Nhiều dự án bất động sản “đình đám” đổi chủ, thị trường M&A tăng nhiệt

Loạt dự án đình đám đổi chủ

Thị trường ảm đạm, khó khăn kéo dài khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản phải bán tài sản để trả nợ, cầm cự và vượt qua khủng hoảng… Từ xe cộ, cổ phần, khách sạn, đến các dự án đình đám có giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Kéo theo đó là làn sóng đổi chủ của nhiều dự án bất động sản từ nhỏ đến lớn.

Điển hình, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Mã CK: KDH) vừa bán 49% cổ phần của hai dự án khu dân cư tại Thủ Đức, TP. HCM với tổng giá trị khoảng 3.180 tỷ đồng cho Tập đoàn Keppel (Singapore) và quỹ KVF. Đây là thương vụ đầu tư chung thứ hai của Keppel tại Việt Nam, sau khi mua lại ba khu đất ở Hà Nội vào năm 2022.

Thời gian gần đây, tình hình tài chính tại Nhà Khang Điền ngày càng bộc lộ nhiều vấn đề hàng tồn kho liên tục ở mức cao trong khi lợi nhuận sụt giảm. Để huy động vốn, công ty vẫn tiếp tục các hoạt động phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo để rót vốn, đầu tư vào một số công ty yếu kém.

Một công doanh nghiệp khác là Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR) trước đó đã chuyển nhượng 89% cổ phần tại Công ty Cổ phần địa ốc Hòa Bình - công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.HCM chỉ sau 5 tháng “thâu tóm” nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.

Tháng 3 năm nay, ông Nguyễn Hữu Đường Chủ tịch Công ty TNHH Hòa Bình, chủ khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake cho biết sẽ chào bán cạnh tranh khách sạn này với giá khởi điểm 250 triệu USD (khoảng 5.900 tỷ đồng) nhằm giải quyết thanh khoản về dòng tiền. Ông Đường cho biết, đối tác đang đàm phán mua khách sạn là những doanh nhân tới từ Trung Quốc, Ấn Độ và Các tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE).

Không riêng khách sạn dát vàng nói trên, theo ghi nhận, từ đầu năm đến nay, có hàng trăm lượt rao bán khách sạn tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM, với mức giá dao động từ 30 tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng.

Hay tại Tập đoàn Egroup do ông Nguyễn Ngọc Thủy là Chủ tịch HĐQT đã thông báo "cấn trừ nợ" 75 lô đất ở Thanh Hóa, mỗi lô có diện tích 100-194 m2, bán đồng giá là 300 triệu đồng/nền. Số lô đất này dành cho "chủ nợ" có dư nợ dưới 1 tỷ đồng tại Egroup và các công ty liên quan.

Trước đó, Reuters cũng đưa tin CapitaLand Group có thể đang đàm phán với một ông lớn bất động sản (BĐS) trong nước để mua một dự án ở phía bắc TP.Hải Phòng. Giá trị của thương vụ ước tính lên tới 1,5 tỉ USD (hơn 35.000 tỉ đồng).

CapitaLand cho biết, doanh nghiệp cũng đang trong quá trình đàm phán một thương vụ khác trị giá 716 triệu USD để thâu tóm quỹ đất có vị trí khá đắc địa tại TP Thủ Đức, TPHCM. Dự án có quy mô 8 ha, với khoảng 1.100 căn hộ và shophouse.

Bán dự án là phương án khả thi, tránh “chết chìm trên đống tài sản”…

Dù Chính phủ đang nỗ lực gỡ vướng, nhưng nhiều chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn đến năm 2024, thậm chí trong kịch bản kém lạch quan, khó khăn có thể kéo dài đến năm 2025 – 2026.

Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea), nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn, khoảng 23% doanh nghiệp BĐS sẽ chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023 và 3% doanh nghiệp trụ được đến hết năm.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho biết, hoạt động tại các sàn giao dịch BĐS hiện nay gần như tê liệt, trong 5 tháng đầu năm 2023, đã có 554 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước; doanh nghiệp thành lập mới giảm hơn 61%. Riêng quý I/2023, doanh thu của các doanh nghiệp BĐS giảm gần 65%, lợi nhuận sau thuế giảm trên 38%. Trong khi đó, lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu từ các dự án xây dựng dở dang, nhiều dự án buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án...

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản. Khiến nhiều người lao động mất việc làm, hệ lụy đến cuộc sống an sinh xã hội. Thực tế hiện nay, có không ít doanh nghiệp chỉ vì cố gắng cầm cự, trong khi khả năng không đủ, đã tự đẩy mình vào bước đường cùng với chồng chất lãi vay,…

Vì vậy, vị chuyên gia khuyến cáo doanh nghiệp cần xem xét lại nguồn lực, rà soát lại các dự án đang có. Chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng mà doanh nghiệp có đủ năng lực triển khai, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không thể tiếp tục triển khai hoặc khó triển khai thực hiện để giảm gánh nặng chi phí, mang dòng tiền về tái thiết lập bộ máy, tránh “chết chìm trên đống tài sản”…

Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể. Hay mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường.

Trên thực tế, thị trường BĐS vẫn có số đông nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn vào các dự án tiềm năng. Trong hơn một năm nay, thị trường mua bán và sáp nhập ghi nhận sự tăng nhiệt dần, không ít doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền M&A nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận của mảng kinh doanh.

Thị trường M&A sẽ “bùng nổ” vào cuối năm 2023?

Với biến động thị trường hiện nay, cuối năm 2023 được dự báo là thời điểm sôi động diễn ra các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó, điều kiện để thúc đẩy hoạt động này là áp lực trả nợ ngày càng lớn của các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Theo các chuyên gia, khi doanh nghiệp bất động sản trong nước suy yếu sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành M&A, nắm phần lớn cổ phần hoặc thâu tóm các dự án với giá rẻ. Nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đã và đang chuẩn bị sẵn tiền chờ thời cơ thâu tóm các dự án này khi nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn, buộc phải bán.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, khối ngoại sẽ dẫn dắt thị trường M&A bất động sản trong thời gian tới. Và các nhà đầu tư châu Á sẽ đóng góp tỷ trọng giao dịch lớn. “Đây là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài, có tiềm lực tiếp cận quỹ đất quy mô lớn, vị trí đắc địa mà trước đây khó tiếp cận do các chủ đất trong nước đang dần cơ cấu lại dòng vốn và tài sản”, bà nhấn mạnh.

Nói về chiến lược của các nhà đầu tư nước ngoài, theo bà Trang Bùi, họ thường tìm hiểu, khảo sát và chọn lọc kỹ lưỡng từ ban đầu, sau đó bắt tay với các đối tác nội địa để tận dụng các lợi thế về quỹ đất và am hiểu pháp lý địa phương. Thông thường, các nhà đầu tư ngoại sẽ chọn sẵn một phân khúc bất động sản là lợi thế, nơi mà họ đã có sẵn kiến thức và kinh nghiệm, để bắt đầu đầu tư vào thị trường Việt Nam. Sau một thời gian kiểm nghiệm, họ sẽ bắt đầu đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Đa số các nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện, để tránh rủi ro. Tuy vậy, pháp lý được cho là một trong những rào cản lớn khiến các thương vụ không chốt được. Việc ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Do đó, những giao dịch M&A chỉ diễn ra với những dự án "sạch", có pháp lý rõ ràng, có thể chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư, tạo giá trị lợi ích cho cả hai bên….