Đất nền nhiều tỉnh phía Bắc "lao dốc", có nơi mất 3/4 giá trị chỉ sau nửa năm

Theo dữ liệu tổng hợp trên Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá đất nền tại một số xã thuộc Phú Thọ, Bắc Ninh (sau sáp nhập từ các tỉnh Hoà Bình, Bắc Giang cũ) đã lùi sâu so với giai đoạn sốt đất 2025.

Đơn cử, tại xã Xuân Cẩm (Bắc Ninh, trước thuộc Hiệp Hòa, Bắc Giang), giá đã giảm hơn 54%, từ đỉnh 33 triệu đồng/m² xuống còn 15 triệu đồng/m².

Mức điều chỉnh mạnh nhất được ghi nhận tại khu vực Kim Bôi (Hòa Bình cũ, nay thuộc Phú Thọ). Tại xã Mường Động, giá rao bán phổ biến đã rơi từ đỉnh 20 triệu đồng/m² (quý III/2025) xuống chỉ còn khoảng 5 triệu đồng/m² trong quý I/2026 - tương đương mất tới 75% giá trị chỉ sau nửa năm. Một xã khác cùng khu vực là Kim Bôi cũng giảm hơn 60%.

Nhìn rộng ra, số liệu từ nhiều đơn vị khảo sát thị trường cho thấy diễn biến tương tự đang lan ra cả khu vực giáp ranh Hà Nội. Tại Phú Thọ, mặt bằng giá đất nền hiện phổ biến quanh mốc 19 triệu đồng/m², giảm khoảng một nửa so với đỉnh 35-40 triệu đồng/m² của quý II/2025, và gần như đi ngang từ quý III/2025 đến nay. Tại một số khu đấu giá thuộc Bắc Giang cũ, mức giảm còn sâu hơn, có lô đất giảm tới 65% so với đỉnh. Ngay tại Hà Nội - nơi nền tảng nhu cầu ở thực lớn hơn - giá đất nền một số khu vực như Phú Cát, Tân Xã cũng đã giảm 20-30% so với cao điểm giữa năm 2025.

Không chỉ đất nền tự do, các phiên đấu giá đất công gần đây cũng cho thấy mức giá trúng thấp hơn nhiều so với cuối năm 2025, có lô giảm tới cả trăm triệu đồng so với các phiên đấu giá trước.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết dòng tiền mang tính đầu cơ đang co lại rõ rệt khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn với các sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch. Hệ quả là nhiều khu vực từng "sốt đất" theo tin quy hoạch giờ rơi vào cảnh giao dịch trầm lắng, dù giá đã hạ nhiệt đáng kể.

Giới môi giới tại một số địa bàn cũng xác nhận thực tế này: lượng khách hỏi thăm không thiếu, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch thấp hơn nhiều so với giai đoạn sốt đất trước đó. Áp lực giảm giá để thoát hàng xuất hiện rõ nhất ở nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, mua vào đúng lúc giá đã lên cao hoặc chạy theo tin đồn quy hoạch.

Giới chuyên môn nhìn nhận, dù mặt bằng giá đã điều chỉnh mạnh, phần lớn mới dừng ở mức "cắt lãi" chứ chưa thực sự bước sang giai đoạn "cắt lỗ" trên diện rộng. Thị trường khó giảm đồng loạt: những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và mức giá hợp lý vẫn duy trì được thanh khoản nhất định, trong khi các khu vực thiếu nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục gặp khó trong việc tìm đầu ra.