Giá bất động sản "ảo" khiến giấc mơ an cư xa tầm với

"Miễn lãi" - chất xúc tác cho giá bất động sản tăng cao

Thời gian qua, mặt bằng giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM liên tục lập đỉnh, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Điều này dẫn tới một thực tế đáng lo ngại: lợi nhuận khổng lồ đang chảy vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro và hậu quả lại đổ lên vai hàng triệu nhà đầu tư nhỏ lẻ và những người mua để ở thực.

Theo báo cáo mới nhất của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - VARS IRE, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được "bơm" ra nền kinh tế, tăng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, tín dụng chảy vào bất động sản và chứng khoán tăng nhanh hơn mức trung bình của toàn hệ thống ngân hàng. Bởi nhiều doanh nghiệp ngại mở rộng sản xuất do chi phí tăng, sức mua yếu, trong khi hàng loạt dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý, trở thành "điểm đến" lý tưởng của dòng vốn.

Cùng lúc đó, chính sách "miễn lãi - ân hạn gốc" được chủ đầu tư tung ra rầm rộ, cho phép người mua chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, tạm hoãn trả nợ gốc và lãi từ 12 tháng đến 5 năm. Điều này tạo cơ hội cho nhóm đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để ôm hàng mà gần như không chịu rủi ro trong ngắn hạn.

Một ví dụ điển hình: với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng, nếu giá tăng 15-20% sau một năm, khoản lãi có thể đạt 450–600 triệu đồng, tương đương tỷ suất lợi nhuận 50-70% trên vốn bỏ ra - mức lợi nhuận mà khó kênh nào sánh kịp.

Khi nhiều nhóm đầu cơ đồng loạt tham gia, thị trường nhanh chóng rơi vào trạng thái "ảo giác khan hiếm". Các sàn giao dịch, môi giới thổi tin về tiến độ hạ tầng, quy hoạch, càng củng cố tâm lý "mua ngay kẻo lỡ". Giá vì thế tăng chóng mặt – không xuất phát từ nhu cầu ở thực, mà từ kỳ vọng đầu cơ.

Giá ảo - hiểm họa cho toàn nền kinh tế

Hệ quả: nhà đầu tư nhỏ lẻ đua theo hiệu ứng đám đông, sử dụng đòn bẩy tài chính để "đu đỉnh". Người dân mua ở thực bị đẩy ra khỏi cuộc chơi vì giá vượt xa thu nhập (căn hộ 2 phòng ngủ ở Hà Nội, TP.HCM hiện phổ biến 4-6 tỷ đồng).

Giá bất động sản hiện nay không phản ánh giá trị thực (vị trí, hạ tầng, khả năng chi trả của đại đa số dân cư). Khi thị trường đổi chiều - tín dụng bị siết, thanh khoản giảm – những người vào sau mới là nạn nhân: nhà đầu tư nhỏ lẻ buộc phải bán tháo với giá lỗ để trả nợ ngân hàng. Người mua ở thực, lỡ vay dài hạn, phải gánh nợ khổng lồ trong khi tài sản mất giá.

Trường hợp của gia đình anh Tiến, chị Lan ở Đan Phượng (Hà Nội) là ví dụ điển hình của việc "bỏ của chạy lấy người" khi không gồng nổi tiền trả ngân hàng. Thời gian trước, nghe theo chào mời của môi giới, anh chị đã mua 2 căn studio của 1 dự án ở Tây Mỗ. 70% số tiền đầu tư là vay từ ngân hàng với cam kết miễn lãi, ân hạn nợ gốc 18 tháng. Tưởng chừng sẽ thoát hàng ngay trong thời gian ân hạn nợ gốc, tuy nhiên đến lúc cần bán thì lại không có ai mua, cho thuê thì giá rẻ, trong khi tiền phải trả ngân hàng hàng tháng lên tới mấy chục triệu đồng. Không thể gồng thêm, anh chị buộc phải bán cắt lỗ, song việc thoát hàng cũng không dễ.

Nguy hiểm hơn, nếu làn sóng bán tháo lan rộng, nó sẽ tác động dây chuyền đến hệ thống tài chính – ngân hàng, dẫn đến một chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng như đã từng xảy ra trong lịch sử.

Hậu quả nghiêm trọng nhất là mất cơ hội an cư của hàng triệu người dân. Thu nhập bình quân không theo kịp tốc độ tăng giá, trong khi căn hộ 2 phòng ngủ ở thành phố lớn đã chạm ngưỡng 4–5 tỷ đồng, gần như ngoài tầm với của các cặp vợ chồng trẻ.

Không chỉ gây rủi ro cho người mua nhà, dòng tiền méo mó vào bất động sản còn làm suy yếu nguồn lực sản xuất. Khi bất động sản trở thành "cỗ máy làm giàu nhanh", nhiều doanh nghiệp bỏ sản xuất, kéo theo nguy cơ suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia.

Để ngăn chặn vòng xoáy nguy hiểm này, cần những giải pháp mạnh tay: siết tín dụng đầu cơ, tăng minh bạch thị trường, công bố danh sách dự án, tỷ lệ hấp thụ, giá bán thực tế, và phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, khôi phục cơ hội an cư cho đại đa số.

Mặt bằng giá nhà đất đang quá cao

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, cảnh báo: "Mặt bằng giá nhà đất trong quý I và II năm 2025 đã bị đẩy lên quá cao, vượt ngoài dự báo trước đó. Điều này khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro thanh khoản và gia tăng khoảng cách giữa giá bán và giá trị thực. Khi thanh khoản suy yếu, dòng tiền đầu tư sẽ có sự chọn lọc mạnh mẽ hơn. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, có thể khai thác dòng tiền ổn định và giá cả hợp lý sẽ giữ được sức hút. Tuy nhiên, số lượng dự án đáp ứng đủ các tiêu chí này đang rất hạn chế".