Giá nhà Hà Nội vượt 75 triệu đồng/m2: Ngoài tầm với của cả người thu nhập trung bình – cao

Nguồn cung phục hồi nhưng căn hộ bình dân ‘bốc hơi’ khỏi thị trường 

Trong hơn một năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu phục hồi về nguồn cung sau giai đoạn sụt giảm mạnh 2018–2023. Theo dữ liệu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2018 thị trường có hơn 20.000 căn mở bán mới, nhưng đến 2023 chỉ còn khoảng 10.000 căn. Đáng chú ý, phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) từ mức chiếm 35% năm 2019 đã biến mất hoàn toàn vào năm 2023. 

Bước sang 2024, nguồn cung tăng trở lại, đạt khoảng 30.000 căn – cao nhất trong 5 năm. Nửa đầu 2025, hơn 10.000 căn tiếp tục được “bơm” ra thị trường. Tuy nhiên, sự phục hồi này đi kèm với mất cân đối rõ rệt: căn hộ trung cấp (25–50 triệu đồng/m2) ngày càng hiếm, khi hơn 95% nguồn cung năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, từ quý 3 năm 2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu mỗi m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu mỗi m2.

Thời gian tới, Hà Nội sẽ đón thêm nguồn cung căn hộ bình dân từ các dự án nhà ở xã hội, nhờ quyết tâm của Nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, cán cân thị trường khó cân bằng khi số dự án giá hơn trăm triệu mỗi m2 vẫn tăng chóng mặt.

VARS nhận định, phân khúc bình dân tại Hà Nội đã “tuyệt chủng”, trung cấp dần biến mất, còn cao cấp giá mềm cũng hiếm. Thực trạng này khiến thị trường rơi vào mất cân đối cung – cầu, áp lực giá bán ngày càng tăng. Giá trung bình căn hộ quý II/2025 đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và 87,7% so với năm gốc 2019. Việc các chủ đầu tư liên tục tung ra dự án mới giá cao cùng điều chỉnh giá hàng tồn kho đã kéo mặt bằng giá thứ cấp đi lên. 

Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp chưa cải thiện nhiều. Giao dịch chủ yếu diễn ra ở các dự án đại đô thị đã có cư dân về ở, giá khoảng 50 triệu đồng/m2, hoặc các chung cư cao cấp khu trung tâm. 

Người trẻ “chùn tay” trước giấc mơ an cư 

Giá căn hộ hiện nay không chỉ vượt xa khả năng của người thu nhập thấp, mà còn ngoài tầm với với cả nhóm thu nhập trung bình – cao. Theo các môi giới là hội viên VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù kiếm 40–50 triệu đồng/tháng, vẫn không dám mua nếu thiếu hỗ trợ từ gia đình.

Áp lực trả nợ lớn, nhất là khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý. Với nhiều người trẻ, ưu tiên hiện nay là chất lượng và trải nghiệm sống hơn là gánh khoản vay hàng chục năm cho một căn hộ nhỏ. 

VARS dự báo giá nhà Hà Nội sẽ còn tăng trong ngắn hạn, do chi phí đầu vào cao và kỳ vọng sinh lời lớn. Nhiều chủ đầu tư không chịu áp lực vốn vay nên chưa muốn giảm giá. Thậm chí kỳ vọng giá tăng khi lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung BĐS ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm.

Tình trạng này không chỉ làm sâu thêm khoảng cách giàu – nghèo, mà còn khiến người trẻ mất phương hướng tài chính. Một bộ phận chọn tiêu dùng “hưởng thụ hiện tại” với hàng xa xỉ và trải nghiệm ngắn hạn, một số khác “nằm thẳng”, hạ kỳ vọng, giảm động lực phấn đấu khi chi phí sống leo thang. Giá nhà cao cũng kéo theo tâm lý “ngại cưới, lười sinh” – xu hướng từng được ghi nhận ở Hàn Quốc và Trung Quốc.

Với một nền kinh tế cần lực lượng lao động trẻ năng động, việc giới trẻ chùn bước là tín hiệu đáng lo. Nó không chỉ ảnh hưởng sức sống thị trường bất động sản, mà còn có thể kìm hãm tăng trưởng và mục tiêu phát triển xã hội bền vững.