Công ty Nhà ở xã hội Thuận Thành: Tỷ suất lợi nhuận 10%, phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu lãi suất 14%

Công ty TNHH Đầu tư Nhà ở xã hội Thuận Thành (Công ty Thuận Thành) gây chú ý khi mới phát hành lô trái phiếu trị giá 800 tỷ đồng với lãi suất 14%. Đáng chú ý, trước đợt huy động vốn này, quy mô vốn của công ty rất thấp, chỉ hơn 20 tỷ đồng. Trước thềm phát hành, Thuận Thành mạnh tay tăng vốn khiến dư nợ trái phiếu/vốn điều lệ giảm mạnh từ 34,5 lần xuống chỉ còn 4 lần.

Tăng sốc vốn từ 23,2 tỷ đồng trước khi phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu lãi suất cao 14%

Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội do Chính phủ ban hành mới đây, quy định rõ ràng các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi, phát triển nhà xã hội. Theo đó, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Đối với dự án có giá bán thấp hơn suất đầu tư xây dựng nhà ở cùng loại do cơ quan có thẩm quyền công bố (thường là Sở Xây dựng địa phương) tại cùng thời điểm thì được phép tính tỷ lệ lợi nhuận tối đa là 15%. Như vậy, với các dự án thông thường, tỷ suất lợi nhuận được giới hạn ở mức 10%.

Thế nhưng, mới đây, ngày 21/8/2023, Công ty Thuận Thành phát hành lô trái phiếu trị giá 800 tỷ đồng với lãi suất 14%, cao hơn 40% so với “trần” tỷ suất lợi nhuận làm nhà ở xã hội. Công ty Thuận Thành không công bố mục đích phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo cũng như các bên tham gia thu xếp phát hành trái phiếu.

Tăng sốc vốn từ 23,2 tỷ đồng

Công ty Thuận Thành phát hành lô trái phiếu trị giá 800 tỷ đồng trong bối cảnh hồi đầu năm 2023, vốn điều lệ của công ty ở mức rất thấp, chỉ hơn 20 tỷ đồng. Hay nói cách khác, trước thềm huy động vốn, Thuận Thành dồn dập tăng vốn điều lệ.

Cụ thể, Công ty Thuận Thành thành lập ngày 12/5/2018 tại Khu Ấp, phường Hồ, thị xã Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. Ở thời điểm thành lập, vốn điều lệ của công ty chỉ là 25 tỷ đồng. Công ty cổ phần Tập đoàn Dabaco Việt Nam (Tập đoàn Dabaco) là chủ sở hữu công ty. Sau đó, Dabaco đã chuyển nhượng 100% vốn. Sau nhiều lần thay đổi, tới ngay, người đại diện pháp luật công ty là ông Nguyễn Minh Đức.

Tới đầu năm 2023, vốn điều lệ Thuận Thành chỉ còn 23,2 tỷ đồng. Từ ngày 20/4/2023, vốn điều lệ tăng nhẹ lên 50 tỷ đồng, rồi tăng lên 202 tỷ đồng vào ngày 28/7/2023. Sau khi phát hành thành công trái phiếu, tới ngày 7/9/2023, vốn điều lệ đạt 372 tỷ đồng. Như vậy, dư nợ trái phiếu/vốn điều lệ của Thuận Thành là 4 lần. Nhưng nếu so với hồi đầu năm, con số này lên tới 34,5 lần.

Thông tin xung quanh lô trái phiếu 800 tỷ đồng

Như đã nêu trên, trong bản công bố phát hành trái phiếu, Công ty Thuận Thành không công bố nhiều thông tin quan trọng, trong đó có các bên tham gia thu xếp vốn. Tuy nhiên, tại ngày 21/8/2023 – đúng ngày Thuận Thành phát hành thành công lô trái phiếu này, Thuận Thành ký hợp đồng với Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVComBank) – Chi nhánh Đống Đa. Giá trị khoản vay hoặc nghĩa vụ của hợp đồng cũng là 800 tỷ đồng, đúng bằng với giá trị lô trái phiếu mà Thuận Thành phát hành.

Tài sản đảm bảo là “Toàn bộ quyền tài sản của Bên bảo đảm phát sinh từ Hợp đồng chuyển nhượng vốn góp số 01/2023 ký ngày 02/08/2023 giữa Bên bảo đảm với ông Vũ Việt Cường và các phụ lục Hợp đồng kèm theo (nếu có) liên quan đến việc chuyển nhượng 86,219% phần vốn góp của ông ông Vũ Việt Cường tại Công ty TNHH Hoàng Gia”.

Đáng chú ý, ở gần thời điểm Thuận Thành tăng vốn trước thềm phát hành trái phiếu, Thuận Thành cũng đã ký hợp đồng với PVComBank – Chi nhánh Bắc Ninh. Tài sản đảm bảo là “Tài sản bảo đảm là toàn bộ phần vốn góp của Bên Bảo Đảm (trị giá 160 tỷ đồng) tại Công ty TNHH Hoàng Gia”. Vì vậy, giữa hai bên có mối quan hệ tài chính mật thiết và logic.