Dừng kiến nghị cấm phân lô bán nền: Cần biện pháp thật mạnh nào thay thế?

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Văn phòng Chính ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ TN&MT soạn thảo.

Thiếu quy định pháp luật đồng bộ để triển khai thực hiện quy định

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ TN&MT soạn thảo, quy định về phân lô bán nền đang gây tranh cãi.

Theo đó, dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, khiến các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và nhiều khu vực khác không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Tại văn bản gửi Văn phòng Chính phủ, liên quan đến quy định về phân lô bán nền được đưa ra tại dự thảo này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, điều 194 Luật Đất đai 2013; Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ TN&MT quy định chi tiết.

Tuy nhiên, theo quy định của luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì hiện nay không còn hình thức thông tư liên tịch giữa 2 bộ. Do vậy, hiện đang thiếu quy định pháp luật đồng bộ để triển khai thực hiện quy định nêu trên.

Bộ Xây dựng cho rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, phát triển đô thị.

Mặt khác, điểm b, khoản 1; khoản 2 Nghị định 43 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Theo Bộ Xây dựng, những nội dụng này cũng đang được quy định cụ thể tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP (Nghị định 11) và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Do đó, Bộ Xây dựng khẳng định, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1; khoản 2, điều 41, Nghị định 43 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, phát triển đô thị, nên không cần thiết phải quy định cụ thể tại Nghị định 43, mà chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo.

Nguyên nhân chính xuất phát từ tư duy làm ăn không chính đáng của một bộ phận doanh nghiệp và năng lực quản lý của chính quyền các cấp (ảnh minh họa)

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, dự thảo Nghị định của Bộ TN&MT về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, phát triển đô thị", đồng thời bãi bỏ điểm b khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 41 Nghị định 43.

Trước đó, theo dự thảo được công bố hồi tháng 4/2020, Bộ TN&MT đưa ra quy định theo hướng mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Theo các chuyên gia, quy định này sẽ tác động mạnh vào thị trường đang vốn rất khó khăn hiện nay.

Được biết, tại dự thảo mới nhất, Bộ TN&MT đã thay đổi nội dung theo hướng bỏ quy định cấm phân lô, bán nền với các dự án nhà ở không nằm trong địa bàn các quận nội thành của Hà Nội, TPHCM và các thành phố trực thuộc tỉnh, trung ương khác.

Chuyên gia nói gì?

Trả lời trên VNE, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế phân tích, quy định trong dự thảo cũ có thể tạo ra tác động lớn với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường đất nền.

Ngoài ra, ông Thịnh cho rằng, nếu siết hoạt động phân lô, bán nền sẽ tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý và người dân có nhu cầu về nhà, đất ở khi quỹ đất tại các quận, huyện ngoại thành Hà Nội, TP HCM và ở các tỉnh, thooành phố nhỏ còn nhiều, nhu cầu phân lô, bán nền rất lớn.

"Những người muốn phân lô, tách thửa để cho, tặng người thân sẽ không được phép làm vậy", ông Thịnh cho biết.

PGS. TS Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, việc phân lô, bán nền ở những địa bàn chậm phát triển kinh tế, đô thị phát triển ở mức thấp sẽ giúp tăng cường giá đất, thu hút đầu tư vào đất đai, đô thị. Vì vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản này vẫn cần thiết.

Với những địa phương chưa phải là đô thị, quy mô đất đai rộng, hoạt động phân lô, bán nền vẫn có thể áp dụng với yêu cầu chặt chẽ việc tuân thủ quy hoạch trong quá trình xây dựng. "Có những địa phương bắt đầu lên thành phố, đến vỉa hè còn chưa có. Nếu hạn chế phân lô, bán nền thì mọi nguồn lực đất đai sẽ nằm im, rất khó thu hút đầu tư, đồng thời hạn chế quyền lợi của người dân", ông Chung nhận xét.

Chia sẻ về thực trạng phân lô, bán nền trái phép, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt tài sản xảy ra ở một số địa phương thời gian qua, ông Chung cho rằng, nguyên nhân chính xuất phát từ tư duy làm ăn không chính đáng của một bộ phận doanh nghiệp và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.

Tương tự, ông Đinh Trọng Thịnh nhận định, việc chủ đầu tư chỉ phải chi một khoản tiền không quá lớn cho xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu đã có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất - khiến họ nảy sinh tâm lý móc nối với một số cán bộ địa phương để thực hiện các dự án không đúng thủ tục, yêu cầu và chất lượng theo quy hoạch... Ngoài ra, nhu cầu thực tế về chỗ ở luôn ở mức cao đã dẫn tới sự xuất hiện các đối tượng đầu cơ và "cò đất", gây xáo trộn thị trường và mất an ninh trật tự tại các khu vực có phân lô, bán nền.

Vì vậy, ông cho rằng các cơ quan chức năng cần siết chặt hoạt động quản lý, giám sát để chỉ những dự án có đầy đủ pháp lý, do nhà đầu tư uy tín thực hiện mới được cấp phép. Bên cạnh đó, phải giám sát về kết cấu và tiến độ xây dựng của dự án - sau một thời gian nhất định phải hình thành khu đô thị đồng bộ hạ tầng, có dân về ở thực.

Chuyên gia này cũng đề xuất xây dựng quy định cụ thể nhằm xác định rõ những vị trí được phép phân lô ở từng địa phương, khu vực dựa trên yêu cầu quản lý, quỹ đất và quy hoạch phát triển. Đồng thời công khai thông tin về dự án phân lô, bán nền ở các địa bàn cụ thể.

Ông cũng cho rằng các cơ quan quản lý cần áp thuế hoặc phạt hành chính ở mức cao với những chủ sở hữu để đất trống lâu năm nhưng không xây dựng mới có thể chấm dứt tình trạng chủ đầu tư lập dự án nhằm phân lô, bán nền, sau đó để đất hoang hóa.