Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Dự thảo luật bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật

Báo cáo về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết: Dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan.

Dự thảo Luật bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, đồng thời bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và chỉnh lý theo hướng quy định rõ về phạm vi điều chỉnh gồm kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các trường hợp không áp dụng Luật này, bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh.

Về khái niệm "kinh doanh bất động sản", dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: Làm rõ về các loại hình kinh doanh bất động sản; Bổ sung nội dung về thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; Giữ nguyên cụm từ nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận để phù hợp với khái niệm kinh doanh quy định tại Luật Doanh nghiệp.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật được chỉnh sửa hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản…

Nội dung đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai được quan tâm

Một vấn đề được các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm, cho nhiều ý kiến là nội dung đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Dự thảo Luật đưa ra hai phương án. Phương án 1 quy định: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2 quy định: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết: Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, bởi khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ với người mua. Doanh nghiệp chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn

Nếu tỷ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân).

Nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Do đó, dự thảo Luật quy định tỷ lệ đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua. Ngoài ra, dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm giao kết hợp đồng.

Đối với phương án 2, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng: Việc cho phép thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Trong khi đó, một số ý kiến bày tỏ tán thành với phương án 2. Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách Lê Quang Mạnh cho rằng: Trong thực tế triển khai kể cả có quy định tỷ lệ đặt cọc ở mức độ nhất định nhưng trên thị trường thì các nhà phát triển bất động sản vẫn luôn sử dụng việc đặt cọc như là một kênh để thu lợi vốn.

Nếu cho phép đặt cọc khi chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, có thể sẽ lặp lại hiện trạng là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn thay cho việc dùng tiền của chủ sở hữu để phát triển kinh doanh bất động sản.

Với phân tích nói trên, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách nhất trí với phương án 2 trong dự thảo luật.

Tiếp tục lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo luật tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách

Các Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản đánh giá cao sự chủ động, tích cực của Thường trực Ủy ban Kinh tế, cơ quan soạn thảo và các bộ, ngành hữu quan trong việc nghiên cứu, tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo Luật rà soát thêm nội dung về hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản trong dự thảo Luật, để quy định đảm bảo đầy đủ, đáp ứng yêu cầu phải có hệ thống thông tin thị trường.

Liên quan đến trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng dự thảo Luật hiện mới đang quy định trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và không có quy định về trách nhiệm của UBND cấp dưới như cấp huyện, cấp xã. Do vậy, đề nghị tiếp tục rà soát kỹ lưỡng nội dung này…

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, nghiên cứu để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, đặc biệt với các dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) và các Luật về xây dựng, quy hoạch, đầu tư, đấu thầu, thương mại, công chứng, Bộ luật Dân sự…, đồng thời phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Phó Chủ tịch Quốc hội giao Ủy ban Kinh tế phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, tiếp thu, giải trình đầy đủ ý kiến của các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp này và ý kiến đại biểu Quốc hội tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách sắp tới; lấy ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan, tổ chức, cơ quan tới để hoàn thiện hồ sơ dự án Luật, trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6.