giới bất động sản, đưa đây trở thành một nghề chuyên nghiệp, được xã hội tôn trọng. Khi có chuẩn mực thống nhất và kỷ luật thị trường, nghề môi giới sẽ minh bạch hơn và phát triển bền vững hơn.

Từ ngày 1/3, "luật chơi" trên thị trường bất động sản đã thay đổi. Chuẩn hóa nghề môi giới không chỉ là câu chuyện của người làm nghề, mà còn là bước đi quan trọng để bảo vệ người mua, lập lại trật tự và hướng tới một thị trường minh bạch, bền vững hơn. Kỳ vọng chặn được vấn nạn "cò đất" là có cơ sở, nhưng kết quả đến đâu vẫn cần thêm thời gian và sự quyết liệt trong thực thi.

Số lượng môi giới có chứng chỉ hành nghề còn rất ít

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), có tới 89% lực lượng môi giới bất động sản hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực. Trong đó, 51,8% chưa có chứng chỉ và chưa từng qua đào tạo; 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ; 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực. Hiện chỉ khoảng 11,3% môi giới đang sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực.