Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần thiết phải công chứng, chứng thực các giao dịch bất động sản

Tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không quy định

Để nói về các quy định liên quan đến hợp đồng trong kinh doanh bất động sản (BĐS), thì có thể thấy rằng, pháp luật hiện hành cơ bản đã có những yêu cầu rõ tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 122 Luật Nhà ở. Đó là đều bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các giao dịch có tính chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn…) để đảm bảo an toàn pháp lý và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Quan điểm các nhà làm luật cho rằng buộc phải quy định như vậy vì đây là nhóm giao dịch tiềm ần nhiều rủi ro.

Luật Kinh doanh BĐS hiện hành cũng đang quy định thống nhất như trên tại khoản 2 Điều 17: “Hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Đặt giả thuyết nếu các giao dịch BĐS không bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì sẽ ra sao? Theo nhiều chuyên gia pháp lý thì việc không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các giao dịch BĐS sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện, không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Đặc biệt không thể đảm bảo an toàn pháp lý, hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Thực tế cho thấy, việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân đã góp phần hạn chế các tranh chấp phát sinh trong giao dịch của các chủ thể này.

Thời gian qua, các tranh chấp phát sinh chủ yếu là các tranh chấp mà một bên chủ thể là chủ đầu tư, công ty kinh doanh BĐS. Số lượng các dự án có tranh chấp tăng dần, tính chất và mức độ ngày càng nghiêm trọng. Điển hình là Vụ án Tập đoàn địa ốc Alibaba mà dư luận xôn xao, báo chí cũng phải tốn nhiều giấy mực để bình luận, phân tích về tính pháp lý của những hợp đồng giao dịch.

Cũng có rất nhiều doanh nghiệp tìm cách “lách luật” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, bởi lẽ vốn huy động từ khách hàng chi phí sẽ thấp hơn vốn vay nhiều lần. Thậm chí có không ít trường hợp doanh nghiệp đã huy động được vốn dưới hình thức tinh vi như các thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ… Khi thị trường có biến động hoặc sau đó thấy nội dung thỏa thuận gây bất lợi thì doanh nghiệp sẵn sàng thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc kiện khách hàng ra tòa để mong tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Quan niệm của đa số người dân thì coi BĐS là một loại tài sản lớn, có giá trị cao và mong muốn tích cóp. Tuy nhiên, các sản phẩm BĐS trên thị trường lại liên quan đến rất nhiều thủ tục, hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… rất phức tạp, mà mỗi người dân khi có nhu cầu thì không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm soát được khi không thể hiểu hết các quy định pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, nhà ở, đầu tư. Với những yêu cầu trên, việc công chứng các giao dịch BĐS sẽ đóng vai trò như “thanh barie” kiểm soát, cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro có thể phát sinh cho người dân.

Cần thiết phải công chứng

Hồi tháng 5/2023, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, nhiều ý kiến thảo luận của các Đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có đề nghị quy định các giao dịch BĐS bắt buộc phải công chứng, do công chứng là bên thứ ba khách quan, bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên tham gia giao dịch là thể nhân hoặc pháp nhân, bảo đảm an toàn pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, tạo căn cứ trong giải quyết tranh chấp, tạo chứng cứ cho hoạt động tài phán.

Trong một báo cáo gần đây, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã có ý kiến về nội dung này. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đang quy định đồng bộ về nội dung liên quan đến công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng mà có một bên tham gia là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên tự thỏa thuận.

Khi tổng kết, đánh giá cho thấy quá trình áp dụng các quy định như nêu trên không có vướng mắc bất cập và phù hợp, thuận tiện trong áp dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong thực hiện các giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Nhà nước thẩm quyền trong việc thực hiện các thủ tục xác định việc kê khai thuế, thu thuế, thực hiện đăng ký tài sản, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), các quy định trong dự thảo Luật trình Quốc hội xem xét được xây dựng trên cơ sở kế thừa, đảm bảo sự ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật hiện hành. Sau khi tiếp thu ý kiến đóng góp của Quốc hội, nhiều nội dung dự thảo được cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý.

Trong bản dự thảo mới nhất (ngày 17/8/2023), các nội dung về công chứng, chứng thực giao dịch BĐS được quy định tại Điều 43: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS được lập thành văn bản. Hợp đồng kinh doanh BĐS được ký kết khi bất động sản, dự án BĐS đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này” (khoản 3).

Tại khoản 4, Điều 43 quy định cụ thể việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS thực hiện như sau: “Hợp đồng kinh doanh BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm a).

Các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng của cá nhân, hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực (điểm b)”.

Bên cạnh đó, quy định tại điểm d khoản 1 Điều 16 của dự thảo Luật cũng quy định trường hợp BĐS được thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Với các nội dung như trên sẽ không làm thay đổi chính sách hiện hành về công chứng, chứng thực trong giao dịch BĐS đồng thời đảm bảo thống nhất với các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang trình xin ý kiến Quốc hội.

Như vậy, có thể thấy rằng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có quy định về công chứng, chứng thực các giao dịch BĐS sẽ góp phần giúp thị trường BĐS phát triển ổn định theo đúng định hướng tại Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 của Đảng.

Khi Luật được thông qua sẽ hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 của Quốc hội, 03 đạo luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).